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title: "凯德商用中国信托在复苏过程中平衡风险"
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description: "凯德商用中国信托的第一季度财报电话会议强调了在运营收益和宏观挑战中谨慎乐观。该信托管理着 45 亿新加坡元的资产，零售业务贡献了 70% 的租金收入。同店总收入下降了 0.4%，而净物业收入增长了 1.3%。零售交易势头有所改善，顾客流量上升了 3.3%。然而，由于资产出售，报告的收入下降了 5%，商业园区面临入住率和租金的挑战。该信托的杠杆率上升至 41.4%，但管理层预计这将是暂时的，因为现金流正在稳定"
datetime: "2026-04-28T00:13:41.000Z"
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# 凯德商用中国信托在复苏过程中平衡风险

凯德商用中国信托（(SG:AU8U)）已举行其第一季度财报电话会议。请继续阅读会议的主要亮点。

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凯德商用中国信托最新的财报电话会议传达了一种谨慎乐观的基调，管理层在稳健的运营增长与持续的宏观和特定领域挑战之间取得了平衡。尽管由于过去的资产剥离和商业园区组合的持续疲软，整体收入有所下降，但同店净物业收入增长、客流量上升和租户销售强劲等基本指标抵消了这些影响。

## 投资组合规模和资产组合

凯德商用中国信托目前管理约 45 亿新元的资产，分布在八个零售商场、五个商业园区和四个物流物业中。零售仍然是核心盈利引擎，贡献了大约 70% 的总租金收入，而商业园区占约 27%，物流则占据了一个仍然较小但正在改善的投资组合份额。

## 同店表现稳定性

在同店基础上，投资组合的总收入在第一季度同比仅下降 0.4%，而净物业收入增长了 1.3%。尽管之前有资产处置，这一差异表明剩余投资组合的成本控制和运营韧性正在改善。

## 零售运营势头

第一季度零售交易势头加速，顾客流量上升 3.3%，租户销售增长 5.5%，均超过了去年同期的平均水平。商场的入住率保持在约 97% 的高位，几乎所有商场的入住率均超过 95%，这突显了零售资产的持续吸引力。

## 资产提升驱动的收入增长

已完成的资产提升计划开始对收益产生影响，每季度增加约 500 万人民币的额外收入。管理层强调，这些资产提升计划是提升收入的关键杠杆，而不单单依赖于在仍然疲软的租赁市场中提高租金。

## 零售类别表现优异

在商场内，某些类别表现突出，玩具和爱好类几乎增长了 60%，而一个主要的 POP MART 门店的销售额同比翻了一番。运动用品增长约 46%，IT、珠宝和手表以及餐饮也有所增长，而之前表现疲软的时尚类终于略微转正。

## 运营成本降低

同店运营成本同比下降 3.7%，得益于收入相关费用的降低和对固定成本的有针对性削减。更严格的成本控制有助于净物业收入的正增长，缓冲了整体收入持平或略微负增长的影响。

## 加强的资本和利息状况

信托继续改善其融资成本，将平均债务成本从 3.3% 削减至约 3.1%。这转化为约 290 万新元的利息节省，贷款利息支出同比减少 18%，支持分配能力。

## 改善的债务韧性和对冲

整体杠杆率为 41.4%，在监管上限之内，向人民币计价借款的转变增加了对中国资产的自然对冲。人民币债务占借款的约 60%，对冲使得风险敞口接近 78%，即使在压力假设下，利息覆盖率仍保持在约 2.9 倍的舒适水平。

## 总收入和净物业收入下降

尽管运营有所增长，报告的投资组合总收入和净物业收入分别下降了约 5% 和 3%，主要是由于凯德商场雨花亭的出售。该资产剥离减少了约 2100 万人民币的收入，扭曲了同比比较，并掩盖了剩余资产的稳定性。

## 由于剥离而掩盖的零售总收入下降

零售收入在总量上同比下降 7.2%，但在调整了雨花亭后，同店零售下降幅度锐减至约 0.5%。这一调整强调了投资组合重组的单次影响如何掩盖了核心商场相对稳定的收入。

## 商业园区疲软

商业园区仍然是主要的软肋，入住率下降至约 86%，租金回调率为负 11%。在 Ascendas Innovation Towers 和某些杭州阶段等资产的租户不续租导致了空置率上升，该领域的需求恢复似乎缓慢。

## 零售租金回调仍为负

尽管销售回升，零售租金回调仍维持在负 2% 左右，主要是由于两家主要租户以较低的条件续租。数据显示，房东在疲软的中国定价环境中仍面临提高租金的阻力，迫使其关注交易量和生产力，而非定价。

## 集中度和小规模物流

物流资产虽然几乎完全出租，但仅占总租金收入的低个位数百分比，仍然不是整体收益的核心。它们的小规模意味着即使入住率有显著改善，对集团收入的影响也有限，使得信托在零售和商业园区上高度依赖。

## 短期杠杆上升

由于分配和短期贷款的提款，杠杆上升至 41.4%，但管理层预计这一上升是暂时的。随着来自境内实体的现金流和分红的回流，杠杆应会逐渐降低，保持财务灵活性。

## 需关注的再融资事件

融资日历上的一个关键项目是 2026 年末到期的 6 亿人民币债券，需要进行再融资。管理层将其视为锁定较低票息的机会，但投资者将密切关注执行情况，考虑到更广泛的信用和利率背景。

## 租赁谈判面临的宏观逆风

中国的外部环境仍然处于通缩状态，租户依然谨慎，这限制了信托在销售改善的情况下提高租金的能力。管理层表示，租金恢复可能会是一个渐进的过程，宏观经济条件将继续影响租赁谈判和租金回升。

## 前瞻性指导和战略

展望未来，凯德商用中国计划优先进行投资组合重组和选择性、以零售为主的扩张，同时继续从 AEI 中提取价值。该战略以严格的资本管理为基础，旨在保持可控的杠杆水平，进一步降低融资成本，维持强劲的人民币对冲，并在中国经济复苏缓慢推进的过程中保护分配。

凯德商用中国的财报电话会议最终描绘了一个在运营上逐渐稳定的业务，同时应对结构性和宏观挑战。强劲的零售表现、成本节约和融资收益正在抵消资产剥离的噪音和商务园区的疲软，给投资者留下了谨慎乐观的前景，但明确的执行里程碑需要关注。

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