--- title: "Elme (ELME) 2025 年第二季度收益电话会议记录" description: "Elme Communities (ELME) 宣布与 Cortland 达成一项最终协议，将以 16 亿美元出售一组 19 个资产，待股东批准。该公司计划清算剩余资产，预计交易后每股特别分配为 14.50 至 14.82 美元。预计向股东的总现金回报为每股 17.58 至 18.50 美元，包括常规股息。多户住宅净营业收入同比增长 4.5%，入住率超过 96%。董事会将在秋季召开特别会议以批准交" type: "news" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/251874957.md" published_at: "2025-08-06T16:02:36.000Z" --- # Elme (ELME) 2025 年第二季度收益电话会议记录 > Elme Communities (ELME) 宣布与 Cortland 达成一项最终协议，将以 16 亿美元出售一组 19 个资产，待股东批准。该公司计划清算剩余资产，预计交易后每股特别分配为 14.50 至 14.82 美元。预计向股东的总现金回报为每股 17.58 至 18.50 美元，包括常规股息。多户住宅净营业收入同比增长 4.5%，入住率超过 96%。董事会将在秋季召开特别会议以批准交易 图片来源：The Motley Fool。 ## 日期 2025年8月6日，星期三，东部时间上午 10 点 ## 参会人员 - 首席执行官 — Paul McDermott - 首席财务官 — Steve Freishtat - 首席运营官 — Tiffany Butcher **需要 Motley Fool 分析师的报价？请发送邮件至 \[email protected\]** ## 主要内容 - **投资组合出售协议**——公司已与 Cortland 达成最终协议，以 16 亿美元现金出售 19 项资产，交易需调整并获得股东批准，预计在 2025 年第四季度完成。 - **出售和清算计划**——董事会已批准清算所有剩余资产的计划，包括剩余的多户住宅资产和 Watergate 600，市场推广将在第三季度开始，目标是在 12 个月内完成。 - **特别分配指导**——首席财务官 Freishtat 表示：“我们估计这次初始特别分配的金额将在每股 14.50 美元至 14.82 美元之间，” 将在 Cortland 交易完成后宣布，预计该交易将在 2025 年第四季度完成，资金来源于 Cortland 交易收益和预期的新债务融资。 - **总分配**——从所有交易中返还给股东的总现金，包括每股 0.18 美元的常规股息，预计在每股 17.58 美元至 18.50 美元之间，并包括计划中的初始和后续资产出售分配。该估计基于公司对拟议投资组合出售和清算计划的预测，时间取决于 Cortland 交易的完成和后续资产出售，如公司 2025 财年第二季度财报电话会议中所述。 - **股东批准流程**——公司计划提交初步代理声明，并在秋季召开特别会议，以批准 Cortland 交易和清算计划。 - **多户住宅净营业收入增长**——Tiffany Butcher 报告称，2025 财年第二季度多户住宅净营业收入同比增长 4.5%，主要由于租金收入和费用收入的增加。 - **市场表现**——华盛顿大都会区的月度有效租金增长在 2025 财年第二季度超过全国平均水平，该地区在同期交易量中排名全国第六。 - **分配机制**——在2025年10月3日计划支付的 0.18 美元后，季度分配将暂停，未来的清算分配将根据董事会的决定在额外销售完成后进行。 - **入住率**——华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州的入住率超过 96%。北弗吉尼亚和马里兰州的综合租赁率年初至今保持正增长；华盛顿特区的租赁率年初至今保持稳定，主要由于续租强劲抵消了新租赁增长的疲软。 - **流程透明度**——在战略替代方案审查期间，联系了超过 80 个潜在对手方，包括机构投资者、资本赞助商和房地产投资信托基金。 - **交易成本包含**——首席财务官 Freishtat 确认，所有交易成本估算已反映在预计的股东分配数字中，如 2025 财年第二季度财报电话会议中所述。 ## 摘要 **Elme Communities**(ELME -0.18%) 致力于通过目标大规模投资组合出售和完全清算剩余资产来结束业务模式，为股东提供明确的路径和相关现金回报估算。管理层确认所有重大交易和运营过渡成本已包含在股东分配的指导中，解决了关于未来可能扣除的问题。公司表示，股东分配估算包括预计的费用和负债支付。公司正在准备正式的代理声明，提供与拟议交易相关的进一步财务细节和程序说明。 - 首席执行官 McDermott 指出，董事会在经过 “充分” 的流程后选择了当前的交易路径，该流程涉及与超过 80 个金融实体的接触，因为没有符合价值目标的可行实体级报价。 - 管理层表示，最后一批资产的市场推广和销售将与交易批准并行进行，某些资产销售可能会在主要 Cortland 协议结果之前发生。 - 华盛顿特区和马里兰州的多户住宅市场流动性可能会受到监管流程的影响，但团队表示熟悉并有信心应对当地要求，如 TOPA 和 HSE 流程。 - 作为额外背景，Watergate 600 的租赁率为 82%，这是 Elme Communities 预计到 2025 年底的状态。 ## 行业术语 - **TOPA**：租户优先购买法，华盛顿特区的一项法律，赋予租户在建筑物出售时的优先购买权。 - **HSE**：高速电梯；在此上下文中，指的是影响资产销售时间表的蒙哥马利县的监管流程。 - **NOI**：净营业收入；衡量物业层面盈利能力的指标，未考虑融资或公司费用。 - **RemainCo**：Cortland 交易后剩余的多户住宅资产和 Watergate 600 的投资组合。 - **DMV**：通常用于指代华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州地区。 - **FAR**：建筑面积比；在房地产中，表示建筑物总建筑面积与其地块面积的比率。 ## 完整会议电话记录 **保罗·麦克德莫特：** 谢谢，艾米。欢迎大家，感谢你们今天早上加入我们。我们很高兴地报告，Elme Communities 又一个稳健的季度，这反映了我们投资组合的稳定性以及我们运营战略的持续执行。我们的第二季度业绩在我们的财报和相关文件中有详细说明。除了讨论我们的业绩，我今天还想花时间讨论关于我们战略选择评估过程的公告。史蒂夫将提供关于拟议的投资组合出售交易和未来资产出售的更多财务细节。蒂芙尼将介绍我们的运营趋势和举措。周一，我们宣布我们的受托人委员会完成了自二月份以来宣布的战略选择的正式评估。 经过广泛评估，我们已与总部位于亚特兰大的多户住宅房地产投资开发和管理公司 Cortland 签署了出售 19 个资产组合的最终协议。我们目前预计在获得股东批准并满足其他惯例成交条件后，于第四季度完成交易，Elme Communities 将从 Cortland 获得 16 亿美元现金，具体金额将根据某些调整而定。董事会还批准了一项出售和清算计划，以出售我们剩余的资产。因此，我们将寻找所有 Elme Communities 剩余多户住宅资产以及 Watergate 600 的买家。该出售和清算计划也需获得股东批准。 我想花一点时间提供一些关于此次交易的背景。十多年前，我们启动了一项战略转型，将我们的投资组合从四个资产类别精简为一个，包括在 2021 年出售我们的办公和零售投资组合。我们设计并建立了一个可扩展的运营平台，内部化了多户住宅运营，并实施平台举措，以提高我们的业绩和盈利能力，目标是降低我们的资本成本，以便扩展我们的投资组合并进一步最大化股东价值。 尽管我们在将公司转型为专注于多户住宅并具备强大运营能力方面取得了成功，但当前的市场环境使得降低我们的资本成本变得困难，无法支持我们以增值的方式进行扩展。我们与 Cortland 的协议以及出售剩余资产的决定是在经过深思熟虑和审慎的评估过程后做出的，考虑到公司已经进行的扩展和地理多样化的工作。