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5 月 29 日晚间，巨潮资讯网同时挂出两条公告。

编号 2026-037，公募 REITs 申报。编号 2026-038，全资子公司受让少数股东股权。两条公告互为配套，缺一不可。

南沙数字智慧产业园总建面约 7.5 万平方米，此次装入公募 REITs 的为 1、2 号楼，约 3.9 万平方米高规格算力机房。南方基金担纲管理人，华泰联合证券做财务顾问，拟在深交所挂牌上市。

10 个月前，同一家公司的证券部还在说"暂无 REITs 计划"。

从"暂无计划"到公募、私募两条线同时推进，中间隔了不到 10 个月。公告里不会写这 10 个月发生了什么，但财务报表会。

十月之变，态度已然逆转

2025 年 7 月 8 日，行业媒体就润泽、万国数据 REITs 获批一事向奥飞数据求证动向，公司证券部回应直白干脆：“有关注到相关项目进展，但自身暂无布局公募 REITs 的计划。”

当时整个行业都在讨论 REITs 怎么重构 IDC 的融资逻辑，奥飞这句"暂无计划"，听着像是不着急。

10 个月后回头看，不是不着急，是还没被逼到那份上。现在资金压力已经拉满。

2024 年，归母净利润 1.24 亿，利息费用 2.24 亿。赚的不够还利息。

2025 年，归母净利润微增至 1.32 亿，利息费用飙到 3.07 亿。每赚一块钱，拿两块三去喂银行。

更可怕的是资产本身在缩水。2025 年全年，公司计提商誉减值 6249 万元，信用减值损失 1.16 亿元。也就是说，光减值就亏掉了 1.78 亿，比全年的净利润还多。

重资产效率更是塌方式下滑。总资产周转天数早已突破千天级别，截至 2026 年一季度已经达到 2064 天，这相当于投出去的资金，要足足 5.6 年才能完成一轮完整回笼。

到 2025 年末，账面货币资金只剩 2.46 亿，短期有息负债接近 30 亿，流动比率 0.35——连 1 的安全线都不到。2026 年一季度虽然货币资金回升至 7.08 亿，流动比率升至 0.49，但短期偿债压力依然巨大。

2025 年全年，投资活动现金流净额-38.42 亿。一边疯狂花钱建高功率机房抢 AI 订单，一边账上快见底了。

银行贷款额度用到头了，利率还在涨。债券市场对民营重资产企业越来越冷淡。定增？下面会说，这条路早就堵死了。

市面上主流融资渠道基本走不通了，眼下唯一能大额回血、缓解资金危局的路径，只剩 REITs。。

但就在这样的绝境里，奥飞的主业居然在逆势回暖。

2026 年一季度，公司实现营收 7.03 亿元，同比增长 31.15%；归母净利润 9272 万元，同比暴涨 79.19%；毛利率从 2024 年的 26.4% 大幅提升至 34.51%；经营活动现金流净额 4.02 亿元，同比翻倍还多。

这是最讽刺的地方：业务越做越好，公司却越来越缺钱。赚的钱全被利息和减值吃掉了，投出去的钱五年多才能回本。这就是重资产行业的死循环。

冯康的牌，打光了

奥飞数据的实控人叫冯康。2019 年初，他通过昊盟科技间接持有公司 41.81% 的股权，说一不二。

五年过去，这个数字掉到了 24.84%。

怎么掉的？定增稀释、股权激励、一次次输血式融资。每融一轮，冯康的控制权就薄一层。

2025 年 7 月，奥飞推过一轮 17.5 亿的定增，投向廊坊固安 AI 算力基地。测算结果白纸黑字：如果昊盟不跟投，冯康的持股会被压到 20.70%。

20.70% 是什么概念？上市公司控制权的绝对警戒线。再来一轮，冯康可能就不是这家他一手创办的公司的实控人了。

所以那轮定增黄了。2026 年 1 月 22 日，奥飞数据正式公告终止发行，理由是"基于公司自身业务发展实际情况及未来战略规划"。说白了就是实控人不敢再稀释股权丢控制权。

再看看同行润泽科技：实控人间接持股约 44.4%，2022 至 2023 年连续两轮资本运作合计募资超 180 亿元，大额融资过后，控制权依旧牢牢攥在实控人手里。冯康没有这个底气。

银行不给贷，债券发不出，定增不能搞，股权再稀释就丢公司——REITs 是唯一一条不用还本金、不用付固定利息、不稀释实控人股权的路。

不是想走，是没得选。

南沙落子，布局已逾一年

别被"5 月 29 日突然申报"骗了。这盘棋，至少一年前就开始布了。

2025 年 4 月——注意这个时间，比公开说"暂无 REITs 计划"还早三个月，奥飞公告出资 2 亿，联合广州上市公司高质量发展基金等机构，共同设立产业基金 “广州天泽奥融”，基金总规模 5 亿元；其中广州上市公司高质量发展基金出资 2.5 亿、占股 50%，奥飞出资 2 亿、占股 40%，万联天泽等机构合计出资 0.5 亿、占股 10%。

