--- title: "CMBS 市场告急！3 月违约率攀升至 7.55%，机构警告 “投降式抛售” 才刚刚开始" type: "News" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/282224129.md" description: "美国商业地产正迎惨烈出清！3 月 CMBS 违约率升至 7.55%，创多年新高；办公楼掀起 “贱卖潮”，部分六年折价 90%，倒逼大量办公楼进行住宅或其他用途改造；市场参与者警告：银行拨备储备接近枯竭，贷款到期潮尚未结束，行业出清仍在进行中。" datetime: "2026-04-09T15:58:23.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/282224129.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/282224129.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/282224129.md) --- # CMBS 市场告急！3 月违约率攀升至 7.55%，机构警告 “投降式抛售” 才刚刚开始 美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场正面临新一轮压力冲击。**3 月违约率骤升至多年高点，酒店、办公、零售、多户住宅四大主要物业类型违约率同步上行，市场此前赖以维持的缓冲储备正在加速耗尽。** 据房地产数据机构 Trepp 发布的 3 月 CMBS 月报，当月违约率较上月跳升 41 个基点至 7.55%，创近年新高。此轮上升由酒店物业领涨，违约率单月飙升 137 个基点至 7.31%（酒店此前被视为相对稳定的板块）。 与此同时，据华尔街日报报道，**全美办公楼市场正掀起一场折价幅度高达 90% 以上的"火甩卖"，业主和贷款方在苦撑多年后正集体认亏出局。** MSCI 数据显示，2025 年全年全美共有 204 栋陷入困境的办公楼完成交易，较 2024 年的 133 栋大幅增加，销售总额达 52 亿美元；今年前两个月，困境办公楼销售额同比继续增长 24.5%。 市场参与者警告，随着更多贷款到期、储备耗尽，**这场抛售潮或许才刚刚拉开帷幕。** ## **违约率多点突破，隐性压力更为严峻** Trepp 数据显示，3 月新增逾期贷款规模约为 51 亿美元，其中最大的五笔新增违约贷款合计超过 20 亿美元，涵盖西海岸酒店组合、中西部办公贷款、东北部零售中心贷款、全国性酒店组合以及太平洋西北部办公组合。 分物业类型来看： > 酒店违约率单月跳升 137 个基点至 7.31%，为近一年来首次突破 7%。 > > 办公违约率上升 51 个基点至 11.71%，虽低于今年 1 月 12.34% 的阶段高点，但仍维持在历史高位区间。 > > 零售违约率上升 32 个基点至 6.62%。 > > 多户住宅违约率上升 30 个基点至 7.15%，小幅突破 2025 年 10 月 7.12% 的前期高点，并远高于一年前的 5.44% 及两年前的 1.84%。 > > 工业类物业——包括仓储和数据中心 REITs——违约率微降至 0.65%，仍是各主要类型中的"个例"。 > > 值得警惕的是，若将已过期但仍正常付息的贷款纳入统计，3 月综合违约率将升至 9.07%，较 2 月上升 32 个基点，比官方公布的 7.55% 高出 152 个基点。 60 天以上严重逾期率（含止赎和银行持有不动产）也从 6.89% 上升至 7.29%。Trepp 指出，约 40% 的本月新增逾期贷款上月仍处于正常到期状态，揭示出"到期—逾期—修复—再逾期"的循环压力结构。 ## **办公楼"贱卖潮"：六年等待换来彻底认亏** 办公楼市场的出清正在以令业界震惊的折扣幅度推进。 > 芝加哥一栋 48.5 万平方英尺的办公楼被房地产开发商 Marc Calabria 以**400 万美元**购入，而该楼十年前的成交价为**6810 万美元**； > > 开发商 Asher Luzzatto 以**530 万美元**通过止赎程序购得丹佛能源中心，这处双楼综合体 2013 年的成交价为**1.76 亿美元**； > > 美国总务管理局（GSA）上月以 2400 万美元出售了一栋 94 万平方英尺的联邦办公楼，仅为数年前估值的极小部分。 **"不了解房地产的人看到这个困境程度会感到震惊，"**Luzzatto 表示。 MSCI 执行总监 Jim Costello 指出，**从新冠疫情冲击到如今的彻底认亏，历时整整六年："但这就是人们放弃一项高价值资产所需要的时间。"** 据分析机构 Green Street 数据，即便是品质较高的办公物业，其估值平均也已从峰值下跌约 35%。 业主面临的压力是多维度的：**远程办公削弱租用需求、出租成本高昂（包括经纪佣金和租户激励）、利率持续高企压低物业价值，以及 AI 带来的就业压力**——多重压力叠加，令市场难以出现实质性反弹。 ## 大量办公楼进行住宅或其他用途改造 极度压低的价格正在催生大量非传统开发模式。 Marc Calabria 计划将其购入的芝加哥办公楼改造为城市农场和教育中心，与 Farmzero 合作利用生长灯和水培技术年产数百万磅果蔬。 Hossein Fateh 则购入华盛顿特区那栋 GSA 办公楼，计划进行住宅改造，通过加建游泳池或中庭引入采光，预计改造成本将高达数亿美元。"如果价格没有这么低，这笔交易根本不成立，"他说。 专注困境资产的信贷投资机构 Cross Ocean Partners 正筹备一只规模 7.5 亿美元的基金用于收购困境办公物业的债权和股权，已完成首轮 3 亿美元募资。其策略核心在于以大幅折价收购，并依托现有租约产生的现金流实现盈利。 据 RentCafe 数据，今年年初全美已有逾 9 万套公寓处于办公改住宅的转化过程中，同比增长 28%，纽约市凭借税收优惠政策走在前列，芝加哥和华盛顿特区亦在跟进。 ## **系统性风险可控，但拐点尚未到来** 目前来看，此轮商业地产压力尚未形成系统性金融风险。 银行及其他贷款机构经过数年的资产负债表修复和拨备积累，已能更好地消化损失。管理困境办公楼 CMBS 的特殊服务机构也在持续出售资产。 然而，市场参与者的警告不容忽视：**多年来维持 CMBS 市场"半溶解"状态的拨备储备已近枯竭；贷款到期潮尚未结束；人工智能普及可能引发新一轮办公需求萎缩。** 当前已在酒店和多户住宅板块出现的违约率加速攀升，以及 9.07% 的"广义违约率"所揭示的潜在压力，均表明市场出清仍在进行中，而非接近尾声。 ### 相关股票 - [WTRE.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/WTRE.US.md) - [DESK.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/DESK.US.md) - [VNQ.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/VNQ.US.md) - [IYR.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/IYR.US.md) - [RWR.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/RWR.US.md) - [XLRE.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/XLRE.US.md) - [REM.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/REM.US.md) - [CMBS.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/CMBS.US.md) - [SCHH.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/SCHH.US.md) - [RWO.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/RWO.US.md) - [REET.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/REET.US.md) - [GQRE.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/GQRE.US.md) - [REZ.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/REZ.US.md) ## 相关资讯与研究 - [贝壳-W4 月 8 日斥资 699.996 万美元回购 133.96 万股](https://longbridge.com/zh-CN/news/282170059.md) - [对艾芙隆海湾社区下一季度财报的预期](https://longbridge.com/zh-CN/news/282080162.md) - [派拉蒙天舞过桥贷款调整至 490 亿美元 美银花旗引入 18 家银行参与](https://longbridge.com/zh-CN/news/282208726.md) - [活跃股票：Primaris 房地产投资信托基金](https://longbridge.com/zh-CN/news/282212783.md) - [理解市场 | 贝壳-W 涨近 3% 3 月至 4 月初核心城市二手房成交改善 花旗对其展开短期上行催化观察](https://longbridge.com/zh-CN/news/282126777.md)