我们的顾问的评估过程非常全面，联系了 80 多家潜在对手方，包括养老基金、保险公司、机构顾问、金融赞助商、多户住宅管理公司、主权财富基金、家族办公室和其他公共房地产投资信托。 在一致认为将这些资产出售给 Cortland 以及出售和清算计划的组合预计将为股东带来最大价值的基础上，Elme Communities 期待与 Cortland 的所有权无缝过渡，确保我们居民和社区团队成员的运营连续性，并继续我们卓越的客户服务传统。我们预计将尽快准备并提交初步代理声明，详细描述拟议的 Cortland 出售交易和拟议的出售和清算计划。我们打算在今年秋季召开特别会议，以批准这些交易。 Elme Communities 董事会已确定这些拟议交易符合我们股东的最佳利益，并一致建议我们的股东批准这些交易。如我们公告中所述，我们打算在不久的将来开始剩余资产的营销和销售，目标是在接下来的十二个月内完成这些资产销售。该营销过程预计将在第三季度启动，某些资产销售可能会继续进行，无论股东对 Cortland 交易和出售清算计划的投票结果如何。我们的目标始终是为 Elme Communities 的股东最大化价值。 在此，我将把时间交给史蒂夫，让他提供有关此次交易及后续销售对股东的好处的更多细节。 **史蒂夫·弗雷施塔特：** 谢谢，保罗。如我们周一的新闻稿中所述，Elme Communities 打算将 Cortland 交易和其他资产销售的净收益返还给股东。公司打算向股东宣布初步特别分配，由 Cortland 交易的净收益和我们预计将对 Elme Communities 剩余资产进行的新债务的一部分资金支持。我们估计这项初步特别分配的金额将在每股 14.50 美元至 14.82 美元之间。在考虑到还清我们所有现有公司债务、预期的新债务融资金额以及与投资组合出售交易相关的公司估计交易成本等因素后。 在此之后，需经股东批准出售和清算计划，并根据资产销售的时间和结果，我们预计将向股东进行额外分配。我们目前估计从 Elme Communities 剩余的九个资产和 Watergate 600 的销售中，向股东额外分配的总金额将在每股 2.90 美元至 3.50 美元之间，考虑到估计的交易费用、债务支付以及建立必要的准备金以满足未偿债务、义务和与最终解散活动相关的费用等因素。总的来说，预计分配的总金额将在每股 17.58 美元至 18.50 美元之间。 这些数字包括公司每股 0.18 美元的季度股息分配，该股息已被宣布，并将在2025年10月3日支付。我们在资产出售后进行的分配的税务处理可能会因每位股东的具体情况而有所不同。但假设 Cortland 交易完成，并且销售和清算计划获得股东批准，Cortland 交易后的初始特别分配和剩余资产出售一般应被视为对股东的资本回报，至于他们在 Elme Communities 股份中的基础部分，任何超出部分应视为资本收益。 如果清算分配低于股东在 Elme Communities 股份中的税基，该股东通常会在其 Elme Communities 股份上确认资本损失。关于 Cortland 交易和销售及清算计划的更多信息，以及潜在税务考虑和后果的更完整摘要，将在保罗之前提到的初步代理文件中提供。展望未来，Elme Communities 团队预计将在适当的季度 SEC 文件中报告与我们剩余资产销售相关的重要进展。这是与交易相关的关键财务细节的概述。 我将把时间交给蒂芙尼，更新第二季度的运营结果。 **蒂芙尼·布彻：** 谢谢你，史蒂夫。正如保罗所说，我们很高兴能够交出一个稳健的季度，年同比多户住宅净运营收入增长 4.5%，主要得益于租金收入的增加和我们各项举措带来的强劲费用收入增长。我们的运营举措推动了强劲的增长，加上我们对资产管理的战略性方法和持续关注提升客户服务，导致我们的运营表现随着时间的推移不断改善。我想花一点时间来认可并感谢我们敬业的团队成员，他们提升了居民的生活体验。我们相信，我们所建立的基础使我们能够通过宣布的 Cortland 销售实现显著价值。 华盛顿大都会区的月度有效租金增长继续超过全国平均水平，华盛顿大都会在第二季度的交易量方面排名全国第六。