--- title: "奥飞数据的 REITs 牌桌：一场没有退路的梭哈——南沙 3.9 万㎡算力园区入池背后" type: "Topics" locale: "en" url: "https://longbridge.com/en/topics/41296594.md" description: "出品｜睿思网 5 月 29 日晚间，巨潮资讯网同时挂出两条公告。编号 2026-037，公募 REITs 申报。编号 2026-038，全资子公司受让少数股东股权。两条公告互为配套，缺一不可。南沙数字智慧产业园总建面约 7.5 万平方米，此次装入公募 REITs 的为 1、2 号楼，约 3.9 万平方米高规格算力机房。南方基金担纲管理人，华泰联合证券做财务顾问，拟在深交所挂牌上市。10 个月前..." datetime: "2026-05-30T10:42:43.000Z" locales: - [en](https://longbridge.com/en/topics/41296594.md) - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/topics/41296594.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/topics/41296594.md) author: "[睿思中国](https://longbridge.com/en/profiles/12624762.md)" generator: "portal-rs" --- # 奥飞数据的 REITs 牌桌：一场没有退路的梭哈——南沙 3.9 万㎡算力园区入池背后 **出品｜睿思网** 5 月 29 日晚间，巨潮资讯网同时挂出两条公告。 编号 2026-037，公募 REITs 申报。编号 2026-038，全资子公司受让少数股东股权。**两条公告互为配套，缺一不可。** 南沙数字智慧产业园总建面约 7.5 万平方米，此次装入公募 REITs 的为 1、2 号楼，约 3.9 万平方米高规格算力机房。南方基金担纲管理人，华泰联合证券做财务顾问，拟在深交所挂牌上市。 **10 个月前，同一家公司的证券部还在说"暂无 REITs 计划"。** 从"暂无计划"到公募、私募两条线同时推进，中间隔了不到 10 个月。公告里不会写这 10 个月发生了什么，但财务报表会。 # **十月之变，态度已然逆转** 2025 年 7 月 8 日，行业媒体就润泽、万国数据 REITs 获批一事向奥飞数据求证动向，公司证券部回应直白干脆：“有关注到相关项目进展，但自身暂无布局公募 REITs 的计划。” 当时整个行业都在讨论 REITs 怎么重构 IDC 的融资逻辑，奥飞这句"暂无计划"，听着像是不着急。 10 个月后回头看，**不是不着急，是还没被逼到那份上。现在资金压力已经拉满。** 2024 年，归母净利润 1.24 亿，利息费用 2.24 亿。**赚的不够还利息。** 2025 年，归母净利润微增至 1.32 亿，利息费用飙到 3.07 亿。**每赚一块钱，拿两块三去喂银行。** 更可怕的是资产本身在缩水。2025 年全年，公司计提商誉减值 6249 万元，信用减值损失 1.16 亿元。也就是说，**光减值就亏掉了 1.78 亿，比全年的净利润还多。** 重资产效率更是塌方式下滑。总资产周转天数早已突破千天级别，截至 2026 年一季度已经达到 2064 天，**这相当于投出去的资金，要足足 5.6 年才能完成一轮完整回笼。** 到 2025 年末，账面货币资金只剩 2.46 亿，短期有息负债接近 30 亿，流动比率 0.35——**连 1 的安全线都不到**。2026 年一季度虽然货币资金回升至 7.08 亿，流动比率升至 0.49，但**短期偿债压力依然巨大**。 2025 年全年，投资活动现金流净额-38.42 亿。**一边疯狂花钱建高功率机房抢 AI 订单，一边账上快见底了。