该产业基金设立目的明确，专项唯一投向：南沙数据中心的运营主体奥融科技。

2025 年 7 月行业采访中，曾有问询该基金是否为 Pre-REITs 专项基金，公司证券部当时予以否认。

现在回头看，当时刻意对外闭口不提，一旦提前坐实 Pre-REITs 布局，后续短期反转的资本动作逻辑会被提前看穿。

引入广州国资平台入股，是典型的一举两得：既解决了南沙项目阶段性建设资金缺口，也为后续 REITs 申报，拿到了地方国资最关键的信用背书。

而 5 月 29 日发布的 2026-038 号公告，正是整个布局的最后一块拼图：全资子公司昊盈科技出资 4.87 亿，收购天泽奥融持有的奥融科技 23.4694% 股权。交易落地后，奥飞数据实现对奥融科技 100% 全资控股。

为什么必须收购至 100% 股权？公募 REITs 的硬监管要求：底层项目公司必须全资持有对应资产、权属完整、无第三方股权瑕疵，这是申报的前置硬性门槛。

同日同步发布股权收购、REITs 申报两条公告，绝非偶然，是精准卡点监管规则、提前筹划好的资本动作。

南沙项目本身，也是奥飞当下成色最优的核心资产。园区总建面 7.5 万平方米，坐落于南沙自贸区核心区位，2023 年开工建设、2025 年下半年正式投运，核心租户为头部互联网大厂，以长期协议锁定营收，采用行业主流包电模式，达标国家绿色数据中心标准。同时广州、南沙将数字经济列为重点产业，项目可享受电价补贴、税收减免等多重政策红利。

从提前设立国资背景 Pre-REITs 基金、锁定优质算力资产，到申报前清理全部外部股权、实现全资控股，每一步都踩着行业申报的硬性要求来做。绝非临时仓促上报，早就在暗中谋划许久。

IDC REITs：看着香，吃着烫嘴

奥飞不是第一个吃螃蟹的。润泽科技和万国数据的 REITs 已经上市，给行业打了样。

按照国内 REITs 的监管规则，原始权益人拿到的净回收资金，原则上不低于 85% 要投向新建、在建或改扩建的基础设施项目。早年试点阶段曾要求 90% 以上，2024 年 7 月新规落地后，允许最高 15% 用于补充流动资金或存量资产相关用途。

具体到行业里已经跑通的两个样本：

润泽 REIT 首发募资 45 亿元，原始权益人实际净回收资金 20.33 亿元。截至 2026 年一季度，这笔钱并没有砸在单一项目上，而是分拆投向了润泽人工智能应用中心、长三角平湖润泽国际信息港、惠州信息港改造等多个算力基建项目。

万国 REIT 募资 24 亿元，原始权益人净回收资金 16.99 亿元，明确规划将 85% 以上的资金，投向常熟数据中心二期、粤港澳大湾区数据中心基地等重点扩建项目。

这正是 REITs 最诱人的地方：把死资产变成活钱，形成 “建设 - 上市 - 再建设” 的循环。全球巨头都是这么玩的：Equinix 当前市值超 1000 亿美元，常年通过资产出售、合资项目回收资金，支撑每年数十亿级的再投资；Digital Realty 市值超 600 亿美元，也在通过资本循环持续加码 AI 算力基建。

但国内 IDC 公募 REITs，从诞生之日起就藏着不少现实短板。

首当其冲便是租约周期普遍偏短。截至一季度末，润泽 REIT 底层资产的加权平均剩余租约为 8.75 年，这是它能获得相对较高估值的核心原因。而万国 REIT 底层资产的加权平均合同剩余期限为 1181.1 天，折算约 3.24 年，也是它年化分派率偏低的关键。

奥飞的情况，跟万国高度相似：公司整体合同期限集中在 3-5 年；南沙项目即便绑定头部客户，当前剩余租约也仅 3 年多、不足 5 年，显著短于润泽的长租约结构。这意味着：3-5 年后必须重谈客户、重定租金。若届时 AI 需求退潮、或大客户转向运营商，REITs 底层现金流将直接承压。

从二级市场表现也能看出端倪：截至 2026 年 5 月 29 日收盘，南方润泽 REIT、南方万国 REIT 上市后均收获近 47% 的涨幅，但二者均从阶段高点有所回落。虽然两者年化分派率可观，但市场已经开始理性审视 IDC 行业的共性问题：行业供给过剩隐忧、AI 需求不确定性、短租约带来的现金流不稳定性，这也是算力类 REIT 难以持续走出长牛行情的核心原因。

更隐蔽的是技术迭代速度极快。中金等多家券商研报明确提示：服务器折旧仅 3–5 年，AI 算力升级周期更短；传统标准机柜正面临功率不足、冷却方式落后的淘汰压力。8kW+ 高功率密度已成为新建智算中心门槛，液冷在 AI 场景快速普及，存量机房需持续大额改造才能匹配客户需求——改造支出最终会侵蚀 REITs 可供分配金额。