国防支出现在预计将超过之前的估计，这可能在很大程度上抵消该地区更广泛的联邦劳动力削减，并在我们出售剩余资产时实现有利的执行。因此，我将把时间交回给保罗，进行一些结束语。 **保罗·麦克德莫特：** 谢谢你，蒂芙尼。我想花一点时间重申蒂芙尼对我们整个团队（无论是过去还是现在）所做的令人难以置信的努力和奉献的感谢。他们的努力对推动我们股东的成功结果至关重要。在变革时期，我们的团队继续维护和推进我们的品牌价值，提供卓越的客户体验，使我们在市场中脱颖而出，并重新定义客户在价值驱动的价格点上可以期待的内容。我还想对我们的受托人委员会表示感谢，感谢他们的支持，以及他们对认为能提供最佳结果和最大价值的路径的深思熟虑和谨慎选择。 就这样，我将把电话交给操作员，开始问答环节。 **操作员：** 当然。此时每个人将进行问答环节。如果您有任何问题或评论，请在此时按 1。如果您在使用扬声器时提问，请拿起听筒以提供最佳音质。再次提醒，如果您有任何问题或评论，请按 1。您的第一个问题来自富国银行的库珀·克拉克。您的线路已开启。 **库珀·克拉克：** 很好。谢谢你回答我的问题。我想知道你是否可以提供更多关于如何达到预计从剩余投资组合销售中获得的 3.20 美元中点分配的构成。如果你能分解一下来自资产预期定价的部分，以及史蒂夫在电话中提到的任何预期泄漏或准备金负债的抵消。只是想更好地了解这个 3.20 美元中嵌入的定价预期。 **史蒂夫·弗雷施塔特：** 是的，库珀，我是史蒂夫。就我能在此时提供的信息而言，公司对剩余资产的净收益的当前估计是基于多个估计和假设，包括预计的费用和负债支付。至于更多的信息，代理文件中将有更多关于估计和假设的内容，当代理文件与这些拟议交易一起提交时将更全面地描述。 **库珀·克拉克：** 好的。我想聚焦于剩余投资组合中的一些具体资产。如果我们能快速谈谈 Watergate 和 Riverside，以及如何看待这些资产的销售。关于 Watergate，你能谈谈潜在买家进行办公室转住宅改造的可能性，以及如何看待 Watergate 的销售吗？我很感激你在 2017 年第二季度以 1.35 亿美元购买了它。 另外，考虑到 Riverside 的密度和开发潜力，是否可以合理地假设其资本化率会高于一些华盛顿特区、马里兰州和亚特兰大投资组合，因为这将需要特定的买家？ **保罗·麦克德莫特：** 库珀，您好，我是保罗。我们先谈谈水门事件。正如您所知，我们从未正式将水门事件拿出来进行正式的销售流程。我们一直专注于资产的运营和租赁。因此，我们期待看到市场定价，但我们认识到华盛顿特区仍然是一个备受追捧的市场，正如蒂芙尼所提到的，它在美国的交易量中排名第六。因此，我们将在第三季度将这些资产推出，计划在未来十二个月内完成所有资产的销售。 就河滨而言，显然这是一个稍大的资产，但我们喜欢市场上看到的趋势。至于我们讨论的额外建筑面积，我们不会或将会关注人们是否将交易分开，考虑收入与额外建筑面积，但我们将在接下来的几个月中对此有更清晰的了解。 **库珀·克拉克：** 很好，谢谢。那么关于马里兰投资组合，我很好奇潜在的政策风险有多大，以及如何正确看待与马里兰相关的一些利弊？还有，蒂芙尼，您能否谈谈 RemainCo 投资组合以及截至目前与传统投资组合平均水平相比的一些趋势，无论是收入增长还是综合租金增长？ **蒂芙尼·布彻：** 当然。库珀，让我们先谈谈您关于马里兰资产的问题。正如您所知，蒙哥马利县实施了租金管制。我认为这已经被纳入投资者对资产的评估中。我认为在蒙哥马利县这是一个相当可以理解的过程。我们继续看到蒙哥马利县的交易量。因此，我们很高兴能够启动这些资产的营销过程。正如我们在准备的发言中所述，我们对最终成功出售这些社区的能力充满信心。至于您关于 RemainCo 的问题，我建议您查看我们的补充材料，其中从第 22 页开始提供了资产级别的详细信息。 但如果您只是想了解大趋势，我很乐意谈谈我们在各个市场上看到的趋势。正如我在准备的发言中提到的，北弗吉尼亚仍然是该地区增长非常强劲的市场。我们继续看到强劲的新租金增长以及续租租金增长。