高盛下调希慎兴业评级至 “沽售” 并调低目标价至 16 港元

简述

高盛将希慎兴业评级由 “中性” 下调至 “沽售”，目标价从 24.9 港元大幅削减至 16 港元，并扩大 NAV 折让至 60%经济通。下调主因包括香港零售结构性挑战、公司净负债率高达 49.2% 以及利园八期项目回报率极低 经济通。受此影响，希慎股价近期震荡走低，区间累计跌幅约 2.09%希慎兴业 -2.55%。

影响分析

高盛这次猛砍评级，其实是捅破了香港老牌收租股最后的 “体面”。市场以前觉得希慎守着铜锣湾很稳，但现在这套逻辑崩了。最让我警惕的不是零售额下滑，而是希慎正在财务 “走钢丝”：为了维持股价，公司派息率预计将超过 100%，但计及永续债的净负债率已冲到近 50%，远超同业 10%-30% 的水平 经济通。这本质上是在透支资产负债表来强撑派息。

更糟糕的是，砸了 300 亿的利园八期项目即将在第四季开幕，但高盛预测到 2028 年其成本回报率才 1%，这对 ROE 简直是自杀式拖累 经济通。虽然大摩看法稍温和，但也直言现金流覆盖不了股息 经济通。我认为市场还没完全消化利园八期预租乏力的负面信号，在写字楼供应过剩和北上消费的双重夹击下，希慎这种高杠杆标的，估值下修恐怕还没见底 经济通希慎兴业 -2.55%。建议避开，别去接这个飞刀。