--- title: "与砂之船房地产首席执行官的 kopi-C 对话：\"只有当我们的租户成功时，我们才会成功\"" type: "News" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/269171310.md" description: "砂之船房地产在首席执行官程兴源的领导下，打破了被动房地产投资信托的刻板印象，通过积极与租户合作来提升零售业绩。砂之船房地产在中国运营，其收入与租户的成功紧密相关，采用固定和基于销售的可变收入双重模式。这种方法使房地产投资信托的增长与租户销售相一致，促进了合作环境的形成。程强调为消费者和品牌创造价值，采用创新策略，如体验式购物目的地和表演舞台，以提升租户销售" datetime: "2025-12-09T19:09:40.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/269171310.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/269171310.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/269171310.md) --- # 与砂之船房地产首席执行官的 kopi-C 对话："只有当我们的租户成功时，我们才会成功" _Sasseur REIT 打破了房地产投资信托（REIT）作为被动房东的刻板印象，而是作为一个积极的零售合作伙伴，以高接触的模式在每一次销售中实现更多价值。_ 当许多投资房地产投资信托的人想象他们的投资时，可能会想到商业区的办公空间、郊区的购物中心或远离城市和市区的工业建筑和数据中心。 租金被收取，租约被管理，入住率保持稳定，投资者和 REIT 管理者都从中获得收益。事情就是这样。 而 Sasseur REIT 则在一个不同的宇宙中运作。 它的购物中心位于中国，其收入与零售表现密切相关。 毕竟，它的首席执行官程兴源相信，只有当租户成功时，业务才会成功——这一观点在某种程度上与 REIT 有时被视为收租而让租户零售商苦苦挣扎的声誉形成鲜明对比。 “我们不仅仅是一块房地产，” 程说。 “我们的业务是为消费者和品牌创造价值。当他们表现良好时，我们的投资者也会表现良好。” **租户成功时我们也成功** 程于 2025 年 10 月 29 日正式担任首席执行官，但他的准备工作早在此之前就已开始。作为 REIT 前两位首席执行官管理团队的一部分，他花了多年时间学习业务的方方面面。他的经验涵盖了赞助商的运营以及受托管理者在中国的日常现实。 Sasseur REIT 于 2018 年上市，拥有四个高端奥特莱斯购物中心——2 个在重庆，1 个在昆明，1 个在合肥——是其赞助商管理的 19 个奥特莱斯生态系统的一部分。 但品牌背后有一个象征性的起源故事。 程分享道，“Sasseur” 这个词源自法语，意为 “筛选” 或 “提炼”。 程解释说，创始人采用这个词是为了表达三个理念：提炼，旨在提供最佳的零售体验；质量，体现在策划强大的品牌；价值，相信如果捕捉到消费者的需求，就能为投资者带来有意义的回报。 他微笑着分享这些，然后补充道：“别人没有的，我们有；别人有的，我们做得更好。” 而他有例子来支持这一点。 在重庆，Sasseur 的旗舰购物中心——两江奥特莱斯——在最近的周年庆促销期间开放了 36 小时。 作为回应，购物中心吸引了超过 10 万名顾客，并在第一天实现了超过 20% 的销售增长。 这反映了 Sasseur REIT 对其奥特莱斯的看法：它们不仅仅是购物中心，而是中产阶级消费者和家庭的体验目的地。 程还描述了在昆明年末庆祝活动期间，团队将户外广场改造成一个圆形表演舞台。 歌手们表演，烟花照亮了夜空，家庭们一直待到晚上。 **每一次销售都做得更多** 如果有一个理念能够概括 Sasseur 的模式，那就是：一切都建立在帮助租户销售更多的基础上，因为 REIT 只有在租户增长时才能增长。 这基于 Sasseur 的受托管理协议（EMA）模型，决定了 REIT 如何获得收入。 与主要依赖固定租金的传统 REIT 不同，Sasseur 有一个双重结构：一个固定部分为单元持有者提供可预测的收入，另一个可变部分直接与奥特莱斯销售挂钩。 此外，超过 90% 的租约是基于销售额的租金。在通俗的说法中，租户按销售额的一定比例支付租金。 这创造了一种一致性，即 REIT 没有激励去提高租金，而是激励去提高租户的销售。 正如程所说：“如果我们的租户无法生存，我们就没有租金。” 这种一致性也体现在 Sasseur REIT 的运营文化中。总经理每天走访购物中心，提供关于店铺布局、视觉营销角度和产品范围的反馈。 促销员——每个品牌背后的销售人员——不仅接受来自他们直接工作的品牌的培训和激励，还接受来自运营方的培训和激励。如果他们达到销售目标，就会获得代金券或现金奖励。 “我们的总经理就像活动组织者，” 他补充道。