马里兰州，我们看到截至目前的综合租金增长是积极的，主要是由非常强劲的续租推动的。 而华盛顿特区在截至目前的综合租金增长方面则相对平稳，强劲的续租覆盖了华盛顿市场新租金增长的一些疲软。 **库珀·克拉克：** 很好。谢谢您回答这些问题。 **操作员：** 谢谢。您的下一个问题来自摩根大通的安东尼·保罗尼。您的线路已开启。 **安东尼·保罗尼：** 谢谢，恭喜你们顺利完成所有流程。我知道您可能在表达上受到限制，但如果可以的话，保罗，您能否带我们了解一下这个过程，以及在您将公司和投资组合推向市场时流动性状况如何？例如，随着交易规模的增大，流动性是否受到限制？或者某些优质资产的需求是否更高，或者您能否提供一些关于这个过程中的流动性背景的信息？ **保罗·麦克德莫特：** 当然，托尼。董事会在其专门的交易委员会的协助下，进行了对所有潜在战略选择的全面评估，包括保持 Elme Communities 在其当前商业战略下的运作。但当我们在二月份宣布这一过程时，目标是做出一个明智的决定，董事会认为这是为我们的股东最大化价值的最佳机会。正如您所知，我们聘请了财务顾问来协助这一过程。这些顾问联系了从养老金基金、保险公司、机构顾问、金融赞助商、多家庭管理者、主权财富基金、家族办公室到其他公共房地产投资信托等各类资本来源。 我认为董事会和交易委员会在战略过程之前认识到我们的目标是扩大投资组合规模并降低资本成本。因此，当我们作为运营商和管理团队以及董事会进行审视时，我们实际上是在努力扩大业务，有效地增长运营，并进行增值收购。该过程并未在实体层面上产生一个交易委员会和董事会认为比将投资组合出售给 Cortland 和公司根据我们的销售和清算计划进行的清算分配更具吸引力的可行报价。 我认为董事会一致认为我们所提出的方案是可取的，并符合股东的最佳利益，托尼。 **安东尼·保罗尼：** 好的，是否存在一种动态，即潜在的竞标者更希望获得增值而非核心资产，或者只是交易规模变得有些过大，或者从中可以获得什么信息？ **保罗·麦克德莫特：** 我认为很多内容将在即将发布的代理声明中得到解答。但我认为我们联系了超过 80 个资本来源，您会发现这些资本来源的标准各不相同。 **安东尼·帕罗尼:** 好的。明白了。那么第二个问题。关于交易的总成本，您能给我们提供一些信息吗？无论是顾问费用、您将承担的债务部分，还是转让税，或者其他类似的费用，您能给出一个大致的范围吗？ **史蒂夫·弗雷施塔特:** 托尼，我的意思是，在我们的估算中，这些费用已经考虑在内。与保罗刚才提到的类似，关于交易成本的更多信息将在适当的时候提交的代理声明中提供。 **安东尼·帕罗尼:** 好的。公平。谢谢。 **史蒂夫·弗雷施塔特:** 谢谢。 **操作员:** 您的下一个问题来自 Truist 证券的迈克尔·刘易斯。您的线路已开启。 **迈克尔·刘易斯:** 很好。谢谢你。保罗，我很感激你的评论。我知道在经历了你和团队的所有努力后，以这种方式最大化价值一定是感慨万千。我的问题是，假设科特兰交易完成，这将使我们有 10 个资产可以讨论。您能否给出一些理由，为什么科特兰将这些资产排除在外？我意识到水门大厦是一个独特的资产，但在剩余的公寓资产中，是否有什么原因使它们未能满足他们的投资目标或标准？是否有某种原因贯穿其中，导致这些资产被排除在交易之外？ **保罗·麦克德莫特:** 迈克尔，正如我之前所说，这是一个非常彻底的过程，由我们的董事会和交易委员会进行。考虑了多种战略选择和组合。正如我们所说，关于所有评估的替代方案的更多信息将在我们即将发布的代理声明中提供。但我们的董事会认为，将这部分资产出售给科特兰与剩余资产的单独销售结合起来，是最大化我们股东价值的正确路径。 **迈克尔·刘易斯:** 好的。在您进行这个过程时，是否有对剩余资产感兴趣的买家，您可能会回去联系？您认为，作为一个有动机的卖家，您在清算这些资产时，价值会受到影响吗？ **保罗·麦克德莫特:** 从宏观层面来看，迈克尔，我认为，显然，当我们回顾我们的过程时，单个资产的竞标者池会比整体实体的竞标者池更广泛。因此，我们期待开始我们的销售过程，并为我们的股东从市场中获取最大价值。 **迈克尔·刘易斯:** 好的。