--- title: "老牌央企新打法！陶天海接棒后，中国金茂的第一次大变革" type: "News" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/280019110.md" description: "中国金茂在新任管理层的领导下，正经历关键转型，销售规模稳步回升，2025 年签约销售额达 1135 亿元，同比增长 15.52%，行业排名第八。尽管面临高杠杆率和市场不确定性，金茂通过核心城市布局和产品力提升，展现出市场韧性与竞争力。2024 年公司实现扭亏为盈，2025 年业绩复苏显著，核心一二线城市贡献突出，品牌溢价能力增强。" datetime: "2026-03-21T10:20:31.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/280019110.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/280019110.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/280019110.md) --- # 老牌央企新打法！陶天海接棒后，中国金茂的第一次大变革 销售规模的稳步回升，彰显了金茂的市场韧性与产品竞争力。 出品 | 中访网 审核 | 李晓燕 在房地产行业深度调整、市场持续筑底的背景下，老牌央企地产平台中国金茂正经历着一场兼具挑战与变革的关键转型。3 月 19 日，标普全球将其评级展望从稳定调整为负面，确认 BBB-长期发行人信用评级，直指其高杠杆率与未来 12 至 24 个月去化进程的不确定性。然而，透过数据表象深入剖析，2025 年中国金茂以 1135 亿元签约销售额重返千亿阵营、业绩稳步修复的亮眼表现，以及新任管理层主导的战略焕新与核心资产优化，正勾勒出一家央企房企穿越周期、稳健突围的清晰路径。本文将以正面解读为主，兼顾客观挑战，全面呈现中国金茂的破局之路与发展韧性。 作为世界五百强企业中国中化集团旗下房地产和酒店板块平台企业，中国金茂自 2007 年香港上市以来，历经多轮行业周期淬炼，始终坚守核心城市布局与产品力优势。2024 年，在行业普遍承压的背景下，公司率先实现扭亏为盈，为后续复苏奠定基础；2025 年，其业绩复苏态势进一步凸显，成为行业少数实现规模增长的千亿房企之一。 销售规模的稳步回升，彰显了金茂的市场韧性与产品竞争力。2025 年全年，公司累计取得签约销售金额 1135 亿元，同比增长 15.52%，行业排名较 2024 年跃升四位，位列第八，成功重回千亿阵营 。分季度来看，上半年销售金额达 534 亿元，同比增长 20%，率先冲进行业前十，展现出强劲的复苏动能。分城市来看，核心一二线城市成为业绩核心引擎，上海、北京等重点深耕城市贡献突出，其中上海全年签约销售额超 221.4 亿元，多个高端项目热销印证了金茂的品牌溢价能力。 产品力的持续升级是金茂销售逆势增长的核心支撑。2025 年，公司升级 “金玉满堂” 四大产品线，聚焦改善型需求，府系、璞系等高端产品线货值占比达 68% 。数据显示，2025 年上半年公司住宅销售均价达 2.6 万元/平方米，较 2024 年全年的 2.2 万元/平方米同比增长 18.2%，产品溢价能力显著提升。以上海虹口瑞虹新城金茂璞元项目为例，99 套均价 16.6 万元/平方米的房源 26 分钟内售罄，充分体现市场对金茂高端产品的高度认可。 财务层面，金茂在行业调整中保持稳健运营，核心指标稳步修复。2025 年上半年，公司实现营业收入 251.13 亿元，同比增长 14%；归母净利润 10.9 亿元，同比增长 8%，剔除投资物业公平值损益后核心利润增长 10.3%，盈利质量持续优化。融资成本持续下行，新增融资平均成本降至 2.70%，较 2024 年底下降 69 个基点，整体融资成本控制在 2.96%，处于行业领先水平。同时，公司持续优化债务结构，外币债务占比从 2024 年末的 25% 降至 21%，低息开发贷和经营贷占比提升至 41%，偿债能力进一步增强。 2025 年 3 月，中国金茂迎来管理层更迭，张增根因年龄退休辞任，陶天海接任公司主席、战略及投资委员会主席及 ESG 委员会主席 。上任以来，陶天海以 “焕新金茂” 为核心，提出 “活下来、活得好、活出彩” 三步走战略，明确 2025-2027 年实现 “活得好”、2028-2030 年达成 “活出彩” 的中长期目标，推动公司全面转型。 组织架构改革是金茂提升运营效率的关键举措。2025 年 3 月，公司取消原有的华北、华东、华南、华中、西南五大区域公司，将 “总部—区域—城市” 三级管控架构优化为 “总部—地区” 二级管控架构，重组为 14 个地区公司。此次调整旨在强化总部运营管控，提高决策效率，重点做大做优核心城市，推动组织扁平化、敏捷化。架构调整后，总部可直接对接重点城市业务，减少管理层级，提升市场响应速度，为核心业务推进提供组织保障。 投资策略的精准优化，进一步夯实了金茂的资产质量与发展根基。面对行业分化态势，公司一改过往土拓收缩态势，加速在核心一、二线城市拿地，2024 年以来新增土地 100% 聚焦核心城市，2025 年全年拿地金额达 339 亿元，行业排名第八。从投资区域来看，北京、上海投资占比达 66%，未售货值中 69% 位于经济发达区域，一线城市未售货值占比较 2024 年底提升 9 个百分点，土储质量显著提升。从项目效率来看，2024 年以来新获取项目平均首开周期仅 4.8 个月，首开平均去化率达 81%，经营现金流回正周期缩短至 11.4 个月，项目运营效率大幅优于行业平均水平。 