美国的租房一代正在努力构建-2-

一位租户如果每月仅额外储蓄 100 美元用于投资，将无法与作为房主所能建立的资产相匹配。但如果他们每月至少能额外储蓄 500 美元，那么 “我们就有可以利用的东西”，Bone Fide Wealth 的财务规划师 Clifford Cornell 告诉 MarketWatch，具体取决于租户的财务目标和时间表。

这种方法最适合那些收入良好且年轻的人，让他们的投资有更多时间复利增长。这也取决于他们所在地区的租赁市场是否比待售房屋便宜。

对于今天的年轻租户来说，好消息是，目前住房市场对租户来说比对房主更有利。根据 Realtor.com 的分析，疫情期间房价飙升，而现在在全国 50 个最大城市的中位租金低于购买入门房屋的中位月成本，Realtor.com 与 MarketWatch 有同一母公司。

而且差距很大：租赁入门房屋的平均成本现在为 1,669 美元，比购买入门房屋的平均月成本 2,589 美元低 35%（即 920 美元）。

以下是一个极其简单的例子，展示租赁和投资与购买的数字在今天可能如何表现，使用 Moody's 首席经济学家 Mark Zandi 提供的计算器：一位 35 岁的人购买了一套入门房屋。他们为一套 340,000 美元的房屋支付 10% 的首付，月成本为 2,600 美元，包括 30 年期的 6.1% 利率的抵押贷款、税费、保险和维护费用。假设房屋增值 4%，到 65 岁时，他们将拥有一套价值 110 万美元的无抵押房屋，以及任何退休储蓄。

Brennan Drolet 专注于他的财务投资，这些投资迄今为止表现优于住房市场。

现在，假设同样的 35 岁的人租了一套他们喜欢并会长期居住的入门房屋，平均租金为每月 1,669 美元，每年增加 3%。他们将把差额（不购买）投资于股市，第一年大约为每月 1,000 美元，持续 30 年。在适度的 8% 年均增长率下，他们在 65 岁时将没有房屋，但可以通过投资住房成本节省获得 113 万美元的投资组合，以及任何其他退休储蓄。

标准普尔 500 指数的平均年增长率接近 10%，因此收益可能比这个例子要大得多，但根据股市的表现和租金的上涨幅度，是否拥有房屋或股市是更好的投资可能会 “难以判断”，Zandi 告诉 MarketWatch。租户的优势也会随着人们开始投资的时间推迟而显著缩小——越早越好。

为了保持优势，租户必须在三十年的时间里持续投资，并在经济下滑时保持投资，这对许多人来说是困难的，Zandi 指出。与此同时，房价的波动性要小得多。

作为租户积累财富的 “实际算术” 几十年来一直是相同的，但指数化和自动化使得股市 “成为人们今天投资的更可行的工具”，Zandi 说。

在股市中拥有净资产而不是在房屋中拥有净资产，也会在个人获取财富用于消费的便利性上产生显著差异，财务规划师表示。这使得获取所需现金变得更容易，但也可能使人们过于轻易地绕过整体投资计划。

房屋是一项有价值的资产，但人们必须记住它是流动性差的，财务规划师 Cornell 说。“我不能说，‘哦，我这个月需要 20,000 美元，我就卖掉我的前门。’”

对于那些无法负担购买的低收入和中等收入工人来说，这种投资策略更为困难。这些家庭占租户人口的很大一部分，通常将超过 30%——在某些情况下甚至超过 50%——的收入用于住房。

对于购房者来说，成本可能更高，但哈佛住房中心显示，租赁可负担性在最近几十年也有所恶化。到 2025 年，大约 23% 的租户在某个时候未能按时支付租金。

这些家庭需要一种在住房之外积累资产的方法，而住房的进入门槛很高。例如，接受政府住房援助的低收入租户的租金通常设定为其收入的固定百分比，这使得他们在收入上升时难以取得进展。一些项目正在尝试提供新的系统来帮助他们储蓄。

由住房和城市发展部运营的家庭自给自足计划，为低收入租户创建了一种强制储蓄账户。参与者要么住在公共住房中，要么接受政府的住房援助。当他们的工资上涨时，通常会触发租金的上涨（因为租金是按收入的百分比计算的），这些额外的资金则被转入一个带利息的托管银行账户。根据 HUD 合作伙伴 Compass Working Capital 的数据显示，参与者平均在五年计划结束时拥有 8,500 美元的储蓄。

