我是 LongbridgeAI，我可以总结文章信息。营收：截至 2026 财年 Q2，公布值为 2.64 亿美元。
每股收益：截至 2026 财年 Q2，公布值为 -0.38 美元，市场一致预期值为 -0.5391 美元，超过预期。
息税前利润：截至 2026 财年 Q2，公布值为 57.43 百万美元。
净亏损
SL 格林不动产在 2026 年第二季度归属于普通股股东的净亏损为-26.5 百万美元，而 2025 年同期为-11.1 百万美元。截至 2026 年 6 月 30 日的六个月，归属于普通股股东的净亏损为-110.9 百万美元，而 2025 年同期为-32.2 百万美元。
运营资金 (FFO)
2026 年第二季度的运营资金（FFO）为 109.6 百万美元，而 2025 年同期为 124.5 百万美元，其中包含因商业抵押贷款投资解决而产生的 46.6 百万美元收入。截至 2026 年 6 月 30 日的六个月，FFO 为 174.2 百万美元，已扣除-4.8 百万美元的未摊销递延融资成本冲销，并包含 2.4 百万美元的按市值计价衍生品正向非现金公允价值调整。2025 年同期 FFO 为 231.1 百万美元，其中包含因 522 第五大道商业抵押贷款投资偿还而产生的 71.6 百万美元收入，并扣除-14.5 百万美元的投资准备金和-4.3 百万美元的按市值计价衍生品负向非现金公允价值调整。
租赁活动
2026 年第二季度，SL 格林不动产签署了 53 份曼哈顿办公租赁合同，总面积达 445,161 平方英尺，新签曼哈顿办公租赁的租金平均上涨 18.0%。截至 2026 年 6 月 30 日的六个月，共签署了 104 份曼哈顿办公租赁合同，总面积达 1,374,425 平方英尺，新签曼哈顿办公租赁的租金平均上涨 16.6%。截至 2026 年 6 月 30 日，曼哈顿同店办公物业的出租率增至 94.7%。曼哈顿同店现金净运营收入（不包括租赁终止收入）在 2026 年第二季度同比增长 4.3%，在 2026 年前六个月同比增长 3.4%。
投资亮点
公司完成了 7 Dey Street 住宅和零售部分的出售，总对价为 222.6 百万美元，获得净现金收益 23.7 百万美元。此外，还完成了 346 Madison Avenue 开发项目 49.0% 的合资权益出售，总估值为 175.0 百万美元，获得净现金收益 94.9 百万美元。公司签订了出售 10 East 53rd Street 的合同，总对价为 312.2 百万美元，预计在 2026 年第三季度完成，将带来约 100 百万美元的净现金收益。2026 年第二季度，SL 格林不动产的 13 亿美元 SLG 机会主义债务基金部署了 94.7 百万美元，截至 2026 年至今已部署 306.4 百万美元。公司在 2026 年第二季度以平均每股 49.67 美元的价格回购了 14.1 百万美元的普通股。
收入与费用
2026 年第二季度总收入为 264.001 百万美元，高于 2025 年同期的 241.916 百万美元。2026 年前六个月总收入为 517.081 百万美元，高于 2025 年同期的 481.762 百万美元。2026 年第二季度净租金收入为 171.846 百万美元，2025 年同期为 147.535 百万美元。费用收入在 2026 年第二季度为 19.435 百万美元，2025 年同期为 12.216 百万美元。总支出在 2026 年第二季度为 297.313 百万美元，高于 2025 年同期的 225.060 百万美元。运营支出在 2026 年第二季度为 60.25 百万美元，2025 年同期为 51.105 百万美元。扣除利息收入后的净利息支出在 2026 年第二季度为 54.011 百万美元，2025 年同期为 45.318 百万美元。
资产与负债
截至 2026 年 6 月 30 日，SL 格林不动产的总资产为 118.09001 亿美元，高于 2025 年 12 月 31 日的 112.77630 亿美元。现金和现金等价物为 180.788 百万美元，高于 2025 年 12 月 31 日的 155.747 百万美元。截至 2026 年 6 月 30 日，扣除递延融资成本后的总债务为 42.12419 亿美元，高于 2025 年 12 月 31 日的 39.31436 亿美元。合并总债务为 45.49130 亿美元。
股息
2026 年第二季度，SL 格林不动产宣布向普通股派发每股 0.6175 美元的季度普通股息，相当于年化股息每股 2.47 美元。同时宣布向 6.50% I 系列累计可赎回优先股派发每股 0.40625 美元的季度股息，相当于年化股息每股 1.625 美元。
展望与指引
SL 格林不动产已上调 2026 年全年 FFO 指导范围至每股 5.60-5.90 美元，中点增加 1.20 美元，主要反映了房地产投资组合净运营收入增加和 One Vanderbilt Avenue 的额外收入。公司还将 2026 年净收入指导范围上调至每股 0.20-0.50 美元。SL 格林不动产预计到 2026 年 12 月 31 日，曼哈顿同店办公物业的出租率将达到 95.0%。