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Urban Edge Properties NYSE: UE 报告的第二季度业绩超出内部预期，主要得益于更高的租赁差价、同物业净运营收入增长以及重建活动的贡献。这家零售房地产投资信托基金提高了全年运营资金指引，同时概述了在其东北地区投资组合中持续的资本回收和租赁举措。
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董事长兼首席执行官 Jeff Olson 表示，公司调整后的每股运营资金（FFO）创下纪录，达到 $0.40，比 2025 年第二季度增长 10%，年初至今增长 7%。包括重建在内的同物业净运营收入在本季度增长了 3.2%，上半年增长了 3%。
Olson 表示，公司中心的客流量比去年增长了 3%，在 Bergen、Woodbridge、Hudson Mall 和 Totowa 等地的增长尤为明显，Urban Edge 在这些地区提升了租户组合。他将需求归因于其贸易区内优质零售空缺的有限供应以及公司以价值和必要性为导向的商品组合。
指引上调，净运营收入增长超出预期
Urban Edge 将其 2026 年调整后的运营资金（FFO）指引在中间值上调了 $0.02，范围为每股 $1.50 至 $1.54。根据 Olson 的说法，更新后的展望暗示 2025 年增长 6%。公司还将同物业净运营收入增长展望的低端上调了 25 个基点，范围为 3.25% 至 3.75%。
首席财务官 Mark Langer 表示，第二季度净运营收入增长超出公司的预期，得益于更高的百分比租金、更大的净回收收入、对之前期间准备金的收款以及较低的房地产税。
结果还包括 Langer 所称的几项一次性收益。Urban Edge 从 Wren Kitchens 收到约每股 $0.02 的租约终止收入，以及约每股 $0.01 的非现金收入加速摊销和多年的房地产税退款。Langer 表示，其中一些收入已在公司的全年计划中预期，或反映了本应在年内稍后确认的收入。
坏账在本季度占总租金的约 40 个基点，表现好于预期，得益于对第一季度准备金账户的收款。Langer 表示，一家在波多黎各的多地点特许经营商曾导致早期未收租金，现在已支付所有当前的第二季度租金，并在逾期款项的付款计划义务上保持正常。对于第三和第四季度，公司预计信用损失将占总租金的 60 至 75 个基点。
租赁差价和入住率
首席运营官 Jeff Mooallem 表示，Urban Edge 在本季度签署了 26 份租约，总面积为 199,000 平方英尺，均分为 13 份新租约和 13 份续租。新租约产生了 13% 的同空间现金差价，而续租和选择权行使产生了 10% 的现金差价。
尽管季度新租约差价低于第一季度，Mooallem 表示，由于公司的规模，结果可能会波动。今年迄今的新租约差价接近 30%，公司预计全年新租约现金差价将超过 20%，这将标志着其连续第五年达到该水平。
同物业租赁入住率在季度末为 96.3%，比上季度下降 10 个基点，比去年同期下降 40 个基点。下降主要反映了 Wren Kitchens 的破产，该公司占用了两处公司的位置。Mooallem 表示，Urban Edge 收到了与这些租约相关的可观和解，并预计空置空间将支持更强的商品组合，租金高于 Wren 之前的水平。
商铺入住率环比下降 70 个基点，降至 91.7%。Mooallem 表示，下降的一半是由于公司选择不保留现有租户的故意回收机会。Urban Edge 预计以每平方英尺约 $45 的平均租金填补商铺空间，代表约 20% 的市场机会，并旨在将商铺入住率恢复到 93% 以上。
在问答环节中，Mooallem 表示，考虑中的替代租户包括 CAVA、Starbucks、Mathnasium 和 Rally House 等品牌。他还指出，健身、医疗、兽医、急救和快餐概念是小型商铺需求的活跃来源，同时注意到公司正在监控各个物业的餐饮集中度。
重建管道和资本回收
Urban Edge 签署但尚未开业的管道代表未来每年 $2200 万的总租金，约占当前净运营收入的 7%。Langer 表示，该管道预计在 2026 年剩余时间内贡献 $170 万的新租金，主要在第四季度，并代表约 $770 万的年化租金。
在布朗克斯的 Bruckner Commons，BJ’s Wholesale Club、Ross、Chick-fil-A 和 Chipotle 正在建设中。Olson 表示，租金开始预计将在 2027 年开始，这些项目的总租金超过 $800 万。
公司在新泽西州泽西市的 Hudson Mall 重建项目中稳定了 Burlington 的五月开业。HomeGoods 正在该中心建设中，预计将在今年晚些时候开业。Urban Edge 还启动了 Ledgewood Commons 的一个主力项目和 Woodmore Town Center 的一个多租户外包项目。
Mooallem 表示，过去 12 个月完成的项目涉及 $3300 万的投资，平均收益率为 25%。活跃的开发管道总额为 $1.55 亿，剩余资金约为 $6700 万，预计收益率约为 12%。
在收购方面，Urban Edge 以 4000 万美元收购了位于弗吉尼亚州福尔斯彻奇的一个 85,000 平方英尺的以 Safeway 为主的购物中心。它还以 1050 万美元收购了位于马萨诸塞州弗雷明汉的 Shoppers World 的土地租赁权。Olson 表示，这两笔交易的平均资本化率为 6%，预计将产生 9% 的无杠杆内部收益率。
该公司已签约以 6050 万美元出售位于新泽西州的 Kohl’s 主导中心 Briarcliff Commons，预计本月晚些时候完成交易。Olson 表示，Urban Edge 寻求出售低增长、高信用资产，并将资本重新投入到高增长物业中，通常目标是 3% 到 4% 的增长，而不是 1% 到 2% 的增长。
管理层表示，收购竞争加剧，零售资本化率压缩。Olson 提到一般资本化率范围为 5% 到 7%，而 Mooallem 则表示买家在各类资产中变得更加活跃。该公司仍然主要关注其现有的华盛顿特区至波士顿走廊，尽管 Olson 表示东南部是最自然的潜在地理扩展。
Urban Edge 在本季度结束时的总流动性约为 9.6 亿美元，其中包括 8200 万美元现金、5500 万美元的信用额度已提取，以及没有延迟提款的定期贷款。Langer 表示，净债务与调整后 EBITDA 的比率为 5.5 倍。
关于 Urban Edge Properties (NYSE:UE)
Urban Edge Properties 是一家公开交易的房地产投资信托基金（REIT），专注于拥有、运营和开发以杂货店为主的购物中心。该公司于 2017 年 1 月作为 Regency Centers Corporation 的分拆而成立，建立了一个专注于城市和人口密集市场的独立平台。作为一家完全整合的 REIT，Urban Edge 负责其零售物业的收购、融资、租赁、重建和管理。
该公司的投资组合主要由以国家和地区超市运营商为主的开放式购物中心组成。
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