“这是一种内置的储蓄机制，” Compass 发言人 Purvi Harley 告诉 MarketWatch。许多参与者的目标 “服务于长期财富积累，将为他们的家庭带来持续的收益。” 这包括房屋所有权，Compass 还教育租户 “关于财务教育、市场理解和投资运作的知识，” 她说。

租赁的财务灵活性

在过去，很少有人会认真考虑租赁作为一种财务策略。拥有房屋与成功和稳定同义，而购买房屋是负担得起的。

Gene White 表示，与他的父母不同，作为年轻成年人，他有其他财务优先事项，而不是拥有房屋。

居住在芝加哥的 28 岁青年 Gene White 告诉 MarketWatch，他的父母受益于 “经济的偶然性”。他们都没有上大学。母亲是一名教学助理，父亲是一名画家，他们的收入足够购买一套房子，这是他们的优先考虑。

White 回忆道：“他们 ‘没有很多投资’。我妈妈总是说，‘我们拥有的一切都在这所房子里。’”

作为一名年轻成年人，White 优先考虑不同的生活方式。他租了一间约 1900 美元的单卧室公寓。他说：“对我来说，财务自由的样子是，如果我想去伦敦周末旅行，或者类似的事情，我可以去买票。”

哈佛住房研究中心的高级研究助理 Whitney Airgood-Obrycki 表示，尤其是那些在大萧条期间目睹住房财富蒸发的千禧一代，可能会将拥有房产视为 “负担”。“曾经看起来 ‘太好了，成为房主没有问题’ 的事情，开始让人觉得 ‘嗯，我不知道。’”

Gallup 的数据表明，18 至 34 岁的人群中，未来不打算买房的比例在过去十年中大约翻了一番，达到了 30%。对于一些人来说，这是故意的。最近，咨询公司 Simon-Kucher 对千禧一代和 Z 世代的调查显示，近一半的人认为租房是 “一个战略性的长期生活选择”，而这一比例在婴儿潮一代中仅为 29%。

即使是有能力购买房屋的家庭也在考虑租房的好处。

随着越来越多的美国人一直租房到 30 多岁，高收入租房者在过去十年中推动了租赁需求，Airgood-Obrycki 表示。他们 “看起来更像是前几代首次购房者。”

哈佛住房研究中心告诉 MarketWatch，约三分之一年收入至少为 175,000 美元的租户家庭由 25 至 34 岁的人担任户主，26% 的高收入租户家庭由 35 至 44 岁的人担任户主。历史上，美国人在这一生阶段购买他们的第一套房子。

根据哈佛中心的数据，近一半的高收入租户已婚，70% 的这些家庭由拥有大学学位的人担任户主，三分之一由拥有研究生学位的人担任户主。

当财务规划师 Josh Radman，35 岁，首次与客户合作时，主要是 30 多岁和 40 多岁的高收入人群，他会询问他们的财务目标。在这个对话中，购买房屋通常会被提及。Radman 自己是 “一个非常快乐的租户”，他说：“我有一个非常好的房东，这显然也有帮助。”

如果客户想要购买，他会试图了解这种愿望的动机。Radman 表示：“即使在财务上没有必要，购买房屋也可能有很好的理由。” 对一些人来说，这是实现他们的美国梦的愿景。其他人可能在寻找合适的租房时遇到困难。许多人对围绕家本身建立生活有情感上的兴趣，比如在门框上测量孩子的身高，观看孩子在房子里成长，然后在里面变老。

许多房屋所有权的经典好处仍然适用。业主可以在几十年内基本锁定他们的住房成本，并且拥有房产有税收优势。

但财务顾问开始更加坦诚地谈论拥有房产的缺点。

首先，Radman 可能会向客户展示抵押贷款摊销表，这突显了在拥有房屋的前五年左右，每月抵押贷款支付中有很大一部分是用于利息，而不是建立权益。他说：“这对那些仅仅将房屋视为储蓄工具的人来说，可能是一个令人震惊的体验，尤其是在相对高利率的环境中。”

（更多内容待续）道琼斯新闻社

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