--- title: "中东局势扰动利率预期 分析师对 S-REIT 看法分化 | 联合早报网" type: "News" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/281706561.md" description: "中东局势推高通胀预期，降低降息预期，导致多家机构对新加坡房地产投资信托（S-REIT）看法转谨慎。新加坡兴业银行分析师将 S-REIT 评级从 “增持” 下调至 “中性”，认为中东冲突将对该板块产生负面影响。尽管市场具避险属性，行业基本面稳健，但投资者在通胀和利率波动下选择观望。星展集团分析则持乐观态度，认为当前估值已消化部分风险，S-REIT 仍被低估。" datetime: "2026-04-05T09:22:23.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/281706561.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/281706561.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/281706561.md) --- # 中东局势扰动利率预期 分析师对 S-REIT 看法分化 | 联合早报网 中东局势推高通胀预期，降低降息预期，多家机构近期对新加坡房地产投资信托（S-REIT）看法转谨慎。但也有分析认为，当前估值反映已消化部分下行风险，这个板块具抗压韧性。 新加坡兴业银行（RHB）分析师维杰（Vijay Natarajan）上月底发布报告，将 S-REIT 的评级从 “增持”，下调至 “中性”，认为持续的中东冲突，将对这个板块表现带来负面影响。 他指出，全球经济前景不明朗，尽管新加坡市场具避险属性，行业基本面稳健，但在通胀和利率前景波动，以及鹰派情绪不断变动的情况下，投资者将选择观望。 汇丰银行亚细安区股票研究主管王迁乔领衔的分析团队也指出，宏观经济的不确定性，促使短期内企业风险偏好下降，资本市场活动也因此放缓。 ### 估值接近历史低点 风险已消化 另一方面，星展集团研究星期二（3 月 31 日）发布的一篇分析则持乐观态度。 分析师指出，尽管中东冲突让滞涨风险重燃，S-REIT 年初迄今跌约 8%，但市账率为 0.9 倍，仍处于被低估状态。这个水平已近约 0.8 倍至 0.85 倍的历史低点，反映市场已将大量宏观风险计价。 这个情况下，2026 财年预期收益率约 6.3%，相对 10 年期债券收益率差距为 4.1 个百分点，也具吸引力。 分析也说，S-REIT 在当下处境的基本面，要优于 2022 年至 2024 年的加息周期。 一方面，公用事业成本虽上升，但多数已进行对冲或成本转嫁租户，预计对每单位派息（DPU）的净影响最坏情况控制在约 1% 至 2.7%。 另一方面，S-REIT 目前有约 200 个基点的再融资利差缓冲，有助再融资成本维持相对稳定。分析师预计 2026 财年至 2027 财年，每单位派息仍可实现约 3% 增长。 #### 延伸阅读 地缘政治局势升温 投资宜兼顾攻守两端 SREIT 本轮财报稳健 但股价回报今年迄今承压 辉立证券研究投资分析经理陈润雄也对 S-REIT 维持 “增持” 评级。 他认为，尽管利率路径的不确定性增加，新加坡新元隔夜利率（SORA）仍持续下行，三个月 SORA 目前约 1.1%，较去年同期低逾 150 个基点。这对于多以新元计价债务的 S-REIT 而言，有望支撑本财年更低的利息支出、更强劲的每单位派息增长。 维杰则提醒，多国央行加息预期上升，可能推高以外币计价的借贷成本。 ### 看好本地资产组合为主信托 分析师们普遍看好以新加坡为主要市场的 S-REIT，以减少外汇及海外利率波动带来的风险。 细分板块看，王迁乔团队认为，宏观不确定性上升，办公楼租赁需求将承压，而以本地消费为基础的零售类，更具防御性。 团队看好本地资产组合导向、尤其是零售资产为主的凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）和星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）；但对吉宝房地产投资信托（Keppel REIT）评级从 “买入”，降级为 “持有”，原因是预期宏观环境不稳定抑制办公楼租户需求，租户过渡期或比预期更长。 不过，维杰更看好办公楼和工业 S-REIT 的配置优先。这是因为零售业可能因宏观经济放缓，导致劳动市场增速放缓，家庭支出疲软，以及旅游需求减少，拖累零售需求。 相比之下，新加坡办公楼市场入住率高达约 95%，租金稳步上扬，预计今年整体空置率维持 0.5% 的低位，甲级办公楼租金或上涨 1% 至 4%。 他也说，工业方面，新加坡制造业采购经理指数（PMI）连续七个月处于扩张区间，除非关税政策出现剧烈调整，否则工业增长前景依然积极。 陈润雄认为，收益率超过 8% 且投资组合稳健的海外 S-REIT 也值得关注，包括 Stoneweg 欧洲合订信托、英利英国房地产信托（Elite UK REIT）、美国汉普郡联合房地产信托（United Hampshire US Reit）等。 ### 相关股票 - [CFA.SG](https://longbridge.com/zh-CN/quote/CFA.SG.md) - [SRT.SG](https://longbridge.com/zh-CN/quote/SRT.SG.md) - [CLR.SG](https://longbridge.com/zh-CN/quote/CLR.SG.md) - [SRU.SG](https://longbridge.com/zh-CN/quote/SRU.SG.md) ## 相关资讯与研究 - [中东局势高度紧张之际油价上涨](https://longbridge.com/zh-CN/news/287285878.md) - [对话张礼卿：中东局势对 A 股影响有限，核心仍看国内经济基本面](https://longbridge.com/zh-CN/news/287177251.md) - [中东局势拐点已至 黄金反弹机会临近？](https://longbridge.com/zh-CN/news/287193306.md) - [益博睿上财年利润增 15% 并宣布 10 亿美元回购计划](https://longbridge.com/zh-CN/news/287019245.md) - [市场分析：投资者认为债券市场承压态势难缓解](https://longbridge.com/zh-CN/news/286947078.md)