“如果有促销活动即将来临，必须让人感到兴奋。” **洞察中国消费者行为的变化** 程的消费者洞察敏锐且扎根于他和他的团队在购物中心的观察。他表示，年轻的中国消费者，尤其是千禧一代，越来越倾向于国内品牌，如安踏和李宁，反映出对中国产品的更深层次的自豪感。 这导致了租户组合的变化，国内运动服和时尚品牌成为奥特莱斯需求的一个增长组成部分。 他还强调了儿童服装的崛起，这得益于他们购物中心周围的家庭人口结构。在昆明，团队将一个低人流的三楼改造成一个完整的儿童区域，配备游乐场、儿童时尚和娱乐设施。 结果：客流量激增，家庭们现在将其作为购物目的地。 **展望未来：基于业绩记录建立信心** 尽管一些购物中心已经有 16 或 17 年的历史，但 REIT 最近在周年庆活动的第一天实现了 30% 的同比销售增长。程将此视为证明，只要采取正确的运营方法，奥特莱斯购物中心即使在不确定的环境中也能增长。 与此同时，程用跑步机的比喻来描述中国的零售。“如果你在跑步机上跑步而不停止，你必须不断前进。零售也是如此。如果我们停止前进，如果我们变得停滞不前，我们就会失败。” 这是一个优雅的方式来捕捉中国消费市场的节奏，在这里，消费者的偏好迅速变化，购物中心必须更快地做出反应。 在描述未来的增长计划时，他对收购持谨慎态度——目前受到保密协议的限制——但表示该房地产投资信托基金（REIT）正在积极探索赞助商其他管理的资产，评估哪些资产能够满足所需的收益门槛。 他还强调了更广泛的宏观趋势。 中国政府一直在推动更强劲的国内消费，奥特莱斯购物中心因此受益。传统购物中心面临困境，但奥特莱斯稳步增长，该行业年均增长约 10%。 预计中国中产阶级人数在 3 亿到 3.5 亿之间——“相当于美国的人口规模，” 程先生强调——他认为该 REIT 正在顺应一个长期的结构性趋势，而不是短暂的爆发。 **为什么这个 REIT 对新加坡投资者重要** 当被问及如何总结他的推介时，程先生毫不犹豫。“我们不仅仅是房地产。我们是一个由中国快速增长的国内消费支撑的高收益工具。” 他强调了韧性。毕竟，奥特莱斯购物中心即使在消费降级期间也表现良好，因为消费者仍然希望以更好的价格获得优质商品。他谈到了该 REIT 的吸引人收益率，这是新加坡市场上最高的之一。他还提到其内在价值，他认为当前市场价格并未完全反映这一点。 但超越数字，突显的是企业的精神。 根据程先生的说法，Sasseur REIT 并不是一个仅仅关注收取租金的房东。它是一个为每一笔销售、每一个品牌关系和每一个消费者体验而努力的合作伙伴。 简单来说：它的成功在于为租户、租户的付费客户或投资者做得更多。 **关于 Sasseur REIT** Sasseur REIT 是亚洲首个上市的零售奥特莱斯购物中心 REIT，为投资者提供了参与中国快速增长的零售奥特莱斯购物中心行业的独特机会。其初始投资组合包括四个高质量的零售奥特莱斯购物中心，战略性地位于重庆、昆明和合肥等快速发展的城市，合计可出租面积为 310,241 平方米。 Sasseur REIT 以明确的投资使命成立，主要专注于收购和管理多元化的收入产生房地产资产，主要用于零售奥特莱斯购物中心用途。它还投资于与该行业相关的房地产资产，初步重点关注亚洲的机会。 欲了解更多信息，请访问 https://www.sasseurreit.com/。 **关于 kopi-C：公司专栏** kopi-C 是 SGX 研究的定期专栏，专注于领先公司的 C 级高管。这些访谈是对高级管理层的介绍，旨在帮助投资者更好地了解这些公司的管理者。 _**喜欢这篇文章吗？**_ - _立即订阅我们的_ SGX My Gateway _通讯，以获取最新市场新闻、行业表现、新产品发布更新和关于 SGX 上市公司的研究报告的汇编。_ - _通过我们的 **SGX Invest**_ Telegram _频道保持最新动态。_ ### 相关股票 - [CRPU.SG](https://longbridge.com/zh-CN/quote/CRPU.SG.md) ## 相关资讯与研究 - [砂之船房地产在第一季度的组合销售额创下了 2617 亿美元的历史新高](https://longbridge.com/zh-CN/news/286500145.md) - [AI 与真人同台飙戏，演员们最严厉的 “父亲” 来了？](https://longbridge.com/zh-CN/news/286544548.md) - [联实全球商业房产信托：签订两年固定电价合约 降低电价上涨潜在风险 | 联合早报网](https://longbridge.com/zh-CN/news/286792510.md) - [一支 “过气” 30 年的老乐队，凭什么敢做付费音乐 APP？](https://longbridge.com/zh-CN/news/286740148.md) - [星狮地产 3.65 亿元脱售悉尼零售房地产项目 | 联合早报网](https://longbridge.com/zh-CN/news/287082706.md)