** 银行贷款额度用到头了，利率还在涨。债券市场对民营重资产企业越来越冷淡。定增？下面会说，这条路早就堵死了。 **市面上主流融资渠道基本走不通了，眼下唯一能大额回血、缓解资金危局的路径，只剩 REITs。。** 但就在这样的绝境里，奥飞的主业居然在逆势回暖。 2026 年一季度，公司实现营收 7.03 亿元，同比增长 31.15%；归母净利润 9272 万元，同比暴涨 79.19%；毛利率从 2024 年的 26.4% 大幅提升至 34.51%；经营活动现金流净额 4.02 亿元，同比翻倍还多。 **这是最讽刺的地方：业务越做越好，公司却越来越缺钱。赚的钱全被利息和减值吃掉了，投出去的钱五年多才能回本。这就是重资产行业的死循环。** # **冯康的牌，打光了** 奥飞数据的实控人叫冯康。2019 年初，他通过昊盟科技间接持有公司 41.81% 的股权，说一不二。 五年过去，这个数字掉到了 24.84%。 怎么掉的？**定增稀释、股权激励、一次次输血式融资。每融一轮，冯康的控制权就薄一层。** 2025 年 7 月，奥飞推过一轮 17.5 亿的定增，投向廊坊固安 AI 算力基地。测算结果白纸黑字：如果昊盟不跟投，冯康的持股会被压到 20.70%。 **20.70% 是什么概念？上市公司控制权的绝对警戒线。再来一轮，冯康可能就不是这家他一手创办的公司的实控人了。** 所以那轮定增黄了。2026 年 1 月 22 日，奥飞数据正式公告终止发行，理由是"基于公司自身业务发展实际情况及未来战略规划"。**说白了就是实控人不敢再稀释股权丢控制权。** 再看看同行润泽科技：实控人间接持股约 44.4%，2022 至 2023 年连续两轮资本运作合计募资超 180 亿元，大额融资过后，控制权依旧牢牢攥在实控人手里。**冯康没有这个底气。** **银行不给贷，债券发不出，定增不能搞，股权再稀释就丢公司——REITs 是唯一一条不用还本金、不用付固定利息、不稀释实控人股权的路。** **不是想走，是没得选。** # **南沙落子，布局已逾一年** **别被"5 月 29 日突然申报"骗了。这盘棋，至少一年前就开始布了。** 2025 年 4 月——注意这个时间，比公开说"暂无 REITs 计划"还早三个月，奥飞公告出资 2 亿，联合广州上市公司高质量发展基金等机构，共同设立产业基金 “广州天泽奥融”，基金总规模 5 亿元；其中广州上市公司高质量发展基金出资 2.5 亿、占股 50%，奥飞出资 2 亿、占股 40%，万联天泽等机构合计出资 0.5 亿、占股 10%。 **该产业基金设立目的明确，专项唯一投向：南沙数据中心的运营主体奥融科技。** 2025 年 7 月行业采访中，曾有问询该基金是否为 Pre-REITs 专项基金，公司证券部当时予以否认。 现在回头看，**当时刻意对外闭口不提，一旦提前坐实 Pre-REITs 布局，后续短期反转的资本动作逻辑会被提前看穿。** **引入广州国资平台入股，是典型的一举两得：既解决了南沙项目阶段性建设资金缺口，也为后续 REITs 申报，拿到了地方国资最关键的信用背书。** 而 5 月 29 日发布的 2026-038 号公告，正是整个布局的最后一块拼图：全资子公司昊盈科技出资 4.87 亿，收购天泽奥融持有的奥融科技 23.4694% 股权。**交易落地后，奥飞数据实现对奥融科技 100% 全资控股。** 为什么必须收购至 100% 股权？公募 REITs 的硬监管要求：底层项目公司必须全资持有对应资产、权属完整、无第三方股权瑕疵，这是申报的前置硬性门槛。 **同日同步发布股权收购、REITs 申报两条公告，绝非偶然，是精准卡点监管规则、提前筹划好的资本动作。** 南沙项目本身，也是奥飞当下成色最优的核心资产。园区总建面 7.5 万平方米，坐落于南沙自贸区核心区位，2023 年开工建设、2025 年下半年正式投运，核心租户为头部互联网大厂，以长期协议锁定营收，采用行业主流包电模式，达标国家绿色数据中心标准。