我是 LongbridgeAI，我可以总结文章信息。这篇文章认为，租房往往是比买房更具经济优势的选择，揭穿了强制购房的神话。在创纪录的高房价和超过 6.5% 的抵押贷款利率下，租房的成本可能显著更低，与购房相比，每月可节省约 1000 美元。这一差异使得租房者能够在其他地方投资，以获得比历史平均房地产年增值 1.4% 更好的回报。作者建议，租房提供了灵活性和更好的资本配置，尤其是对于面临负担能力挑战的千禧一代和 Z 世代
作者：布雷特·阿伦兹
租房往往是更明智的选择
如果租房更便宜，不要害怕租房
在 2008 年春季，金融世界彻底崩溃之前，我在佛罗里达州旅行，报道房地产崩盘。我最终来到了迈阿密布里克尔地区一栋即将开业的全新 “超级豪华” 高层建筑。大堂里有瀑布，屋顶上有游泳池，还有代客停车和各种其他便利设施。健身房里的每台运动器械都有一个插槽，可以直接将你的 iPod 连接到个性化音响系统。大楼的单元大多是预售的。业主们无法以盈利的方式转售这些单元，只能被迫出租，耐心等待。
当我站在大约 20 层的壮观环绕阳台上，俯瞰着碧蓝的比斯坎湾时，我做了一些粗略的计算。拥有这些单元的人每月至少要支付 3500 美元的费用。他们必须支付抵押贷款、物业费（代客停车！）、财产税等等。与此同时，我了解到，他们中有很多人拼命试图通过出租单元来减轻经济压力，以至于你可以以每月 2000 美元甚至更低的价格租到这些单元。
我为《华尔街日报》撰写的文章标题是《为什么聪明的钱在迈阿密租房》，这几乎讲述了整个故事。
我想知道我是否会再见到如此离谱的情况。但认为拥有自己的房子总是比租房更好是一个完全的神话。租房与买房的决定主要只是一个财务决策。
随着许多千禧一代和 Z 世代发现自己无法负担得起买房，这可能是一个及时的信息。自 2020-2021 年 COVID-19 封锁以来，房价飙升至创纪录的高位。同时，抵押贷款利率从当时的 2.5% 左右上升至超过 6.5%。这种组合是毁灭性的。对许多人来说，房子似乎变得无法承受。
但在这种情况下，租房并不总是一个不幸的必要选择。它往往是一个积极的选择。你可以以更少的钱获得更好更大的住房。你的钱可能在其他地方使用或投资得更好。
住房行业的研究表明，最近租房往往比买房更明智。
关于购房的神话
认为拥有房屋是某种必要条件，是建立财富的基本步骤，这主要是一个神话。
住房作为投资资产被高估了。在过去 50 年或更长时间里，美国房价在 “实际” 意义上平均每年上涨约 1.4%，即扣除通货膨胀后的数据。（这是使用 S&P Cotality Case-Shiller 国家房价指数、美国人口普查局和美国联邦住房金融局的数据）。在大多数时间里，你在股票、债券和黄金上的表现要好得多。而且这还没有扣除与房地产相关的额外成本，如财产税、物业费、维护费、保险、销售佣金等。
而且这个 “平均” 回报数字掩盖了很多变动。调整通货膨胀后的美国中位房价在 1982 年时低于 15 年前的 1967 年。在 2011 年时，它低于 1979 年，超过 30 年前的水平。
在几十年中，房主因杠杆而受益匪浅，因为他们能够以低固定利率在 30 年内便宜地借款。但杠杆只有在基础资产的回报超过利息成本时才有效。从 1982 年到 2021 年，30 年期抵押贷款的利率从 18% 的高峰降至不到 3%，这对房主是有利的。
当事情对你不利时，杠杆是一种诅咒，而不是祝福，任何在近二十年前房地产崩盘中处于不利地位的人都知道这一点。（顺便说一下，使用期权等衍生品，你也可以以低廉的杠杆投资股市——如果你愿意的话。）
如果研究表明，在今天的市场上，租房平均比买房便宜约 1000 美元，这意味着租房每年可以让你多出 12000 美元用于投资股票、债券等。
如果你确信目前约 6.7% 的抵押贷款利率将再次崩溃，你不必买房就能受益。你可以将钱投入零息长期国债——甚至有一个 ETF，ZROZ——如果那种情况发生，你就能获利。你甚至可以进一步冒险投资高风险的利率衍生品，在这种情况下它们会飙升。
祝你好运。
当然，拥有房地产让你可以住在家中而无需支付租金。这构成了一种免税的隐性 “收入” 流，政府有时喜欢称之为 “业主等价租金”。这是一个有价值的好处，尤其是在它保护你免受租金通胀时。由于住房成本，尤其是 “业主等价租金”，占官方通胀计算的最大组成部分，因此两者往往是齐头并进的。自 1970 年以来，官方数据显示，平均租金每年平均上涨 4.2%，略高于 CPI 的 4.0%。
但是，和所有事情一样，这种好处的价值必须与成本进行权衡。Realtor.com 报告称，美国平均租金已经连续 35 个月下降。（Realtor.com 由新闻集团子公司 Move Inc.运营；MarketWatch 的出版商道琼斯也是新闻集团的子公司。）在许多市场中，房东面临着租金持平或下降的困境。而且，拥有房屋并不能保护你免受通货膨胀的影响。你的财产税、保险、维护和其他费用可能会随着时间的推移而上涨。
与此同时，如果你真的觉得需要在投资组合中拥有一些房地产敞口，你可以随时购买住宅房地产投资信托（REITs）的股票，这些信托拥有物业。来自全国房地产投资信托协会的数据表明，自 1990 年代中期以来，住宅 REIT 的价格总体上与房价上涨幅度相当。
近年来房地产投资信托基金（REIT）的价格有所下降。最大的两家 REIT，Equity Residential (EQR) 和 AvalonBay (AVB)，正在合并。目前它们的预测股息收益率分别约为 4.4% 和 4%。Camden Property Trust (CPT) 的收益率为 3.9%。(首席执行官亚历山大·杰塞特（Alexander Jessett）在二月份购买了近 200 万美元的股票，最近声称该股票是一个 “绝佳买入”，尽管首席执行官们常常这样说) 目前有一些 ETF，但没有一个能完美跟踪住宅 REIT 股票。
如果你认为 REIT 不是一个买入机会，那么你可能不必担心无法负担得起住房。
-布雷特·阿伦兹（Brett Arends）
此内容由 MarketWatch 创作，MarketWatch 由道琼斯公司运营。MarketWatch 与道琼斯新闻通讯和《华尔街日报》独立出版。
（完）道琼斯新闻通讯
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