--- title: "为什么这位亿万富翁房地产开发商对数据中心发出警告" type: "News" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/270006713.md" description: "莱昂资本集团创始人费尔南多·德·莱昂对投资数据中心持谨慎态度，尽管黑石集团和 KKR 等大型公司对此表现出兴趣。他质疑数据中心的长期可行性，指出人工智能技术可能会过时以及租赁风险。他强调了解资本来源的重要性，并警告不要将养老金基金置于风险之中。他在进化生物学方面的背景影响了他的投资决策，专注于市场参与者和资本流动" datetime: "2025-12-17T12:00:01.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/270006713.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/270006713.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/270006713.md) --- # 为什么这位亿万富翁房地产开发商对数据中心发出警告 这篇文章的一个版本最初出现在 CNBC 的房地产投资通讯中，由 Diana Olick 撰写。房地产投资通讯涵盖了从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司等房地产投资者的新兴机会。\_注册\_以便将来直接将版本发送到您的邮箱。 Fernando de Leon，Leon Capital Group 的创始人，2004 年以 10 万美元创办了一家小型地块开发公司，并将其发展成为一家专注于商业房地产的 100 亿美元企业。他表示，他之所以能做到这一点，是因为他预测到了困境，关注资本来源，并依靠他在哈佛大学获得的进化生物学学位。 在其他人在金融危机中损失惨重时，De Leon 开始积累财富。他辞去了高盛的工作，开始自己的业务，并在住宅地块开发方面进行了一些交易。一年后，他表示，他看到了次贷和过度建设的一些早期迹象，这将是一个 “困难的周期变化”。 “我们基本上说，看看，我们在这里看到的东西在根本上是不健康的。我们将采取这些物业头寸并出售它们，然后等着看看会发生什么，” De Leon 对房地产投资通讯说道。 “我们进行了资产剥离，恢复了一些流动性，然后我们就等着，2008 年至 2012 年间我们成为了修复者。我们成为了能够与银行、寿险公司以及有贷款风险的企业对话的人，我们能够为他们解决问题，” 他说。 De Leon 表示，他扭转了那些停滞不前并对贷款方造成问题的项目，这段经历现在他认为在疫情初期影响了他的思考。 “在 2021 年，我们出售了大量房地产，数十亿美元，因为价格很高，这与低利率、市场的狂热和不良激励有关，” 他说。“部分原因在于了解资本的来源。你开始看到市场中不该出现的参与者……当他们匹配并通过供应链传递时，你开始看到扭曲和定价。” 现在，De Leon 表示，他看到数据中心上空飘扬着同样的红旗。 ## 数据中心的问题 虽然像黑石、KKR 和贝恩资本这样的巨头正在购买，但 De Leon 表示他选择观望。 ## 直接将房地产投资通讯发送到您的邮箱 CNBC 的房地产投资通讯由 Diana Olick 主办，每周为您提供房地产投资者的新兴机会，直接发送到您的邮箱。 在这里订阅以立即获取访问权限。 “我无法完全理解的是数据中心的投资。我看到一个价值 100 亿美元的数据中心，对吧？首先，超过 40 亿或 50 亿美元的退出案例并不存在，你没有看到可比案例，这让我相当担忧，” 他说。 “然后我看到大型科技公司，全球最大的公司，市值达到 4 万亿美元，表示 ‘我不想拥有这个资产。我不想把它放在我的资产负债表上。’ 所以我问，为什么？为什么世界上最大的公司不想拥有自己的资产？” De Leon 说。“对于大型超大规模公司来说，人工智能业务是他们今天的一切，因此他们说，‘不，你来建造它，你来融资。’” De Leon 推测，这些数据中心内部的人工智能技术将迅速过时。毕竟，人工智能旨在使一切更加高效，包括它自己。而这些中心的价值并不在于四面墙，而在于内部的内容。 他怀疑开发商所依赖的这些 15 年和 20 年的租约是 “瑞士奶酪” 租约——也就是说，随着时间的推移协议中充满了漏洞。 De Leon 表示，他最大的担忧是大型私募资本投资者正在从教师、警察和消防员的养老金等地方获取他们管理的资金。 “当他们说，‘我将拥有这个资产并将其租回给其中一个超大规模公司’ 时，他们是在冒其他人的资金风险，” 他说。 ## 进化生物学在商业房地产中的应用 De Leon 在青少年时期就开始了房地产业务，作为德克萨斯州当地开发商的翻译工作。他没有选择领取薪水，而是要求在一个项目中获得股权。他选择了进化生物学而不是商业学位，因为他认为理解人是做生意的好方法。 “这是有先见之明的。我的确发现这帮助我做出关于组织公司和领导力、建立业务的决策，” De Leon 说。“我认为这些事情与激励有关，对吧？人类之间的基本商业互动是关于激励的。” 他说，这在那些有着成熟参与者的行业中尤其真实。 “你总是会发现一群现状的既得利益者，他们已经建立起来，并且他们有某些优势，” 他说。“从社会学的角度理解他们，这让我们洞察到，‘好吧，这个业务应该在这个基础上竞争。这是我们可以获胜的地方，’ 有点像看到拐角。” ## 未来的大机会 De Leon 表示，他对商业房地产中涌入的更多资本感到兴奋——来自财富公司、家族办公室、主权财富基金和养老金。 “当房地产的配置从 3% 增加到 6% 时，这个数字意味着大约有 4 万亿美元的资本在追逐有限数量的房地产资产，” 他说。“当这种情况发生时，你会看到资本过剩，你会看到基本上健康的房地产资产的价格上涨。因此，我认为未来 10 年的故事将是房地产资本市场将增长 10 倍。” ### 相关股票 - [KKR.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/KKR.US.md) - [300603.CN](https://longbridge.com/zh-CN/quote/300603.CN.md) - [BX.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/BX.US.md) ## 相关资讯与研究 - [募资 17.5 亿美元！黑石旗下数据中心基金纽交所上市，锁定 250 亿核心市场标的](https://longbridge.com/zh-CN/news/286469002.md) - [黑石旗下数据中心 REIT 通过美国 IPO 筹集 17.5 亿美元](https://longbridge.com/zh-CN/news/286331046.md) - [贝索斯称人工智能将导致劳动力短缺而非失业潮](https://longbridge.com/zh-CN/news/287134178.md) - [人工智能时代重新理解管理](https://longbridge.com/zh-CN/news/286684213.md) - [META 为布局人工智能开启裁员 全力提质增效](https://longbridge.com/zh-CN/news/286977610.md)