惠誉：新的中国房地产政策旨在加强融资监管，而不是刺激需求

惠誉评级表示，中国新的房地产融资政策应加强融资约束并支持项目交付，但不太可能显著提振住房需求或扭转房地产销售和投资的疲软前景。最新措施旨在建立一个更系统的融资框架，更加重视项目交付、闭环资金管理，并逐步摆脱传统的预售模式。

住房需求可能仍然微弱，因为住宅抵押贷款的放宽政策不太可能抵消高库存水平和购房者信心低迷的影响。家庭每月债务偿还与收入比的上限已从 55% 提高至 60%，而最高抵押贷款期限已从 30 年延长至 40 年，这可能改善住房可负担性和贷款可获得性。

然而，新建商业住宅的销售可能继续下降，而全国房价在短期内预计将保持大致稳定。尽管如此，新建住房的供应减少可能会在某些城市，特别是供需相对平衡的高层城市，给二手房价格提供一些支持。

随着新政策包逐步将房地产融资转向项目层面，这些措施应收紧融资纪律。对开发贷款的评估将越来越关注项目本身，而不是开发商集团层面的风险。同时，项目必须保持独立账户、独立管理的资金和闭环资本管理。

许多惠誉评级的银行已经在实施类似的做法，这意味着新规则更可能将现有约束制度化，并加强小型和未评级银行的风险控制。此外，贷款期限将根据项目类型进行区分，已完工的住宅销售项目的贷款期限将比预售项目更长。

随着新规则逐步推动中国房地产行业向已完工住宅销售模式转变，开发商的融资压力可能会随着时间的推移而增加。预售只能在主要结构工程完成后开始，而预售房屋的抵押贷款资金只能在项目完成备案后发放。对预售资金的更严格监管，以及有序推进已完工住宅销售，应该改善资金安全性并支持项目完成。

从长远来看，这些变化可能有助于稳定购房者信心，但也可能延长开发商的营运资金周转周期并降低资本效率。预售收入的延迟到账可能导致开发商更依赖开发贷款、股权融资或资本市场债务融资。这可能增加开发商的杠杆率并对项目回报施加压力，尽管较低的土地获取成本和更灵活的土地溢价支付安排可能在一定程度上缓解这种压力。