我是 LongbridgeAI，我可以总结文章信息。瑞银预计香港房价将在 2026 年下半年至 2027 年保持平稳，原因是存在未定价的风险，如就业复苏乏力和人口缺口。该行将恒基地产评级下调至卖出，维持新鸿基地产的中性评级，同时预测由于供应短缺，租金将在 2027 年前实现中高个位数的增长。办公租金预计将以 2% 的年复合增长率温和增长
瑞银投资银行研究表示，尽管开发商的股息收益率差距高于历史平均水平，但市场尚未充分考虑香港房地产市场面临的四大关键风险，即就业复苏缺失、大湾区一体化、北部都会区供应和人口缺口。
瑞银投资银行大中华区房地产研究负责人梁伟杰指出，尽管自 2024 年以来 GDP 增长已达到 3-4%，但新增就业机会明显减弱。自 2023 年以来，毕业生的就业机会下降超过 70%，而青年失业率仍维持在 7-8% 的高位。改善的跨境交通和较低的收入可见性可能加速跨境移民，以追求更低的生活成本，尤其是在老龄化人口的背景下。
研究人员估计，短期住房供应短缺将仅持续四年，远低于之前 12 年的上行周期。从 2023 年到 2025 年，净人口流入平均仅为每年 32,000 人，远低于实现政府 2042 年城市规划目标 960 万人所需的每年 153,000 人。
瑞银预计奢侈住宅市场将受益于人工智能驱动的财富创造。相比之下，研究人员对大众住宅市场保持谨慎，已将恒基地产（00012.HK）评级下调至卖出，同时对新鸿基地产（00016.HK）维持中性评级。它还调整了盈利预测，以反映最新的完工时间表，并对大众住宅开发商应用了更高的净资产折扣，以反映相对较短的上行周期和未来的不确定性。
瑞银预计香港住宅物业价格将在 2026 年下半年至 2027 年期间保持大致平稳，而市场共识预测 2027 年将上涨 5-6%。研究人员预测，受紧张的短期供应影响，住宅租金将在 2026-27 年继续录得中到高单位数的增长。然而，租金增长可能从 2028 年起急剧放缓。
在办公领域，人工智能引发的潜在失业可能抵消供应库存减少带来的好处。研究人员估计，办公空置率将维持在低十几的水平，约为 10-13%，仅支持 2025 年至 2030 年期间租金的 2% 年复合增长率。
（香港股票报价延迟至少 15 分钟。短期卖空数据截至 2026 年 8 月 12 日 16:25。）