--- title: "上市物企 2025 年 “拆盲盒”：谁在裸泳，谁有余粮？" type: "News" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/279522535.md" description: "本文分析了 A 股和港股物业板块的 2025 年业绩预告，揭示了行业的优胜劣汰趋势。部分企业如第一服务控股和弘阳服务面临亏损，而碧桂园服务虽受商誉减值影响，仍保持收入增长。相对而言，东原仁知服务和佳源服务则因特殊机遇实现了扭亏为盈。整体来看，物业行业呈现出明显的 “冰火两重天” 格局。" datetime: "2026-03-18T02:39:16.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/279522535.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/279522535.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/279522535.md) --- # 上市物企 2025 年 “拆盲盒”：谁在裸泳，谁有余粮？ 又一年财报季启幕，A 股物业板块已有招商积余（001914.SZ）完成 “交卷”，港股物企则大部分都预定在了三月的最后几天，不过近期多家已发布 2025 年业绩预告。 行业从 “地产附庸” 的普涨时代，进入 “优胜劣汰” 的真刀真枪比拼。穿透数据，有人因商誉减值 “摔跤”，有人因应收款爆雷 “失血”，也有人凭借历史问题解决而 “独善其身”…… 一份份业绩预告，如同一张张体检报告，清晰标记出谁在裸泳，谁在储备过冬的粮食。 盈亏冰火两重天 综观已发布预告的物企，业绩表现呈现出显著的 “冰火两重天” 格局。 一方面，部分企业深陷亏损泥潭或面临盈利大幅下滑的窘境。 第一服务控股预期亏损净额不超过 4000 万元，较 2024 年约 630 万元的亏损额进一步扩大。弘阳服务则预计由盈转亏，录得亏损净额约 3200 万至 3600 万元。 建业新生活预计净利润同比减少约 27% 至 32%。卓越商企服务则预警权益股东应占溢利同比陡降约 60% 至 70%。 星悦康旅虽然保持盈利，但拥有人应占溢利预期从约 9620 万元腰斩至 5000 万-5500 万元。京城佳业同样面临利润下滑，预计年内溢利减少 30% 至 40%。 作为行业龙头的碧桂园服务也未能幸免，受商誉减值、应收款清理及或有对价变动收益减少等多重因素影响，归母净利润预期仅 5 亿至 7 亿元，较 2024 年的 18.08 亿元大幅下滑。不过，其收入端依然保持约 10% 的稳健增长，展现出核心业务的韧性。 另一方面，仍有物企凭借特殊机遇或前期审慎处理实现了业绩的逆势增长或扭亏。 东原仁知服务预期将录得净利润 2000 万至 4000 万元，成功实现扭亏为盈。 佳源服务则因签订强制执行调解协议，解决了历史遗留的未经授权担保问题，确认了约 1.09 亿元的拨备拨回，预计拥有人应占利润将激增至 1.2 亿至 1.5 亿元。 这种分化清晰地表明，物管行业已不再是那个能够依托房地产母公司 “大树底下好乘凉” 的避风港，个体的风险管控能力、历史包袱轻重以及战略调整速度，正成为决定其当下业绩表现的关键变量。 三大 “失血点” 深入剖析盈警物企披露的核心原因，不难发现侵蚀利润的三大共性 “病灶”： 其一，地产关联方风险外溢，应收款减值成为 “吞金兽”。 这无疑是当前物企面临的最大痛点。随着关联房地产开发商客户持续陷入流动性困境，风险直接传导至物企端。 弘阳服务明确将业绩由盈转亏的首要原因归咎于此，称 “对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加”。建业新生活同样指出，金融及合约资产减值亏损净额增加是导致盈利减少的因素之一。 卓越商企服务亦提到，因主动清理长账龄的关连方贸易应收款，导致减值损失增加。碧桂园服务同样将 “主动清理长账龄贸易应收款” 列为利润下滑的重要原因之一。 过往物企与关联地产方密切的资金往来模式，在当前环境下已转变为财务风险敞口。 其二，商誉减值 “后遗症” 爆发，过往并购埋雷。 前些年行业高峰期的大举并购，如今正迎来痛苦的消化期，多家企业的盈警公告均提及商誉减值。 第一服务控股坦言，亏损增加主要归因于已收购附属公司经营业绩未达标。弘阳服务和星悦康旅也将商誉减值列为业绩下滑的重要原因。 碧桂园服务此次利润下滑的最主要因素，正是对 2020 年收购的环卫子公司 “满国环境” 计提了约 9.69 亿元的全额商誉减值，原因在于部分客户回款周期持续增加，经营现金流未见明显改善，集团主动战略性收缩有关业务。 