除此之外，奥飞自身经营隐患也不容忽视。前五大客户贡献超 70% 收入，第一大客户占比近 40%。客户信用虽稳，但单一客户订单调整，现金流会直接受冲击。

三大运营商合计占据国内 IDC 市场近 50% 份额；智算总规模方面，中国移动达 92.5 EFLOPS、中国电信达 91 EFLOPS，形成双寡头格局。过去三年，三大运营商在算力领域的累计资本投入已超千亿元，凭借带宽、资金与渠道优势，持续挤压民营 IDC 的生存空间。

一句话总结：国内 IDC REITs 的 “香” 是流动性幻觉，“烫嘴” 才是长期现实；对租约短、客户集中、技术迭代快的民营 IDC 而言，REITs 是救命钱，但不是解药。

门推开了，后面是什么？

5 月 29 日盘中，奥飞数据大跌 5.80%，收盘报 21.76 元，当日主力资金净流出 1.25 亿元。

盘面这波下跌，跟晚间的 REITs 公告半毛钱关系都没有。市场用脚投的票是：这家公司的短期业绩和资金压力，已经让人不放心了。

截至 5 月 30 日，南沙 IDC 公募 REIT 暂还看不到招募说明书，底层资产最终估价、实际能融到多少钱，全都没有定论。这次打包送进 REITs 的只有南沙产业园 1、2 号楼，其实早已明确 1 号楼固定规划 1460 个机柜，2 号楼户型、体量和前者相差无几，估测机柜数量在 1400 至 1500 台左右，两栋楼加起来整体机柜规模大概在 2900 到 3000 台，目前已有 2000 台机柜敲定百度长期租赁合作，服务期限 6 年，预计合作总收入约 10 亿元。

放在当下短租约 IDC 市场行情里保守测算，单机柜估值落在 45 万至 52 万元区间，整批资产账面估值大概在 13 亿至 17 亿元之间，刨掉企业需要自留的份额，再算上各类发行相关开支，实际能对外募集到的资金大概在 11 亿至 13 亿元上下。真实金额最终还是要看官方正式文件，往后租约能不能顺利续上、机房实际上架率高低，都会直接左右最终融资规模。

按照行业里认可度更高的 55 万元单机柜市价来粗略估算，3000 台机柜体量，再算上企业必须自留的份额，项目落地之后，奥飞实际可回笼的资金大概率落在区间上沿 13 亿元左右。回笼资金中，不超过 15% 的部分可用于置换高成本负债，一定程度上缓解公司的财务支出压力；其余大部分资金需投入新算力项目建设，为后续业务扩张提供支撑。

靠着 REITs 盘活资产，也等于让出了优质资产未来长期收益，往后企业只能靠着日常运营赚取管理服务费，企业自身各类经营难题，也没法靠一次资产上市彻底化解。

不管是行业普遍存在的短期租约隐患、客户扎堆集中的经营隐患，还是运营商强势挤占市场、硬件快速迭代带来的改造成本压力，以及过往遗留的资产减值问题，全都是绕不开的现实难题。

从早前对外直言没有布局 REITs 的想法，到如今一边推进私募类 REIT 项目，一边火速申报公募 REIT，短短十个月态度大变，背后说白了就是资金压力倒逼所致。

南沙这 3.9 万平方米算力资产最终能卖什么价钱，直接决定奥飞数据未来两年的生存与发展空间。至于三年之后大客户是否还会续约、老旧机房能不能跟上行业技术迭代、后续新一轮融资该如何布局这些长远问题，眼下根本无暇顾及。

现在，先活过这一关再说。

数据说明：

1、机柜规模：南沙数字智慧产业园 1 号楼机柜规划数量取自公开项目备案信息，2 号楼体量、机柜数量为行业机构对标测算，整体 2900-3000 台机柜规模为行业测算数据；2000 台机柜绑定百度租赁为公司 2021 年 9 月官方公告披露信息；

2、单机柜及资产估值：45 万-52 万元/台保守估值、55 万元/台大湾区高功率算力机柜溢价估值，参考 2026 年 IDC 算力资产证券化行业研报、公募 REITs 算力项目估值体系，适配南沙自贸区高规格智算中心区位与资产属性；

3、募资规模测算：13 亿-17 亿元底层资产估值、11 亿-13 亿元对外募资区间、13 亿元中性回笼资金，均为扣除原始权益人法定自留份额、发行中介费用后的市场化测算结果，非公司官方披露数据，最终募资规模、资产估值以公司后续正式招募说明书及交易所披露文件为准；

4、公司财务、股权、公告信息，全部取自奥飞数据历年定期报告、临时公告及巨潮资讯网公开披露内容；二级市场 REITs 行情、分派率数据取自 2026 年 5 月 29 日深交所收盘公开数据。