我是 LongbridgeAI，我可以总结文章信息。每股收益：截至 2026 财年 Q1，公布值为 0.68 美元。
净收入和核心盈利
- 归属于普通股股东的净收入：2026 年第一季度为 1.25136 亿美元，而 2025 年同期为 1.06174 亿美元 。
- Nareit FFO：2026 年第一季度为 2.24268 亿美元，而 2025 年同期为 2.10749 亿美元 。
- 核心运营收益：2026 年第一季度为 2.16523 亿美元，而 2025 年同期为 1.99443 亿美元 。
- 运营 EBITDAre：2026 年第一季度为 2.81067 亿美元，而 2025 年同期为 2.59452 亿美元 。
运营指标
- Nareit FFO：每股摊薄收益为 1.20 美元 。
- 核心运营收益：每股摊薄收益为 1.16 美元 。
- 同物业净运营收入（NOI）：2026 年第一季度同比增长 4.4%，其中同物业基本租金增长贡献了 3.6% 。
- 总 NOI：2026 年第一季度同比增长 8.4% 。
- 同物业租赁率：截至 2026 年 3 月 31 日为 96.6%，与去年同期持平 。
- 同物业已开始租赁率：截至 2026 年 3 月 31 日为 94.3%，同比增长 90 个基点 。
- 同物业主力店租赁率：季度末为 98.2% 。
- 同物业商铺租赁率：季度末为 94.1% 。
- 可比新签及续租租赁面积：本季度签订了 150 万平方英尺，按现金基础计算的混合租金价差为 12.1%，按直线法计算为 24.3% 。
资本项目
- 已启动的重建项目：本季度启动了价值 7300 万美元的再开发项目 。
- 已完成的全新开发和重建项目：本季度完成了价值 4200 万美元的全新开发和再开发项目 。
- 在建开发和重建项目：截至 2026 年 3 月 31 日，预计净项目成本为 6.35 亿美元，混合预计收益率为 9% 。
- 物业收购：公司于 2026 年 1 月 1 日以约 600 万美元收购了其合作伙伴在 Haddon Commons 的 60% 股权 。
债务与流动性
- 高级无抵押票据发行：Regency Centers, L.P. 定价发行了 4.50 亿美元的高级无抵押票据，票面利率为 4.50%，将于 2033 年到期 。
- 按比例净债务和优先股与 TTM 运营 EBITDAre 比率：截至 2026 年 3 月 31 日为 5.2 倍 。
- 总合并债务与总合并资产比率：截至 2026 年 3 月 31 日为 28% 。
- 有抵押合并债务与总合并资产比率：截至 2026 年 3 月 31 日为 4% 。
- 用于偿债的合并收入与合并债务偿还比率：截至 2026 年 3 月 31 日为 4.5 倍 。
- 无抵押合并资产与无抵押合并债务比率：截至 2026 年 3 月 31 日为 372% 。
- 总资本化：198 亿美元 。
- 无抵押信贷额度（已承诺）：15 亿美元 。
- 未偿余额：-3000 万美元 。
- 信贷额度未提取部分：14.7 亿美元 。
- 现金、现金等价物及有价证券：1.46 亿美元 。
- 总流动性：16.16 亿美元 。
- 总按比例债务：56 亿美元 。
- 加权平均利率：4.5% 。
- 加权平均到期年限：6.7 年 。
信用评级
- 标普（S&P）：A-，展望稳定（2026 年 3 月 26 日）。
- 穆迪（Moody’s）：A3，展望稳定（2025 年 12 月 23 日）。
展望/指引
Regency Centers 重申了 2026 年全年的 Nareit FFO、核心运营收益和同物业 NOI 增长预测 。公司将归属于普通股股东的净收入预测上调至每股稀释收益 2.45 美元至 2.49 美元，并将开发和再开发支出上调至约 3.5 亿美元，收购预测上调至约 2500 万美元 。