--- title: "全国的楼市库存到底有多少" type: "News" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/246956008.md" description: "根据国家统计局数据显示，今年 5 月全国商品房待售面积达到 78142 万平方米，创下近 10 年来的历史峰值。尽管 5 月底回落至 77427 万平方米，但仍比去年年底多出 2100 万平方米。库存中近一半为非住宅，去化周期长，部分城市需几十年才能售完。同时，二手房库存创新高，重点城市面临高库存与 “以价换量” 的局面。6 月 13 日国常会提出推动房地产市场止跌回稳，继续去库存。" datetime: "2025-07-02T09:41:59.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/246956008.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/246956008.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/246956008.md) --- # 全国的楼市库存到底有多少 不久前据国家统计局数据显示，今年 5 月全国商品房待售面积高达 78142 万平方米 再度创下近 10 多年来的历史峰值 尽管 5 月底回落至 77427 万平方米，但仍然比去年年底多了整整 2100 万平方米 这也意味着今年平均每月新增库存继续超过了 420 万平方米 更别提其中近一半比例的库存还都是非住宅，比如大量的公寓、商铺、写字楼 这类产品本身去化周期就非常长，有的城市要几十年才能卖完，压力之大可想而知 与此同时二手房的库存量也再创新高 对比去年 11 月和今年 6 月重点城市的挂牌情况 大部分还是呈现出天量库存与 “以价换量” 并存的局面 不得不说，现在全国的**一二手房都处于库存高位状态** 也因此，6 月 13 日国常会上首次提出 “更大力度推动房地产市场止跌回稳”，明确下半年还将继续猛攻去库存 今天让我们来看看，高库存背后还有哪些值得挖掘的细节 ## 01 都是哪些城市现在的库存最多、最老、最大 先来看总体情况 年初统计了 137 个典型城市的库存规模，其中 42 个城市、占比 30%，去化周期都在 3 年到 5 年的范围内 更夸张的是还有 26 个城市足足超过 5 年 就库存面积来说 一如我们常年来数据跟踪的结果，重庆作为全国供应第一城，库存依然稳居第一、基本没怎么下来过 不乏单个小区挂牌超过 1000 套，也同时是二手挂牌量最大的城市 紧随其后的是成都和沈阳，广州的库存在一线城市中也较为突出 那么，这些库存的**楼龄**分布又是怎么样的呢 截止 4 月底，全国重点 110 城中有 19% 的库存在 2015 年及以前，也就是楼龄超过 10 年 更大规模 54% 的库存集中在 2020 到 2023 年这四年供应的，楼龄还在 5 年以内 细分到单个城市，库存年份呈现出了不同的状态 第一种就是大家熟知的比较新的发展城市 比如杭州，有一半的库存都来自最近 10 年，也就是 2015 年后的次新房为主 第二种以西安、苏州、成都、重庆等为代表 这些城市的库存分布比较均匀，差不多每个年份的供应都有，主要多是 2005 到 2015 年的房子 这种相对来说在全国范围内数量是最多的 还有一种是半数库存超过 20 年以上的极个别城市，比如兰州、太原、天津 房屋老龄化比较严重，和新房形成明显分化，也就越剩越多，迟迟无法去化 再从**面积段**的角度来看库存，全国目前的库存主力是 100 到 140 平产品 前两年 100 到 120 平的占比还只有 22%，随着供应的持续加大，今年 4 月进一步提升到了 24% 120 到 140 平也从 17% 提高到了 20% 因此，两者加起来足足有 44%，快占了整个库存的半壁江山 70 平以下和 70-100 平的库存分布各在 10% 和 15% 左右 更极致一点，180 平以上的豪宅库存也有小部分库存 不过由于产品本身销售周期就比较长，平均去化都要在 6 年左右的时间 100-140 平的面积段对应到**户型**方面，也是三房和四房的库存占比排在前面 三房的库存占比多达 52%，四房也有 28% ## 02 去库存较多的城市都是怎么做的 近年来 “去库存” 的办法总结下来，主要是这三招：供给侧缩表、需求端减负、制度性更新 首先就是**控制土地出让，供应量明显下降** 以库存第一城重庆为例，去年市区仅成交 20 宗宅地，合计成交建面 135 万平方米 只有新房全年交易量的四分之一不到，推动广义消化周期下降了差不多 9 个月 郑州同样如此，去年土地成交宗数也比巅峰期少了超过 130 宗，创下历史新低 而且这几年的容积率也在不断降低 在减少土地供应的同时，打造更多的低密社区以提升居住品质 都是推动郑州能在去年成为全国 “去库存” 第一城的重要原因 **_房企新盘供应随之减少，推盘节奏也跟着放慢_** 重庆和郑州之外，青岛、长春、深圳、东莞多地都处于新房供不应求的状态 其次就是**打开政策限制，充分为购房者减负** 不久前，广州正式宣布全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，成为全面放开的第一个一线城市 与此同时各地的公积金也在加大支持力度 能使用公积金的场景越来越多了，满足大家的多元化生活需求 既能买新房、二手房还有本小区的停车位，还能用于老旧电梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互联协同也在不断加强 