--- title: "哪些地产数据在改善？" description: "本文分析了近期地产市场的走势，指出二手房销售、价格和挂牌量均有所改善，但需考虑季节性和基数效应等因素。新房方面，尽管新盘入市推动价格上涨，但销售面积和库存仍面临压力，未见明显好转。二手房销售降幅收窄，价格降幅也有所减小，库存量下降。整体来看，市场仍需谨慎观察。" type: "news" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/275400797.md" published_at: "2026-02-10T04:19:34.000Z" --- # 哪些地产数据在改善？ > 本文分析了近期地产市场的走势，指出二手房销售、价格和挂牌量均有所改善，但需考虑季节性和基数效应等因素。新房方面，尽管新盘入市推动价格上涨，但销售面积和库存仍面临压力，未见明显好转。二手房销售降幅收窄，价格降幅也有所减小，库存量下降。整体来看，市场仍需谨慎观察。 **核心观点** 本文关注近期地产走势。开年以来，二手房相关指标均有所改善，包括销售降幅收窄、房价降幅收窄、挂牌量下降等，但背后与季节性、基数效应、春节错位等因素有关，需客观看待。新房方面，改善盘入市带动新房价格持续上涨，但销售面积、库存等指标仍有压力、尚未看到好转迹象。 **报告摘要** ## 一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转 第一，销售，按照农历对齐后，降幅收窄。1 月 1 日-2 月 7 日，22 城二手房销售面积同比 19.9%，其中一线同比 14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较 2025 年 12 月的-27.9%，-37.4% 小幅好转，但降幅仍大。 第二，价格，降幅收窄，略超季节性。重点参考中指公布的二手房成交价格数据，2026 年 1 月，百城二手房价环比-0.85%，降幅较去年 12 月收窄 0.12 个百分点，北京、上海等重点城市降幅均有所收窄，原因来看，或与季节性有关，2022-2025 年，不论春节分布，1 月、2 月二手房环比降幅均季节性收窄，平均每月降幅收窄 0.09 个百分点，2026 年 1 月降幅收窄 0.12 个百分点，略超季节性。此外，冰山指数、二手房挂牌价指数，均指向二手房价降幅有所收窄。 第三，库存，季节性影响下，挂牌量有所下降。参照两个指标：一是 58 安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026 年 1 月，百城二手房总挂牌量达 256 万套，较去年 12 月有所回落。历史数据来看，每年 1-2 月二手房挂牌量均会季节性下滑。二是参考冰山指数公布的数据，1 月 26 城二手房挂牌量 293 万套，较去年 12 月下降 1.4%。 ## 二、新房：销售与库存压力仍大 **第一，销售，农历对齐后，降幅仍在扩大。**1 月 1 日-2 月 7 日，67 城新房成交面积同比-7.2%，按照农历对齐后，同比-44.7%，较 2025 年 12 月的-27.9% 降幅有所扩大。此外，参考克而瑞数据，2026 年 1 月，TOP100 房企单月销售操盘金额 1654.5 亿元，在春节错位的 “助力” 之下，同比仅录得-27.3%。 **第二，价格：改善盘入市，价格继续上涨。**参照中指数据，2026 年 1 月百城新建住宅均价为 1.7 万元/平方米，环比 0.18%，去年 12 月环比 0.28%。据中指解读，“1 月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。 **第三，库存：绝对水平下降，但去化周期拉长。**1）观察狭义新房库存，即统计局公布的待售住宅面积，截至 2025 年 12 月，住宅待售面积 4 亿平，较 2024 年末的 3.9 亿平基本持平，但由于销售端仍在下滑，去化周期从 5.8 个月拉长至 6.6 个月。2）观察广义库存，即在狭义库存的基础上继续考虑土地库存（已出让未开工土地）与期房库存（已开工未竣工），方法详见前期报告《四问土地库存》。截至 2025 年 12 月末，库存合计 51 亿平，较 2024 年的 53 亿平小幅下降，但同样由于销售下滑，总的去化周期从 78 个月拉长到 84 个月。 **报告正文** ## 一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转 **（一）销售：按照农历对齐后，降幅收窄** 1 月 1 日-2 月 7 日，22 城二手房销售面积同比 19.9%。其中一线同比 14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较 2025 年 12 月的-27.1%，-31.4% 小幅好转（2024 年同期高基数），但降幅仍大。 **（二）价格：降幅收窄，略超季节性** **对于二手房价格，我们关注三个指标，均指向环比降幅收窄：** **一是中指公布的二手房成交价格数据，**2026 年 1 月成交均价为 1.29 万元/平，环比-0.85%，降幅较去年 12 月的-0.97% 小幅收窄。其中，北京、上海 1 月二手房成交均价分别为 6.3、5.5 万元/平，分别环比-1.28%、-1.22%，同样较去年 12 月的-1.56%、-1.34% 降幅收窄。 原因来看，或与季节性有关，2022-2025 年，不论春节分布，1-2 月二手房环比降幅均有所收窄，简单取平均，单月降幅收窄 0.09 个百分点，2026 年 1 月降幅较前值收窄 0.12 个百分点，略超季节性。 **二是参照冰山指数（挂牌价指数），**2026 年 1 月环比-0.7%、较去年 12 月的-1.3% 降幅收窄，其中一线环比-0.3%，同样较去年 12 月的-1.3% 降幅收窄。 **三是 wind 公布的二手房挂牌价指数**，截至 1 月 26 日录得 147.05 点，较 2025 年 12 月末环比上行 0.1%，去年 12 月为-0.9%。其中一线城市环比-0.02%，去年 12 月为-1.2%，降幅有所收窄。 **（三）库存：季节性影响下，挂牌量下滑** **对于二手房库存，参照两个指标：** **一是参照 58 安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026 年 1 月，**百城二手房总挂牌量达 256 万套，较去年 12 月有所回落。从历史来看，每年 1-2 月二手房挂牌均有季节性下滑。 **二是参考冰山指数公布的数据，**1 月 26 城二手房挂牌量 293 万套，较去年 12 月下降 1.4%。 ## 二、新房：销售与库存压力仍大 **（一）销售，农历对齐后，降幅仍在扩大** 1 月 1 日-2 月 7 日，67 城新房成交面积同比-7.2%。其中一线城市同比-15.6%。按照农历对齐后，分别同比-44.7%、-48.8%，较 2025 年 12 月的-27.9%、-37.4%，降幅仍在扩大。 此外，参考克而瑞数据，2026 年 1 月，TOP100 房企单月销售操盘金额 1654.5 亿元，在春节错位的 “助力” 之下，同比仅录得-27.3%。 **（二）价格：改善盘入市，价格继续上涨** 参照中指数据，2026 年 1 月百城新建住宅均价为 1.7 万元/平方米，环比 0.18%，去年 12 月环比 0.28%。 据中指解读，“1 月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。 **（三）库存，绝对水平下降，但去化周期拉长** **第一，观察狭义新房库存，**即统计局公布的待售住宅面积，截至 2025 年 12 月，住宅待售面积 4 亿平，较 2024 年末的 3.9 亿平基本持平，但由于销售端仍在下滑，去化周期从 5.8 个月拉长至 6.6 个月。 **第二，观察广义库存，**即在狭义库存的基础上继续考虑土地库存（已出让未开工土地）与期房库存（已开工未竣工），方法详见前期报告《四问土地库存》。截至 2025 年 12 月末，库存合计 51 亿平，较 2024 年的 53 亿平小幅下降，但同样由于销售下滑，总的去化周期从 78 个月拉长到 84 个月。 风险提示及免责条款 市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。 ### Related Stocks - [SCHH.US - 美国房地产投资信托 ETF - Charles Schwab](https://longbridge.com/zh-CN/quote/SCHH.US.md) - [IYR.US - 房地产指数 ETF - iShares 道琼斯](https://longbridge.com/zh-CN/quote/IYR.US.md) - [159768.CN - 房地产ETF](https://longbridge.com/zh-CN/quote/159768.CN.md) - [512200.CN - 南方中证全指房地产ETF](https://longbridge.com/zh-CN/quote/512200.CN.md) ## Related News & Research | Title | Description | URL | |-------|-------------|-----| | Opendoor 已经转危为安，但其股票仍下跌了 86%。现在是购买的好时机吗？ | 公司正朝着新任首席执行官推动的方向发展 | [Link](https://longbridge.com/zh-CN/news/276995730.md) | | Alpine Income Property Trust, Inc. (NYSE:PINE) 的空头头寸在二月份增加了 36.0% | Alpine Income Property Trust, Inc.（纽约证券交易所代码：PINE）在二月份的空头头寸增加了 36.0%，总计 343,069 股。股价下跌 0.8%，至 19.57 美元，市值为 2.9531 亿美元。公司 | [Link](https://longbridge.com/zh-CN/news/277531640.md) | | 科技经济 v.s.地产经济：有何不同？ | 研究表明，从地产经济转向科技经济涉及产业结构调整、发展模式变革和体制机制改革，显著影响宏观经济的生产、通胀、就业、财政和货币等关键变量。新兴产业的生产力对总产出的影响已超越地产建筑链，且新兴产业的就业特性可能导致收入与就业压力。科技经济时代 | [Link](https://longbridge.com/zh-CN/news/276679648.md) | | 一场 OpenClaw 卖铲人的「春季大乱斗」 | 大厂争夺 Agent 入口的下半场战事。 | [Link](https://longbridge.com/zh-CN/news/277136598.md) | | DNB 资产管理公司在 Zillow 集团持有价值 755 万美元的头寸 | DNB 资产管理公司在第三季度将其在 Zillow Group, Inc.的持股增加了 245%，目前持有 98,012 股，价值 755 万美元。其他机构投资者也调整了他们的持股。分析师对 Zillow 的评级意见不一，普遍评级为 “持有 | [Link](https://longbridge.com/zh-CN/news/277433753.md) | --- > **免责声明**：本文内容仅供参考，不构成任何投资建议。