SL Green Realty 第二季度财报电话会议亮点

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SL Green Realty NYSE: SLG 在管理层描述的强劲上半年后，大幅提高了其 2026 年运营资金指引，指出租赁活动增强、经济入住率改善、费用控制以及与 One Vanderbilt 相关的持续贡献。

在公司的 2026 年第二季度财报电话会议上，董事长兼首席执行官 Marc Holliday 表示，过去几年取得的租赁收益现在正在公司的财务结果中显现。他表示，经济入住率在本季度上升了 300 个基点，因为优惠政策逐渐消失，空置率下降。

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“我们在 12 月的投资者会议上预测的许多情况现在正在以直接推动收益和改善现金流的方式发生，” Holliday 说。他补充说，公司预计将超过年度租赁目标，尽管管理层表示重新预测确切幅度还为时尚早。

每股 FFO 指引提高 1.20 美元

首席财务官 Matt DiLiberto 表示，SL Green 将其 2026 年 FFO 指引提高了每股 1.20 美元，增幅超过 26%，其中 “大部分” 增幅是可持续的。他将每股 0.20 美元的增量 FFO 归因于房地产投资组合，包括早期续租、预建空间的租赁、向租户更快交付空间和费用控制。DiLiberto 表示，其中 0.10 美元在第二季度被确认。

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预计还将有每股 0.20 美元来自与公司 2026 年商业计划执行相关的额外费用和其他收入，覆盖剩余的年度。

然而，指引增加的最大组成部分来自 One Vanderbilt。DiLiberto 表示，该物业强劲的现金流导致 SL Green 在该投资中的账面价值变为负值，在第一季度末达到了 GAAP 允许的最大负基数。从第二季度开始，公司来自 One Vanderbilt 的 FFO 贡献包括负账面价值的摊销以及收到的现金分配与 SL Green 的 GAAP 净收入份额之间的差额。

DiLiberto 表示，这两个组成部分为 2026 年 FFO 增加了每股 0.80 美元，其中 0.35 美元在第二季度被记录。他表示，基于当前预测，预计明年的贡献将 “与此相当或更多”。

租赁势头在整个投资组合中广泛存在

SL Green 高管将租赁强劲描述为广泛存在，尤其是在公园大道和第六大道资产中的租金上涨。执行副总裁兼租赁及房地产总监 Steve Durels 表示，包括 1185 Sixth Avenue 和 245 Park Avenue 在内的物业租金 “显著” 上涨。

在被问及租赁市场趋势时，Durels 表示，强劲的趋势并不局限于一栋建筑或子市场。“在整个投资组合中，我们在全年持续提高要价租金，” 他说，并补充说公司预计下个季度会有类似趋势。

Durels 表示，公司租赁管道为 90 万平方英尺，约均分为新租赁和续租。其中 40 万平方英尺正在积极谈判，其余的在预租协议中，预计将转化为租赁。

管理层还强调了与科技和人工智能租户相关的活动。Durels 表示，曼哈顿有 950 万平方英尺的活跃科技搜索，其中 250 万平方英尺来自 AI 租户。他表示，SL Green 对 AI 的曝光率限制在其投资组合的约 1% 到 2%，并指出许多当前的 AI 潜在客户的资本实力优于互联网泡沫时期的租户。

纽约市办公市场被视为关键驱动因素

Holliday 多次指出纽约市的经济实力是 SL Green 表现的基础。他提到华尔街的利润、办公使用的就业增长、风险投资资金以及金融服务、科技和医疗保健的广泛需求都是支持办公租赁的因素。

他说，过去四个季度，纽约市大约租出了 5000 万平方英尺的办公空间，他将其描述为可能是创纪录的。Holliday 表示，复苏受到四个因素的推动：强劲的地方经济、有限的新办公供应、租户在经历多年不确定性后推进长期空间计划，以及办公转住宅的转换减少了可用的办公库存。

“只要经济保持强劲，我们就看不到这种情况在短期内减弱，” Holliday 说。

关于优惠政策，Durels 表示，续租交易继续支持更高的净有效租金。对于典型的五年续租，他表示，免租期通常在三到四个月之间，三个月通常是平均水平。对于新的十年交易，他表示，免租期最终可能会达到十个月。

资本市场、处置和开发更新

总裁兼首席投资官 Harry Sitomer 表示，尽管基准利率上升，投资者对优质中城曼哈顿资产的需求仍然强劲。他表示，SL Green 已完成或正在合同中进行其 2026 年计划中的 11 笔交易中的四笔，并预计很快会宣布另外两笔，其余五笔预计将在年内启动。

Sitomer 提到几笔近期交易，包括 SL Green 与 Mori Building 在 346 Madison Avenue 的合作，以及其以约 5.7% 的资本化率出售 10 East 53rd Street 的合同。他表示，10 East 53rd Street 的出售代表了 SL Green 在 2024 年收购其合作伙伴权益时的约 3.5 倍倍数。

在债务市场上，Sitomer 表示 SL Green 对信贷可用性仍然感到鼓舞，指出截至目前的 CMBS 发行量约为 110 亿美元，而去年同期约为 85 亿美元。他表示，该公司的下一个重大再融资项目是 245 Park Avenue，目前已处于高级阶段。

DiLiberto 表示 SL Green 继续对利率风险进行对冲，保持更加谨慎的态度，因为基准利率仍然波动。他表示，该公司的债务结构现在更接近 90% 固定利率和 10% 浮动利率，而之前的比例为 70/30。

在 346 Madison，Holliday 表示 SL Green 选择提前引入森大厦，以充分利用和降低开发风险。他表示，公司可能会在租赁开始后、完成后或在再融资期间进行额外的股权联合投资。

SUMMIT 及其他资产

Holliday 表示，SUMMIT One Vanderbilt 在参观人数和平均票价方面继续超越竞争对手的观光景点，即使今年纽约的整体旅游业较弱。他表示，年初的参观人数较少，但从 5 月底和 6 月开始有所改善，最近的每日票房销售达到了通常在年末假期期间看到的水平。

Holliday 表示，SL Green 仍在按计划于 2027 年开放 SUMMIT Paris，2030 年开放 SUMMIT Tokyo，并补充说公司看到了该业务的 “巨大增长潜力”。

关于 1515 Broadway，Holliday 表示 SL Green 在赌场结果后重新评估了计划，现在对该物业持积极看法。他表示，Paramount 被 Skydance 收购以及计划中的华纳兄弟交易可能会使该建筑在合并公司长期使用中重新获得机会。他还表示，Paramount 租约到期后该物业的债务降低将使 SL Green 有灵活性考虑以娱乐为重点的改造选项。

DiLiberto 表示，SL Green 仍然预计可分配资金将在 2026 年和 2027 年改善，公司将在 2028 年达到股息覆盖盈亏平衡。

关于 SL Green Realty (NYSE:SLG)

SL Green Realty Corp. NYSE: SLG 是一家公开交易的房地产投资信托基金（REIT），主要专注于曼哈顿商业办公物业的收购、管理和开发。作为纽约市最大的办公房东之一，该公司的投资组合包括位于优质中城和下城子市场的 A 级办公楼和混合用途项目。SL Green 通过向涵盖金融服务、技术、媒体和专业服务公司的多样化租户出租办公空间来产生收入。

该公司由房地产投资者 Stephen L.于 1980 年创立。

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