同时广州、南沙将数字经济列为重点产业，**项目可享受电价补贴、税收减免等多重政策红利。** 从提前设立国资背景 Pre-REITs 基金、锁定优质算力资产，到申报前清理全部外部股权、实现全资控股，**每一步都踩着行业申报的硬性要求来做。绝非临时仓促上报，早就在暗中谋划许久。** # **IDC REITs：看着香，吃着烫嘴** 奥飞不是第一个吃螃蟹的。润泽科技和万国数据的 REITs 已经上市，给行业打了样。 按照国内 REITs 的监管规则，原始权益人拿到的净回收资金，**原则上不低于 85% 要投向新建、在建或改扩建的基础设施项目。**早年试点阶段曾要求 90% 以上，2024 年 7 月新规落地后，允许最高 15% 用于补充流动资金或存量资产相关用途。 具体到行业里已经跑通的两个样本： 润泽 REIT 首发募资 45 亿元，原始权益人实际净回收资金 20.33 亿元。截至 2026 年一季度，这笔钱并没有砸在单一项目上，而是分拆投向了润泽人工智能应用中心、长三角平湖润泽国际信息港、惠州信息港改造等多个算力基建项目。 万国 REIT 募资 24 亿元，原始权益人净回收资金 16.99 亿元，明确规划将 85% 以上的资金，投向常熟数据中心二期、粤港澳大湾区数据中心基地等重点扩建项目。 **这正是 REITs 最诱人的地方：把死资产变成活钱，形成 “建设 - 上市 - 再建设” 的循环。**全球巨头都是这么玩的：Equinix 当前市值超 1000 亿美元，常年通过资产出售、合资项目回收资金，支撑每年数十亿级的再投资；Digital Realty 市值超 600 亿美元，也在通过资本循环持续加码 AI 算力基建。 **但国内 IDC 公募 REITs，从诞生之日起就藏着不少现实短板。** **首当其冲便是租约周期普遍偏短。**截至一季度末，润泽 REIT 底层资产的加权平均剩余租约为 8.75 年，这是它能获得相对较高估值的核心原因。而万国 REIT 底层资产的加权平均合同剩余期限为 1181.1 天，折算约 3.24 年，也是它年化分派率偏低的关键。 奥飞的情况，跟万国高度相似：公司整体合同期限集中在 3-5 年；南沙项目即便绑定头部客户，当前剩余租约也仅 3 年多、不足 5 年，显著短于润泽的长租约结构。**这意味着：3-5 年后必须重谈客户、重定租金。若届时 AI 需求退潮、或大客户转向运营商，REITs 底层现金流将直接承压。** 从二级市场表现也能看出端倪：截至 2026 年 5 月 29 日收盘，南方润泽 REIT、南方万国 REIT 上市后均收获近 47% 的涨幅，但二者均从阶段高点有所回落。虽然两者年化分派率可观，但市场已经开始理性审视 IDC 行业的共性问题：行业供给过剩隐忧、AI 需求不确定性、短租约带来的现金流不稳定性，这也是算力类 REIT 难以持续走出长牛行情的核心原因。 **更隐蔽的是技术迭代速度极快。**中金等多家券商研报明确提示：服务器折旧仅 3–5 年，AI 算力升级周期更短；传统标准机柜正面临功率不足、冷却方式落后的淘汰压力。8kW+ 高功率密度已成为新建智算中心门槛，液冷在 AI 场景快速普及，**存量机房需持续大额改造才能匹配客户需求——改造支出最终会侵蚀 REITs 可供分配金额。** 除此之外，奥飞自身经营隐患也不容忽视。前五大客户贡献超 70% 收入，第一大客户占比近 40%。客户信用虽稳，但**单一客户订单调整，现金流会直接受冲击。** 三大运营商合计占据国内 IDC 市场近 50% 份额；智算总规模方面，中国移动达 92.5 EFLOPS、中国电信达 91 EFLOPS，形成双寡头格局。过去三年，三大运营商在算力领域的累计资本投入已超千亿元，**凭借带宽、资金与渠道优势，持续挤压民营 IDC 的生存空间。** **一句话总结：国内 IDC REITs 的 “香” 是流动性幻觉，“烫嘴” 才是长期现实；对租约短、客户集中、技术迭代快的民营 IDC 而言，REITs 是救命钱，但不是解药。