当市场红利消退，被收购标的自身造血能力不足的问题便暴露无遗，昔日的规模扩张如今变成了吞噬利润的负担。 不过，碧桂园服务在公告中强调，商誉减值属于非现金项目，不影响公司实际现金流和日常运营。 其三，高毛利业务收缩，成本刚性上升。 随着房地产市场下行及消费信心疲弱，物企高毛利的增值服务、尤其是非业主增值服务和社区增值服务，出现显著收缩。 建业新生活指出，毛利率下降除了受成本增加影响外，高毛利服务的收缩是主因。 同时，为提升客户满意度以应对市场竞争，如星悦康旅、京城佳业等多家企业均提及加大了项目资源的投入和品质维护成本。 碧桂园服务虽然整体毛利同比基本持平，但也面临着市场竞争加剧背景下保持服务品质与成本管控的双重压力。 在收入端增长乏力甚至下滑的情况下，成本端的刚性上升无疑加剧了利润压力。 韧性的较量 尽管利润表普遍承压，但在业绩预告中，也能看到物企们在努力剥离一次性因素后，其核心业务展现出的韧性以及对现金流管理的重视。 星悦康旅提供了一个值得关注的视角：在剔除汇兑损益、商誉减值、公允价值变动等非经常性及非经营性损益项目后，其预期核心净利润约 9700 万元至 1.07 亿元，与 2024 财年的约 1.049 亿元基本持平。 这向市场传递了一个重要信号：尽管账面溢利腰斩，但其日常运营的核心盈利能力并未发生根本性恶化。 同样，卓越商企服务在预告利润大幅下滑的同时，特意披露了现金流状况的改善：2025 年经营活动所得现金净额由负转正，现金结余总额预期不低于 13 亿元，较 2024 年底的约 10.84 亿元更为充裕。 碧桂园服务更是这一维度的典型代表：尽管账面归母净利润仅 5-7 亿元，但其归母核心净利润预计仍达 24 亿至 27 亿元。 现金流方面，碧桂园服务预计 2025 年经营活动所得现金净额不低于 24 亿元，年末银行存款及结构性存款总额不低于 177 亿元。 基于充裕的现金流，碧桂园服务计划按归母核心净利润的 60% 进行现金派息，2026 年派息目标不低于 15 亿元，并已在期内投入超 5 亿元回购股份。 在利润为王的时代转向现金为王的周期里，稳健的现金流和充裕的流动性储备，无疑是抵御寒冬最宝贵的 “棉衣”，也是回报股东的底气所在。 综观物企 2025 年的业绩预告，行业正经历一场深刻的 “去伪存真” 过程。 一方面，来自地产关联方的信用风险、过往并购的商誉包袱仍在持续出清，对短期利润造成剧烈扰动。 另一方面，那些能够有效管控应收款风险、谨慎处理历史遗留问题，并在成本与品质间找到平衡的物企，其核心业务价值依然稳固。 对于投资者而言，或许需要穿透账面利润的迷雾，更加关注企业的经营性现金流、核心业务盈利能力以及在独立发展道路上的风险控制能力。 对于物企自身而言，彻底摆脱对关联方的依赖，构建起经得起市场考验的、真正可持续的独立发展模式，已是关乎生存的必答题。 ### 相关股票 - [02352.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/02352.HK.md) - [01153.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/01153.HK.md) - [01971.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/01971.HK.md) - [06098.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/06098.HK.md) - [02107.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/02107.HK.md) ## 相关资讯与研究 - [弘阳服务 6 月 25 日复牌](https://longbridge.com/zh-CN/news/290756843.md) - [弘阳服务：李晓航退任独立非执行董事](https://longbridge.com/zh-CN/news/290849801.md) - [碧桂园服务 6 月 24 日斥资 505.18 万港元回购 100 万股](https://longbridge.com/zh-CN/news/290674345.md) - [弘阳服务：贾洪波获重新委任为执行董事 6 月 25 日复牌](https://longbridge.com/zh-CN/news/290752081.md) - [碧桂园服务 6 月 26 日斥资 588.37 万港元回购 119.2 万股](https://longbridge.com/zh-CN/news/290943507.md)