房屋建筑商的市值已经大幅下跌。他们能否东山再起？

Questor，《每日电讯报》的投资专栏，每周观察市场动态——是什么推动了市场，未来会发生什么，以及这一切将如何影响您的投资组合和财务目标。

家庭用品和住宅建筑行业在 FTSE 350 指数的 38 个工业分类中排名最后，自年初以来已经下跌了 26%。

在一年期的视角下，该行业也排名倒数第三，下降了 31%，在五年期内排名倒数第二，跌幅达到 56%。

这种糟糕的表现表明，长期因素正在发挥作用，而 Barratt Redrow、Berkeley 和 Taylor Wimpey 等公司在春季发布的悲观声明也没有改善市场情绪。

这三家公司都宣布减少新土地的购买，以便未来可以建设，这表明它们对前景的乐观程度正在下降。现在，Berkeley 在经历了近九年的 FTSE 100 成员身份后，面临被降级的风险。

所有这些都引发了一个问题：到底出了什么问题？由于股市总是向前看而不是向后看，建筑商需要什么才能再次繁荣？

墙上的另一块砖

建筑商的悲惨故事相当漫长，正如他们的股价所示，原因也多种多样。

利率在经历了十多年几乎为零的状态后终于上升，这意味着抵押贷款的成本变得更高。

由于中东战争可能带来的通货膨胀影响，英国央行今年降息的希望已经消失，金融市场甚至开始预期利率将会上升。

更高的借贷成本和消费者的利息支出导致了行业面临的下一个挑战，即房价的上涨——无论是绝对值还是相对于工资的比例。

根据国家统计局的数据，英国平均房价为 268,000 英镑。相同来源显示，英国平均家庭工资为每周 745 英镑，包括奖金，年收入略低于 39,000 英镑。

因此，平均房屋价格是平均工资的 6.9 倍，而在 2013 年 4 月推出的 “帮助购房” 计划时，这一比例为 6.3 倍。没有银行会提供相当于七倍工资的抵押贷款，因此可负担性成为一个关键问题。

税收也总是起着作用。封锁期间的印花税假期在 2021 年结束，2022 年对低税率的后续减免将在 2025 年结束。

财政大臣 Rachel Reeves 还在 2024 年提高了对第二套房和出租物业的印花税附加税，并在 2025 年降低了免税额度和首次购房者的价格门槛。

2017 年夏季伦敦格伦费尔塔的火灾引入了一轮新的建筑质量法规。建筑商可能将随后的整改费用视为特殊费用，并将其排除在报告的收益之外，但结果仍然是更高的建筑成本和更严格的监管，这可能导致房屋建筑商的土地储备规划延误。

输入成本的通货膨胀，例如更高的工资或原材料或能源成本，也是一个挑战，尤其是在房价似乎趋于平稳的情况下。

除此之外，还有公司特定的问题，例如 Crest Nicholson 的多起运营失误；Vistry 在 2022 年收购 Countryside 后转向混合用途合作模式的计划未能如愿；以及 Berkeley 等公司的 “建造出租” 模式在复杂的棕地场地上证明比预期更难以实现盈利。

前进的道路

相比之下，目前并没有太多好消息，但这正是可能吸引逆向投资者的情景，他们愿意研究被忽视的股票，并耐心等待情况好转。

对建筑商有利的一点是，他们的股票不受欢迎：除了一个，所有股票的交易价格都低于每股有形净资产或账面价值的 1 倍。

与 2007 年相比，建筑商的资产负债表上总的净现金状况良好，当时他们在巨额债务的情况下进入了严重的经济衰退。在这方面，他们可以静待时机，即使他们减少土地购买、股票回购或削减股息。

问题在于，循环改善需要发生什么。问题清单的对立面就是答案，只有投资者才能决定降息、新政府激励计划、减税、放宽监管或四者的组合究竟有多可能。

同样，工资可能需要很长时间才能增长到足以改善可负担性并推动需求增长——除非土地和房价开始实际下跌，在这种情况下，账面价值的折扣将不会因为股价上涨而缩小，而是因为资产估值下降。