最后是**创新性出台了多种针对性制度** 比如收购存量一二手房源、发放地方专项债和重启房票等，进一步促进库存指标下降 像上海闵行就在近期宣布将收购部分存量商品房源，用作保障性租赁住房，在郊区新房去化问题上又多了 “以购代建” 的新模式 广东惠州就充分利用地方专项债，来收购存量土地，光是年初就计划掏出 127.5 亿元的巨款 柳州、天津、广州三个城市的拟收储价格，也纷纷都超过了 70 亿元 郑州、无锡则是进行了轰轰烈烈的房票安置 针对房票的适用范围、兑付流程以及房票细则等都进行了优化，又强势助推了一波当地的库存消化 此外，中央财政部直接支持的城市更新也在快速推进 6 月初公布有哈尔滨、济南、乌鲁木齐等 20 城入选名单，都将在近期获得定额补助 我们可以看到，现在全国各个城市不仅在放开限购限售 而且从首付到公积金、从旧城改造到城市更新 几乎把所有的工具方法都利用起来，尽一切所能的去库存 ## 03 典型房企们去库存又如何了 分析完了这么多重点城市，我们再来看看典型房企的情况 毕竟存货作为房企的一项重要流动资产 是支持企业持续经营发展的根本，但是也面临去化、结转、减值等诸多不确定性 截止 2024 年底，全国 50 家上市房企的存货规模为 7.4 万亿元，连续两年呈现下降的态势 经过去年一年的努力，足足有 47 家房企的存货规模下降 其中万科、碧桂园两家的存货减少最多，分别达到 1827 和 1576 亿元 以下降最猛的万科为例 去年年底，找广州当地更换了广州南站的三宗地块，优化了土储结构 今年 5 月又把杭州河语光年府的 75 套毛坯房，卖给杭州安居集团转作保障性住房，把手头的存量新房进行了迅速变现 少部分披露存货周转天数的房企，也都面临不同程度的去化压力 最夸张的京投发展直接突破了 10000 天，在北京的北熙区、森与天成几个新房 TOD 项目都卖的不理想 排在第二的华夏幸福也接近 4800 天，算起来比 13 年还要多 具体到房企囤积的现房库存，可分为住宅类、商业类、车库类等几类不同业态 也就是说，既要做好这些库存项目的分析，也要及时加大折扣让利 还有和政府合作以收储模式处理闲置地块和项目，加大大宗资产变现力度到处 “卖卖卖” 等，对症下药 为了加快消化存量，房企们也都使出了浑身解数： 万科推出了 “瘦身健体” 一揽子方案，把削减存量资产放在重中之重； 龙湖集团将重点从提升运营能力以及项目精细化管理，两方面着手去库存； 连优等生绿城中国和华润置地，也表示今年要继续改善去库存问题…… ## 04 总结 去库存是一个老生常谈而又异常宏大的命题，背后涉及到太多方方面面 面对当下复杂且不确定的楼市，去库存以回流资金成为行业共识 需要每一座城市通过土地供应 “缩量提质”，新房供应呈现 “量少质优”，还有政策组合拳等方式全力以赴 虽然今年以来楼市表现总体向好，部分城市消化了不少存量，可以说是近 10 年来最大力度的一次 “去库存” 但整体而言，当前楼市的阶段回稳仍然需要时间，才能把库存控制到健康理想的范围内 各地政府和房企们也才可以重新轻装上阵 风险提示及免责条款 市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。 ### 相关股票 - [02007.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/02007.HK.md) - [02925.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/02925.HK.md) - [01109.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/01109.HK.md) - [600683.CN](https://longbridge.com/zh-CN/quote/600683.CN.md) - [600340.CN](https://longbridge.com/zh-CN/quote/600340.CN.md) - [00960.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/00960.HK.md) - [06098.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/06098.HK.md) - [03900.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/03900.HK.md) ## 相关资讯与研究 - [不追风口，自成风口？华润置地用实力打破行业评级偏见](https://longbridge.com/zh-CN/news/286844173.md) - [碧桂园因零息强制性可转换债券获转换而发行 1.22 亿股](https://longbridge.com/zh-CN/news/286881414.md) - [退房买 “芯”，又一 A 股公司相中西安 “硬科技”](https://longbridge.com/zh-CN/news/286923029.md) - [华夏幸福转让廊坊银行股权，厦门国际银行因何接盘？](https://longbridge.com/zh-CN/news/286904656.md) - [碧桂园因零息强制性可转换债券获转换而发行 9000 万股](https://longbridge.com/zh-CN/news/286739250.md)