** # **门推开了，后面是什么？** 5 月 29 日盘中，奥飞数据大跌 5.80%，收盘报 21.76 元，当日主力资金净流出 1.25 亿元。 **盘面这波下跌，跟晚间的 REITs 公告半毛钱关系都没有。市场用脚投的票是：这家公司的短期业绩和资金压力，已经让人不放心了。** 截至 5 月 30 日，南沙 IDC 公募 REIT 暂还看不到招募说明书，底层资产最终估价、实际能融到多少钱，全都没有定论。这次打包送进 REITs 的只有南沙产业园 1、2 号楼，其实早已明确 1 号楼固定规划 1460 个机柜，2 号楼户型、体量和前者相差无几，估测机柜数量在 1400 至 1500 台左右，两栋楼加起来整体机柜规模大概在 2900 到 3000 台，**目前已有 2000 台机柜敲定百度长期租赁合作，服务期限 6 年，预计合作总收入约 10 亿元。** 放在当下短租约 IDC 市场行情里保守测算，单机柜估值落在 45 万至 52 万元区间，整批资产账面估值大概在 13 亿至 17 亿元之间，刨掉企业需要自留的份额，再算上各类发行相关开支，**实际能对外募集到的资金大概在 11 亿至 13 亿元上下**。真实金额最终还是要看官方正式文件，往后租约能不能顺利续上、机房实际上架率高低，都会直接左右最终融资规模。 按照行业里认可度更高的 55 万元单机柜市价来粗略估算，3000 台机柜体量，再算上企业必须自留的份额，项目落地之后，**奥飞实际可回笼的资金大概率落在区间上沿 13 亿元左右**。回笼资金中，不超过 15% 的部分可用于置换高成本负债，一定程度上缓解公司的财务支出压力；其余大部分资金需投入新算力项目建设，为后续业务扩张提供支撑。 **靠着 REITs 盘活资产，也等于让出了优质资产未来长期收益，往后企业只能靠着日常运营赚取管理服务费，企业自身各类经营难题，也没法靠一次资产上市彻底化解。** **不管是行业普遍存在的短期租约隐患、客户扎堆集中的经营隐患，还是运营商强势挤占市场、硬件快速迭代带来的改造成本压力，以及过往遗留的资产减值问题，全都是绕不开的现实难题。** **从早前对外直言没有布局 REITs 的想法，到如今一边推进私募类 REIT 项目，一边火速申报公募 REIT，短短十个月态度大变，背后说白了就是资金压力倒逼所致。** **南沙这 3.9 万平方米算力资产最终能卖什么价钱，直接决定奥飞数据未来两年的生存与发展空间。**至于三年之后大客户是否还会续约、老旧机房能不能跟上行业技术迭代、后续新一轮融资该如何布局这些长远问题，**眼下根本无暇顾及。** **现在，先活过这一关再说。** *数据说明：* *1、机柜规模：南沙数字智慧产业园 1 号楼机柜规划数量取自公开项目备案信息，2 号楼体量、机柜数量为行业机构对标测算，整体 2900-3000 台机柜规模为行业测算数据；2000 台机柜绑定百度租赁为公司 2021 年 9 月官方公告披露信息；* *2、单机柜及资产估值：45 万-52 万元/台保守估值、55 万元/台大湾区高功率算力机柜溢价估值，参考 2026 年 IDC 算力资产证券化行业研报、公募 REITs 算力项目估值体系，适配南沙自贸区高规格智算中心区位与资产属性；* *3、募资规模测算：13 亿-17 亿元底层资产估值、11 亿-13 亿元对外募资区间、13 亿元中性回笼资金，均为扣除原始权益人法定自留份额、发行中介费用后的市场化测算结果，非公司官方披露数据，最终募资规模、资产估值以公司后续正式招募说明书及交易所披露文件为准；* *4、公司财务、股权、公告信息，全部取自奥飞数据历年定期报告、临时公告及巨潮资讯网公开披露内容；二级市场 REITs 行情、分派率数据取自 2026 年 5 月 29 日深交所收盘公开数据。* ### Related Stocks - 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