Meritage Homes 第二季度财报电话会议要点

• 现在是增持房屋建筑商的时候吗？

Meritage Homes（纽约证券交易所代码：MTH）报告称，第二季度销售、收入和盈利均有所下降，原因是可负担性压力和经济不确定性导致春季销售季节的表现低于正常水平。不过，管理层表示，需求在环比上保持基本稳定，建筑成本有所改善，公司维持了全年社区增长的前景，同时提高了对 2026 年交房和收入的预期。

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执行董事长 Steven Hilton 表示，第二季度订单总计为 3,575 套，同比下降 9%。公司的平均吸收速度为每个社区每月 3.5 套净销售，去年同期为 4.3 套，第一季度为 3.6 套。Hilton 表示，第一季度和第二季度之间的需求 “没有出现显著的环比恶化”。

• 小型股激增：在对 2024 年降息的期望中超越大型股

Meritage 在本季度交付了 3,725 套房屋，产生了 14 亿美元的房屋交付收入。调整后的房屋交付毛利率为 18.6%，调整后的稀释每股收益为 1.42 美元，排除了 390 万美元的库存减值和终止土地交易的费用。截至 6 月 30 日，每股账面价值同比增长 5%。

需求因市场而异，激励措施仍然高企

首席执行官 Phillippe Lord 表示，公司继续面临高度本地化的需求状况。德克萨斯州、南加州、亚特兰大、罗利和海岸卡罗来纳州的部分地区是其最强市场，尤其是在可用住房库存有限的地方。相比之下，奥兰多、丹佛、盐湖城和北加州的需求较弱。

Lord 表示，本季度抵押贷款利率的暂时下降支持了更强的需求，使 Meritage 能够以较低成本的激励措施出售和交付房屋。然而，他指出，如果利率不下降，最近利率和抵押贷款利率的上升可能会影响未来几周的需求。

根据 Lord 的说法，公司取消率从第一季度的 11% 上升至 13%，但仍低于行业的典型平均水平。Meritage 将这一表现部分归因于其较短的销售到交付流程和可立即入住的库存策略。

订单的平均售价同比下降 3%，降至 385,000 美元，主要是因为公司的地理组合从高价的西部市场转向低价的东部市场。房屋交付的平均售价下降 4%，降至 373,000 美元，这也反映了地理组合的变化，某些社区中低价房屋的销售速度快于高价房屋，以及某些市场上对老旧库存的额外激励。

库存减少和成本节约支持了利润率

Meritage 将其成品房库存减少了超过 1,100 套，替换掉了较旧的房屋，使用了直接成本较低的新产品。公司在本季度结束时大约有 5,100 套待售房屋，比去年同期的约 6,900 套减少了 27%。完成的待售房屋总计 1,500 套，同比下降 42%，占总待售房屋的 30%。

公司每个活跃社区的待售房屋数量为 15 套，约合四个月的供应，接近其四到六个月目标范围的低端。Meritage 在季度末的待交房屋数量约为 1,720 套，而去年同期约为 1,750 套。待售房屋和待交房屋的总数同比下降 22%，降至约 6,800 套。

Meritage 在第二季度启动了约 3,900 套房屋，比去年下降 4%，但比第一季度增加了约 1,400 套。近 60% 的季度交付是本季度售出的房屋，产生了 200% 的待交房屋转化率，符合公司 175% 至 200% 的目标范围。

首席财务官 Hilla Sferruzza 表示，每平方英尺的直接建筑成本同比下降近 6%，节省来自劳动力和材料。这些成本改善、周期时间缩短以及对更高环比收入的杠杆改善帮助调整后的毛利率从第一季度的 17.8% 上升了 80 个基点。

然而，报告的房屋交付毛利率从去年同期的 21.1% 下降至 18.3%，反映了较低的收入杠杆和较高的地块成本，部分被较低的直接成本和更快的建筑周期所抵消。Sferruzza 表示，公司土地基础仍然偏向于 2022 年至 2025 年间收购的高成本土地。她表示，低成本土地预计将在 2027 年底或 2028 年初开始对利润率产生积极影响，前提是油气价格的上涨不会持续。

公司计划逐步转向首次置业升级买家

Meritage 表示，计划随着时间的推移重新平衡其投资组合，目标是大约三分之一的首次置业升级房屋和三分之二的入门级房屋。Lord 表示，这一转变反映了公司的长期战略以及人口结构的变化，千禧一代买家正在从首次置业向第二套房屋购买过渡。

管理层表示，这一变化将主要通过新的土地收购来推动，预计将在 2028 年或更晚时开始影响财务结果。Lord 表示，公司不打算进入通常需要更大买家定制的高端升级或奢侈品类别。

Meritage 预计将保持其精简的运营方式，包括有限的选择和选项，同时为首次置业升级买家进行有针对性的调整。这些变化可能包括提供稍大一些的房屋和升级的功能，以及提前发布房屋，以满足可能需要出售现有房屋的客户。

资本回报和前景

Meritage 在季度末拥有 8.07 亿美元的现金，没有在其信贷设施下借款，净债务与资本比率为 17.1%。在 6 月，公司重新融资了其循环信贷设施，将其规模扩大至 9.8 亿美元，延长到期至 2031 年，并扩大了其可调额度，允许总容量达到 14.7 亿美元。

第二季度土地支出同比下降 30%，降至 3.57 亿美元。公司预计全年土地收购和开发支出将在 17 亿至 20 亿美元之间。截至 6 月 30 日，公司控制了约 73,200 个地块，基于过去 12 个月的成交量，这相当于 5.2 年的供应量。

公司在本季度通过分红和股票回购向股东返还了 1.31 亿美元。它以 1 亿美元回购了超过 150 万股股票，并将季度现金分红同比提高了 12%，达到每股 0.48 美元。Meritage 表示，2026 年剩余时间将至少目标每季度回购 5500 万美元的股票，同时保留根据现金流和股价波动购买额外股票的灵活性。

对于第三季度，Meritage 预测房屋成交量在 3,300 至 3,600 套之间，房屋成交收入在 12.6 亿至 13.5 亿美元之间，房屋成交毛利率约为 18%，稀释每股收益在 1.10 至 1.30 美元之间。对于全年，公司将成交量和收入的指导提高至大约低于 2025 年水平的 5%，尽管它表示如果市场条件需要额外激励，收入可能会略低。

关于 Meritage Homes（纽约证券交易所代码：MTH）

Meritage Homes Corporation 是一家总部位于亚利桑那州斯科茨代尔的全国性住宅建筑商和开发商。公司成立于 1985 年，最初名为 Winchester Homes，后来更名为 Meritage Homes，专注于设计、建造和销售独立和联排住宅。Meritage Homes 注重能源效率和可持续建筑实践，其物业在 GreenSmart 项目下进行市场推广，整合了旨在减少购房者长期能源和水消耗的高性能特征。

公司的核心业务包括土地收购、住宅社区规划、房屋设计、施工管理和房地产销售。

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