最后一个问题，我假设您将在交易完成时进行额外的分配。因此，不会只是最后一次分配。您知道，在接下来的几个月中，您将如何精简运营，以减少开支并继续运营公司？ **史蒂夫·弗雷施塔特:** 是的，迈克尔。关于分配，显然，在我在十月份的准备发言中提到的$0.18 分配之后，我们将暂停季度分配。但未来的清算分配将由董事会根据未来的销售决定。至于您提到的开支，我们预计在销售剩余资产并开始缩减公司规模时，会对开支进行一些调整。这些估算已经包含在我们讨论的数字中。 **迈克尔·刘易斯:** 好的。谢谢你们。非常感谢。 **史蒂夫·弗雷施塔特:** 谢谢。 **操作员:** 再次提醒大家，如果您有任何问题或评论，请按电话上的星号，然后按 1。您的下一个问题来自 Green Street 的约翰·帕沃斯基。您的线路已开启。 **约翰·帕沃斯基:** 谢谢你们的时间。我知道您无法量化预期的摩擦成本，但我只是想确认您在新闻稿中列出的对股东的分配是扣除所有预期成本后的净额，并且在所有事情结束时，不会有任何额外成本可能导致股东收益减少。 **史蒂夫·弗雷施塔特:** 约翰，我是史蒂文。您说得对，我们的估算包括了预期的费用和负债支付。 **约翰·帕沃斯基:** 好的。我想问几个关于清算时机的问题。首先，关于剩余的多户住宅资产，您能否给出一个大致的范围，比如，您认为最快和最慢的情况下，买家能在华盛顿特区和马里兰州的资产上完成交易的时间？这些资产可能需要经过优先购买权程序。您认为多户住宅资产的销售最快和最慢的时间是多久？ **蒂芙尼·巴彻:** 所以我可以先回答这个问题，约翰。Elme Communities 计划在第三季度开始营销我们的资产，包括九个多户住宅资产和水门大厦，显然希望在接下来的十二个月内完成所有资产的销售。关于您提到的华盛顿特区和 TOPA 程序，我想说的是，我们在这个市场上运营了很长时间。 我们了解 TOPA 程序，并计划尽快将华盛顿特区的资产与马里兰州的资产一起出售，因为完成华盛顿特区的 TOPA 程序和蒙哥马利县的 HSE 要求确实需要时间。我们将与任何租户协会和潜在买家合作，以及时推进销售过程。但我们认为，我们在接下来的十二个月内完成销售的时间表是现实的，考虑到这些程序。 **约翰·帕沃洛斯基：** 好的。我只是想问一下，为什么需要整整十二个月。这个十二个月只是给你们留出足够的缓冲和潜在的保守估计吗？还是你真的认为在马里兰州的 TOPA 流程或 ROFR 流程真的需要十二个月。我的理解是在这些市场中，应该是四到六个月的流程，但我可能错了。 **蒂芙尼·布彻：** 是的，约翰。当我们谈论十二个月时，我们是在谈论整个 RemainCo 投资组合，而不是对任何单一资产的具体时间表进行评论。所以，我们已经提出了在这十二个月内完成所有资产销售的观点。 **约翰·帕沃洛斯基：** 是的。再问我一个。你能分享一下 Watergate 的租赁情况吗？我认为现在的租赁率是 82%。在接下来的六个月里，这个租赁比例可能会如何变化？基于已知的搬出情况和你们目前的租赁进展？ **保罗·麦克德莫特：** 好吧，约翰，我们仍在与我们最大的租户讨论，以确定他们的最终占地面积。但你的 82% 的数字是准确的，这是我们希望在 2025 年底达到的目标。我们确实意识到在 2026 年将有近 9% 的租约到期。但我们希望在重新租赁方面取得一些成功。 **约翰·帕沃洛斯基：** 好的。抱歉。再问一个。请耐心等一下。我想回到时间问题。除了出售 Watergate 的潜在挑战和多户住宅的监管障碍外，这个投资组合中还有没有其他特定因素会导致 RemainCo 需要十二个月才能清算？我觉得这似乎是一个较长的时间。 **蒂芙尼·布彻：** 没有。我认为我们已经说明了，投资组合中每个资产将有不同的时间表，但我们将从第三季度开始启动这些资产的销售流程，并将尽快推进销售过程。 **约翰·帕沃洛斯基：** 好的。谢谢。 **操作员：** 谢谢。您的下一个问题来自富国银行的库珀·克拉克。您的线路已开启。 **杰米·费尔德曼：** 我是杰米·费尔德曼，跟进一下。你知道，暂时离开交易，您们在今年可能是全国最具争议和最有趣的公寓市场中占据了前排座位，伴随着 Doge 的公告和市场的各种起伏。