Healthpeak Properties 第二季度财报电话会议亮点

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Healthpeak Properties（纽约证券交易所代码：DOC）报告第二季度调整后的运营资金为每股 0.46 美元，并将全年调整后的 FFO 指导上调 0.02 美元，至每股 1.73 至 1.77 美元，原因是其实验室和老年住房业务的同店净营业收入预期改善。

首席执行官 Scott Brinker 表示，公司在生命科学低迷期间的战略——包括 50 亿美元的并购、10 亿美元的首次公开募股以及对其运营平台的扩展——使 Healthpeak 能够在行业基本面改善时受益。他表示，公司还在其大部分投资组合中实现了物业管理的内部化，并正在推出一个代理运营平台。

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“随着生命科学的钟摆终于开始向我们这边摆动，” Brinker 说，公司更强大，并具备了追求增长的额外能力。

门诊医疗租赁与 Brookfield 合作

Healthpeak 报告其门诊医疗投资组合持续强劲。在第二季度，公司签署了 120 万平方英尺的租约，其中约 32.7 万平方英尺为新租赁，使得年初至今的租赁总量达到 230 万平方英尺。租户保留率为 80%，现金再租赁差额为 5%。

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门诊医疗的整体入住率环比上升 20 个基点，达到 90.7%。自 7 月 1 日以来，Healthpeak 又签署了 20.4 万平方英尺的租约，并有约 88.2 万平方英尺在意向书中，首席财务官 Kelvin Moses 说。

公司还宣布与亚特兰大的 Northside 签署了另一项开发协议，计划开展一个新的门诊医疗项目。这将是 Healthpeak 与 Northside 合作的第五个项目，项目总面积约为 56.5 万平方英尺。

Healthpeak 与 Brookfield 完成了一项门诊医疗再资本化，保留了 51% 的权益，涉及 560 万平方英尺的投资组合，同时筹集了 10 亿美元的现金收益。Moses 表示，该交易的现金资本化率为 5.9%。

在七年后，Healthpeak 将有限地拥有以设计价格回购 Brookfield 非控股权益的权利，以为 Brookfield 提供 6.5% 的无杠杆回报。Healthpeak 将继续为该投资组合提供资产管理、物业管理和租赁服务。

Brinker 表示，Brookfield 合作伙伴关系和与 Blackstone 的单独安排扩大了公司的替代股本来源。Healthpeak 在其 Blackstone 合作项目中持有 20% 的权益，而在 Brookfield 合作项目中持有 51% 的权益。Brinker 表示，他预计 Healthpeak 将与这两个合作伙伴进一步追求机会。

实验室入住率上升，租赁活动持续

Healthpeak 的实验室投资组合在本季度签署了 38.1 万平方英尺的租约，其中约 60% 为新租赁，30% 涉及空置空间。整体入住率环比上升 80 个基点，达到 78.5%，较 2025 年底上升 140 个基点。

自 7 月以来，公司已签署约 2 万平方英尺的租约，并有另外 48 万平方英尺在意向书中。Moses 表示，Healthpeak 预计到年底总实验室入住率将从 6 月 30 日的水平略有改善，因为下半年的预期开始超过到期租约。

管理层强调，他们关注的是总入住率和总 NOI，而不是同店 NOI 转正的时机。Brinker 表示，较高的总入住率是该细分市场盈利增长的关键驱动因素。

Healthpeak 指出在圣地亚哥的 Torrey Pines 实验室子市场取得了特别进展。包括已签署的租约和意向书，该子市场的租赁比例已从 2025 年底的约 65% 上升至 97%。

Moses 表示，湾区和圣地亚哥的需求最为强劲，而波士顿由于供应问题仍是公司面临的最具挑战的市场。在波士顿的 128 西路市场，Brinker 表示整体空置率约为 30%，而 Healthpeak 的资产空置率为 11%。

首席发展官兼实验室负责人 Scott Bohn 表示，租户需求更集中在 25,000 到 75,000 平方英尺的范围内。Moses 表示，租赁价格通常与投资组合平均水平保持一致，而免租期通常为每年一到两个月，具体取决于物业和所需投资。

Brinker 表示，Healthpeak 正在评估在其具有本地运营能力的核心市场的实验室收购机会。他表示，公司预计大多数潜在投资将是完全所有权的收购，尽管在特定情况下可能考虑具有所有权路径的贷款结构。

资本配置、老年住房和资产负债表

Healthpeak 在第二季度末的净债务与调整后 EBITDA 比率为 4.7 倍，流动性为 41 亿美元。Moses 表示，公司预计通过资本回收计划到年底将产生 19 亿美元的总收益。

截至 8 月 4 日，Healthpeak 已偿还 9 亿美元的债务，包括 7 月偿还的 6.5 亿美元的高级无担保票据。公司还完成了 10 亿美元的收购和回购。Brinker 表示，Healthpeak 在 4 月以每股低于 17 美元的价格回购了 1 亿美元的股票，当时公司看到 FFO 收益率超过 10%。

在老年住房方面，Healthpeak 表示其在 Janus Living 的持股比例已达到 74%，代表约 65 亿美元的股权价值。Janus Living 在第二季度实现了 45% 的总收入增长和 34% 的调整后 EBITDA 增长，同时在期末时账面现金充足且没有债务。

Brinker 表示，Janus Living 的同店组合实现了 260 个基点的入住率增长和 19% 的净营业收入增长。Healthpeak 自 1 月 1 日以来已完成 18 亿美元的高级住房收购，并预计其高级住房组合在今年将几乎翻倍。

关于 Healthpeak Properties (NYSE:DOC)

Healthpeak Properties, Inc 是一家专注于医疗相关房地产的房地产投资信托基金（REIT）。公司总部位于加利福尼亚州尔湾，拥有、开发和收购多样化的物业组合，以满足医疗行业不断变化的需求。其投资涵盖生命科学研究设施、医疗办公楼和高级住房社区，使 Healthpeak 成为专业房地产资产的关键提供者。

在其生命科学部门，Healthpeak 开发并租赁实验室和研究空间给生物技术、制药及其他生命科学公司。

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