我是 LongbridgeAI，我可以总结文章信息。Prologis (PLD) 股票在第二季度的基金运营收益（FFO）超出预期后上涨，公司第二次上调了 2026 年的指引。核心 FFO 达到了每股 1.63 美元，而租赁面积创下超过 6700 万平方英尺的纪录。该公司强调，人工智能基础设施支出推动了新的仓库需求，估计每 1000 亿美元的数据中心资本支出可能产生 3000 万到 4000 万平方英尺的物流需求。巴克莱将其目标股价上调至 156 美元
Prologis Inc. (NYSE: PLD) 股票在周四上涨，此前这家物流房地产投资信托公司公布的 第二季度业绩 超出了华尔街对运营资金（FFO）的预期，第二次上调了全年展望，并获得了 巴克莱 的更高价格预测。
核心 FFO 为每股稀释后 1.63 美元，高于去年同期的 1.46 美元，并且超过了分析师共识预期的 1.54 美元。净收益从去年同期的每股 0.61 美元增加至每股 1.13 美元。
租金及其他收入从去年同期的 20.37 亿美元上升至 21.83 亿美元，但未能达到分析师预期的 22.26 亿美元。总收入从去年同期的 21.8 亿美元增加至 24.3 亿美元。总支出从 13.3 亿美元上升至 14.7 亿美元，而营业收入从 9.13 亿美元上升至 12.5 亿美元。
租赁创纪录
Prologis 在本季度签署了超过 6700 万平方英尺的租约，创下公司纪录。拥有和管理的平均出租率为 95.0%，而 Prologis 的股份平均出租率为 94.9%。
期末出租率提高至 95.5%，比第一季度末上升 20 个基点。现金同店净营业收入同比增长 8.5%，而净有效同店 NOI 增长 6.4%。
该公司还启动了价值 16 亿美元的物流和数据中心开发项目，完成了价值 18 亿美元的第三方收购，并将其数据中心电力管道扩展至 58 亿瓦特。
截至季度末，公司拥有 17.7 亿美元的现金及现金等价物和约 76 亿美元的可用流动资金。
首席执行官 Daniel Letter 表示，随着物流、数字基础设施和能源需求的日益交汇，客户需求正在扩大，使公司为下一个增长阶段做好准备。
再次上调指引
Prologis 将其 2026 年核心 FFO 指引上调至每股 6.22 至 6.30 美元，之前的预测为 6.07 至 6.23 美元。更新后的范围高于华尔街共识预期的 6.18 美元。
该公司还将其净收益指引上调至每股 4.40 至 4.55 美元，之前为 3.80 至 4.05 美元。
它将 Prologis 的股份平均出租率展望上调至 95.25% 至 95.75%，之前为 95.0% 至 95.75%。此外，它还提高了对开发启动、收购、贡献、处置和同店 NOI 增长的预期。
Prologis 表示，人工智能基础设施正在成为其物流业务的新需求驱动因素。该公司估计，每花费 1 万亿美元用于数据中心资本支出，可能会产生 3000 万至 4000 万平方英尺的额外仓库需求，因为 AI 项目需要广泛的供应链、制造和物流支持。
在财报电话会议上，首席财务官 Tim Arndt 表示，该公司的研究表明，每投资 1 万亿美元于数据中心资本支出，可能会创造 3000 万至 4000 万平方英尺的额外物流需求，提供 “持久的多年增长来源”。
在业绩公布后，巴克莱 分析师 Brendan Lynch 维持了对 Prologis 的超配评级，并将其价格预测从 139 美元上调至 156 美元。
PLD 价格动态： 截至周四发布时，Prologis 的股价上涨 3.93%，报 149.05 美元。该股交易接近其 52 周高点 150.17 美元，根据 Benzinga Pro 数据。
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