--- title: "香港的西九龙文化中心是否正在崛起为 ‘中环 2.0’？" type: "News" locale: "zh-CN" url: "https://longbridge.com/zh-CN/news/285825923.md" description: "香港的西九龙正在成为一个重要的办公子市场，可能会成为 “中央 2.0”，新的开发项目吸引了瑞银和摩根大通等主要银行。尽管对新企业扩张的需求有限，该地区却出现了搬迁现象，以及其他地区的空置率上升。西九龙通过高铁的连接性增强了其吸引力，尽管这可能导致市场的两极分化。专家建议，西九龙将与中环互补，而不是竞争，特别是在专注于中国大陆的金融和保险行业" datetime: "2026-05-10T02:01:44.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/285825923.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/285825923.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/285825923.md) --- # 香港的西九龙文化中心是否正在崛起为 ‘中环 2.0’？ 香港的西九龙有望在新建筑完工后，成为仅次于中环的第二重要办公子市场，这些新建筑将容纳银行和保险公司，行业官员表示。然而，预计新进入者或企业扩张的需求有限，租赁活动主要由搬迁主导，并且一些城市其他商业区的空置率较高。这片 40 公顷的填海土地被誉为 “中环 2.0”，瑞士银行瑞银、美国投资银行摩根大通和西班牙的桑坦德银行等在这一原本设想为城市首要艺术和文化中心的区域租赁了空间。瑞银将成为国际门户中心（IGC）瑞银大厦的主要租户，该大厦为 14 层、460,000 平方英尺的 A 级办公楼，由新鸿基地产开发，位于西九龙高铁总站上方。IGC 是新鸿基的全新旗舰商业开发项目，由两座塔楼和四个主要办公楼组成，总面积约为 260 万平方英尺。瑞银计划从第四季度开始搬入该建筑，将目前分布在包括国际金融中心二期和北京道一号的五个办公室的员工集中到一起。“西九龙是香港未来导向的国际商业区，” 新鸿基地产代理执行董事罗景辉表示。“它正在迅速崛起为 ‘中环 2.0’，成为商业、艺术、文化、可持续发展和零售的动态中心。” 在三月份，摩根大通承诺在新鸿基的另一个项目艺术广场大厦（AST）租赁约 250,000 平方英尺，租期为 10 年，使其成为该 70 万平方英尺混合用途开发项目的主要租户。AST 将容纳该银行的九龙办公室，该办公室目前位于九龙东的海滨，预计将在 2028 年下半年开始运营。然而，摩根大通计划保留其在中环的主要办公室。上个月，桑坦德银行成为首个搬入 IGC 的租户。该银行在其中一座塔楼占据了一个完整的楼层，面积约为 37,000 平方英尺。一旦 IGC 和 AST 全面完工，新鸿基在西九龙的办公物业组合将超过中环，而其在国际金融中心一号和二号的投资是合资项目。西九龙相较于中环的一个优势是其 “无与伦比的无缝连接，连接中国大陆和世界，通过香港唯一的高铁站和相邻的机场快线，以及便捷通往中环和所有主要商业区的交通，” 罗说。香港的高铁站连接超过 50,000 公里的国家铁路网络和大陆的 110 个车站，服务超过 5.2 亿人，包括大湾区的 8000 万人。前往深圳福田站的旅行时间约为 14 分钟，而前往广州则在一个小时以内，罗补充道。“与机场快线一起，这创造了无缝的空铁连接，将西九龙与大陆和国际目的地连接起来。” 尽管西九龙区因其优质办公空间的兴趣而蓬勃发展，但它也在全市范围内产生了 “加速市场两极分化而非净需求增长” 的负面影响，CBRE 顾问服务首席运营官冯雅达表示。“香港的办公挑战不是选择不足，而是净扩张需求不足，” 冯说。“因此，租赁活动主要是再分配——租户升级、搬迁或整合，而不是扩张。因此，西九龙往往是以其他地区为代价，特别是那些在质量、连接性或环境、社会和治理（ESG）资质上无法竞争的地区。” 截至三月底，香港优质办公物业的整体空置率从二月份的 13.4% 上升至 13.5%，九龙东的空置率从 19.5% 激增至 20.4%。与此同时，数据追踪公司 JLL 显示，中环、香港东区和尖沙咀等地区的月度空置率较低。尽管每个办公区为香港公司提供了不同的商业和运营角色，但西九龙是 “中环以外最活跃的子市场，因为它满足了主要扩张领域的需求，即保险和金融，” JLL 香港办公室租赁顾问负责人萨姆·古尔雷表示。从长远来看，古尔雷表示，西九龙和中环将是互补的，而不是竞争对手，允许 “双重场地运营或扩展更广泛的中环服务。” 他表示，“西九龙作为金融和保险中心的持续发展，尤其是那些以中国大陆为重点的公司，是不可避免的，因为它独特的高铁连接性。” ### 相关股票 - [UBS.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/UBS.US.md) - [JPM.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/JPM.US.md) - [JPX.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/JPX.US.md) - [FNCL.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/FNCL.US.md) - [IAI.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/IAI.US.md) - [SCDL.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/SCDL.US.md) - [VFH.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/VFH.US.md) - [BNC.UK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/BNC.UK.md) - [SAN.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/SAN.US.md) - [00016.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/00016.HK.md) - [CBRE.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/CBRE.US.md) - [JLL.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/JLL.US.md) - [JPM-M.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/JPM-M.US.md) - [JPM-C.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/JPM-C.US.md) - [JPM-D.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/JPM-D.US.md) - [JPM-L.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/JPM-L.US.md) - [8634.JP](https://longbridge.com/zh-CN/quote/8634.JP.md) - [JPM-K.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/JPM-K.US.md) - [JPM-J.US](https://longbridge.com/zh-CN/quote/JPM-J.US.md) - [80016.HK](https://longbridge.com/zh-CN/quote/80016.HK.md) ## 相关资讯与研究 - [戴蒙称摩根大通未来或将多聘 AI 人才 少聘传统银行家](https://longbridge.com/zh-CN/news/287154538.md) - [全球并购 “向东看”！小摩投行主席：从生物医药到前沿科技，资本正重新审视中国创新价值](https://longbridge.com/zh-CN/news/287209539.md) - [仲量联行：4 月仅中环区甲级写字楼空置率回落 中环租金升 2.1%](https://longbridge.com/zh-CN/news/287181144.md) - [摩根大通全球投行全面落地人工智能工具](https://longbridge.com/zh-CN/news/287254808.md) - [瑞银：香港可转债迎历史最佳窗口期，负收益可转债频现](https://longbridge.com/zh-CN/news/287218937.md)