尽管中国金茂业绩稳步复苏，但标普此次将评级展望调整为负面，核心关注点仍在于公司杠杆率高企及未来去杠杆的不确定性。数据显示，截至最新报告期，公司总资产 4437.77 亿元，总负债 3230.12 亿元，资产负债率 72.79%，带息债务比 38%，短期有息债务压力可控，长期有息负债占比较高。同时，公司其他应收款规模达 462 亿元，对资金形成一定占用，存在一定回收风险。 面对行业持续调整带来的去化压力，中国金茂正通过多维度举措稳步推进降杠杆、优结构，以应对评级调整带来的挑战，筑牢稳健发展基石。一是加快存量资产盘活，释放现金流。公司制定 “奋进计划”，明确用三年时间解决 80% 的存量问题，2025 年目标处置 35% 存量资产 。通过与政府沟通调整项目规划条件、优化土地用途、转让非核心资产等方式，加快低效资产处置，回笼资金用于核心业务发展与债务偿还。同时，强化商业、物业板块运营，华夏金茂商业 REIT 底层资产长沙览秀城创下 99.03% 出租率，全年平均租金提升 8%，金茂服务营业收入同比增长 20%，非开发板块成为稳定现金流来源。 二是优化债务结构，拓宽融资渠道。公司持续优化债务期限结构，增加长期融资占比，降低短期偿债压力；同时，充分依托央企背景与母公司中化控股的资源支持，拓展融资渠道。除传统发债、银行借款外，积极运用应收账款融资、股权质押、信托等多元融资方式，保障资金链稳定。截至目前，公司银行授信总额充足，未使用授信额度为 873.81 亿元，流动性覆盖短期债务能力较强，短期偿债风险可控。 三是聚焦核心业务，提升盈利水平。以 “极致做优增量、极致盘活存量” 为导向，一方面加快核心城市新项目去化，提升销售回款速度，保障现金流稳定；另一方面，深化精益管理，上半年销售费用、管理费用、财务费用同比分别下降 15%、5%、4%，集采使用率提升至 94.9%，持续降本增效 。通过提升项目盈利水平与资金使用效率，增强自身造血能力，为去杠杆提供持续支撑。 作为国务院国资委监管的中央企业，中国金茂始终坚守央企使命，在稳健经营的同时，积极履行社会责任，推动城市高质量发展，为长期价值构筑坚实基础。 在城市运营领域，金茂深耕城市运营多年，形成了 “房地产开发 + 城市运营” 双轮驱动模式，累计开发运营 56 座城市，打造了长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城等多个城市运营标杆项目 。这些项目不仅推动了区域产业升级与城市功能完善，更带动了地方经济发展与就业增长，彰显了央企的社会价值。2025 年，公司城市运营板块收入同比增长 17%，成为营收核心支柱之一。 在 ESG 与可持续发展方面，公司持续推进绿色建筑、低碳运营，多个项目获得绿色建筑认证，物业服务板块积极推进节能减排，助力 “双碳” 目标实现。同时，坚守合规经营底线，连续多年保持 “三道红线” 全绿档，以稳健经营维护金融市场稳定，践行央企社会责任。 评级展望的调整，是行业周期与企业经营的客观映射，更是中国金茂直面挑战、加速转型的契机。从 2025 年重返千亿阵营、业绩稳步修复的亮眼表现，到管理层焕新、组织架构优化、投资策略精准升级的主动变革，再到多措并举推进降杠杆、优结构的稳健举措，中国金茂正以央企的责任与担当，以韧性与智慧穿越行业周期。 未来，随着核心城市市场逐步企稳、存量资产盘活持续推进、降杠杆进程稳步落地，以及 “活得好、活出彩” 战略的深入实施，中国金茂有望进一步巩固核心竞争力，化解短期挑战，实现高质量可持续发展。正如公司掌舵人陶天海所言，“优质企业未来机遇大于挑战，金茂将以自身确定性应对市场不确定性” 。在这场行业转型的关键战役中，中国金茂正以稳健步伐，书写着老牌央企房企的焕新答卷。 ### 相关股票 - [00816.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/00816.HK.md) - [00817.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/00817.HK.md) - [159707.CN](https://longbridge.com/zh-CN/quote/159707.CN.md) - [512200.CN](https://longbridge.com/zh-CN/quote/512200.CN.md) - [515060.CN](https://longbridge.com/zh-CN/quote/515060.CN.md) - [508017.CN](https://longbridge.com/zh-CN/quote/508017.CN.md) - [159768.CN](https://longbridge.com/zh-CN/quote/159768.CN.md) ## 相关资讯与研究 - [中国金茂上月合同销售额按年增长逾两成半](https://longbridge.com/zh-CN/news/286010714.md) - [中国金茂：附属订立新框架协议及提供贷款](https://longbridge.com/zh-CN/news/286115868.md) - [CPI、PPI 共振回升，港股红利资产顺周期价值凸显｜红利观察](https://longbridge.com/zh-CN/news/286348812.md) - [中指研究院：代表房企拿地普遍较为积极 聚焦优势区域深耕](https://longbridge.com/zh-CN/news/286332716.md) - [报告 | 典型房企 4 月业绩稳步修复，但投资意愿仍保持低位](https://longbridge.com/zh-CN/news/286195916.md)