您能否谈谈回顾一下头条新闻、头条新闻的时机以及对您们市场和子市场租赁量的影响？我想我们都在试图理解真正的影响是什么。到目前为止，华盛顿特区的情况有些超出预期。它结束了吗？ 或者，也许，您知道，当一些裁员发生时，人们在裁员后的那段时间仍在领取工资时，我们仍然有一个鞋子要掉落。只是好奇您对华盛顿特区不同子市场的看法。 **保罗·麦克德莫特：** 杰米，我是保罗。我先开始，然后请蒂芙尼跟进我们的投资组合和我们观察到的情况。我认为年初时发出的警报可能有些夸大。就我们继续保持势头的能力而言，我认为我们在 2025 年的指导中试图阐明这一点。我们确实在下半年经历了一些放缓，这一点我们已经考虑在内，并且我们考虑了多种可能影响我们入住率和定价杠杆的情景和结果。 但我觉得现在，您知道，市场，您知道，蒂芙尼可以更详细地说明。市场将基于季节性或其他外部因素，可能会出现某种放缓。但我认为，如果您查看 Elme Communities 在今年前六个月的表现，您知道，我们有超出预期的表现，我们对这个投资组合和未来的资产感到非常乐观。蒂芙尼？ **蒂芙尼·布彻：** 是的。只是对此进行补充。正如我在准备的发言中提到的，华盛顿大都会区的月度有效租金增长继续超过全国平均水平。我们还看到，预计将发生的联邦国防支出现在将超过之前的估计，这可能会显著抵消保罗提到的一些更广泛的联邦劳动力削减。我们在华盛顿特区和马里兰州的入住率超过 96%。而且，正如我在回应库珀早前的问题时提到的，今年迄今为止，我们在弗吉尼亚州的投资组合中实现了强劲的正向综合租赁率增长，并且在马里兰州的投资组合中也看到了正向综合租赁率增长。 华盛顿特区的物业保持相对平稳。但总体而言，华盛顿大都会区在入住率和租赁率增长方面继续表现良好。 **杰米·费尔德曼：** 好的。谢谢你的说明。然后，您能否谈谈不同子市场的转让税？当我们考虑销售时。 **保罗·麦克德莫特：** 不，杰米，我认为这些信息将在代理声明中提供。是的，当然，我们会在适当的时候提交。 **杰米·费尔德曼：** 好的。好的。然后，当我们考虑管理激励时，从交易的角度来看，这些都包含在完全稀释的股份总数中吗？还是在销售时会有额外的激励？ **史蒂夫·弗雷施塔特：** 再说一次，杰米，我会说我们估计的所有交易成本，您知道，我们将在代理声明中提供更多详细信息。 **杰米·费尔德曼：** 好的。 **保罗·麦克德莫特：** 好的。所有的交易成本，我们预期的所有交易成本都包含在我们提供的估算中。 **杰米·费尔德曼：** 对。好的。好的。谢谢，祝你们在执行和关闭方面好运。 **主持人:** 谢谢你，Jamie。谢谢。这结束了我们的问答环节。现在我将把会议交给首席执行官 Paul McDermott 进行结束发言。请继续。 **Paul McDermott:** 感谢大家今天的参与。我们期待在推进资本回馈股东的计划时，继续向您通报进展。 **主持人:** 谢谢。各位，这次活动到此结束。您可以在此时断开连接，祝您有美好的一天。感谢您的参与。 ### Related Stocks - [ELME.US - Elme Communitites](https://longbridge.com/zh-CN/quote/ELME.US.md) ## Related News & Research | Title | Description | URL | |-------|-------------|-----| | 沃尔玛四季度财报超预期但盈利指引不及预期，CEO 称 “美国低收入家庭只能勉强维持生计” | 沃尔玛 Q4 营收超预期，新财年盈利指引（每股 2.75-2.85 美元）远低于市场预期的 2.96 美元，显示通胀压力下消费者支出不确定性犹存，拖累股价下跌 1.38%。财报印证 K 型” 分化：高收入家庭驱动增长，低收入群体 “钱包吃紧 | [Link](https://longbridge.com/zh-CN/news/276398633.md) | | 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