Harworth 集团转向发展动力土地

Harworth Group plc（(GB:HWG)）已召开第二季度财报电话会议。请继续阅读会议的主要亮点。

尽管面临一些财务挑战，Harworth Group 最近的财报电话会议传达了乐观的基调。管理层强调了强劲的运营势头、创纪录的可建设用地面积和不断增长的动力土地机会，但也受到负总会计收益和投资组合估值损失的影响，这主要与住宅市场疲软和开发成本通胀有关。

强劲的运营势头

Harworth 的领导层将上半年描述为在艰难市场中有序交付的阶段。他们强调了在工业、物流和动力土地管道方面的持续进展，尽管宏观环境仍然具有挑战性，但对商业模式的信心依然坚定。

创纪录的可建设用地储备

该集团目前持有 380 万平方英尺的可建设用地，这是其有史以来最大的储备。管理层估计，这可能在三到五年内转化为约 6 亿英镑的总开发价值，为近期开发活动提供了坚实的平台。

工业、物流和动力土地管道规模

Harworth 的整体平台已扩大至 3480 万平方英尺，其中 73% 已获得批准或正在规划中，并接受了 0.8 吉瓦的电力报价。这种管道的深度和成熟度为公司提供了多种选择，以在现代工业和动力土地资产需求上升时释放价值。

租赁前势头和租金增长

三项重要的预租协议总计超过 30 万平方英尺，已完成或进入法律程序，租期为 15 至 20 年。这些交易预计将产生 370 万英镑的年化租金，平均比估计租金价值高出 17%，进一步强化了收入增长的故事。

强劲的租户需求

管理层报告称，正在谈判进一步 150 万平方英尺的空间，表明其产品范围内的租户需求健康。这种需求背景支持 Harworth 的战略，即建设和保留能够提供持续租金收入的 A 级资产。

超大规模动力土地和数据中心进展

与微软在 Skelton Grange 的首个超大规模动力土地交易正在推进中。Harworth 还与一家领先的数据中心运营商达成独占协议，涉及第二个超大规模地点，并接受了一项新的 200 兆瓦电力报价，进一步加深了其在数据中心领域的曝光。

额外的超大规模数据中心前景

除了与微软的交易和第二个地点，Harworth 还识别出四个潜在的超大规模数据中心机会。所有这些都是自由持有或通过选择权或合资企业控制的，除了一个外，所有项目都已在规划中推进，拓宽了未来的增长路径。

嵌入式动力土地价值

JLL 的评估表明，Harworth 的动力土地投资组合在 Skelton Grange 之外的潜在未来利润为 2.92 亿英镑。该估计假设完全拥有、获得规划许可和确保电力，突显出尚未在头条数字中反映的巨大价值。

全年销售目标的进展

尽管市场面临逆风，Harworth 已完成、交换或进入法律程序的销售预算达 58%。这包括 952 个服务住宅地块和 Benthall Grange 的 150 多个地块，显示出持续的交易活动。

工业和物流开发价值创造

主要的工业和物流开发带来了 1270 万英镑的估值增益，因为关键地点得到了推进。Skelton Grange 以及更广泛的数据中心、动力土地和物流管道被认为是这一价值创造的主要贡献者。

自然资源和能源相关收益

自然资源和农业投资组合产生了 840 万英镑的估值增益。新的生物多样性净增方案和对能源场地收入的更好前景帮助抵消了该地产其他地方的弱点。

流动性和杠杆保持保守

净贷款与投资组合价值比为 20.3%，远低于 Harworth 的 25% 上限。可用流动资金为 9950 万英镑，包括 9000 万英镑的未提取循环信贷额度，为集团在管理风险的同时提供了投资空间。

长期循环信贷灵活性

Harworth 的 2.75 亿英镑循环信贷额度附带 5000 万英镑的附加选项，并且在 2029 年 11 月之前无需再融资。还有延长一年选项，提供长期融资的可见性。

中期股息增加

董事会批准了每股 0.592 便士的中期股息，增加 10%。管理层指出，这与公司的既定政策一致，表明对现金生成和商业前景的信心。

改善投资组合质量

投资组合的估值为 3.014 亿英镑，目前 77% 的价值为 A 级。强劲的租赁势头正在推动投资组合接近 100%A 级的长期目标，提高了韧性和租金前景。

战略性处置次要资产

在报告期后，Harworth 以 810 万英镑的价格出售了 Etherow 工业园，较账面价值溢价 3%。此次出售反映了将资本从次要资产回收至更高质量 A 级股票的战略。

五年战略交付记录

自 2021 年计划启动以来，Harworth 已在超过 900 万平方英尺的工业和物流空间上获得规划，开发总值为 13 亿英镑。它已完成总额为 7 亿英镑的销售，平均利润率为 24%，并收购了 1540 万平方英尺的土地，开发总值超过 23 亿英镑。

上四分位的历史回报

截至 2025 年底的五年间，Harworth 的平均总会计回报为 8.1%。管理层将其视为上市同行中的上四分位，强调了即使在近期波动中也保持的长期业绩记录。

向纯平台的过渡

Harworth 确认计划完全退出住宅领域，并将资本投入工业、物流和动力土地。这些活动在三年内产生了平均每年 24% 的资本回报，支持了战略转型。

扩大动力土地的雄心

该公司目前在英国的动力土地储备为 0.8 吉瓦。Harworth 现在看到将其扩展到 1.9 吉瓦的空间，反映出数据中心和其他高能耗用户的需求不断增长。

工业和物流开发选项

Harworth 的储备包括 380 万平方英尺的可建设用地和另外 960 万平方英尺的中期土地。该集团可以灵活选择出售服务土地、在自有资产上建设或进行合作，然后选择出售或保留完成的资产。

未被认可的储备上行空间

JLL 评估了 75% 的服务和储备土地的潜在净可实现价值为 1.74 亿英镑，包括未来的开发利润。管理层强调，这一上行空间尚未纳入正式估值或 EPRA NDV 中。

投资组合扩展框架

Harworth 预计其投资组合在中期将达到约 5 亿至 6 亿英镑的稳定价值。这个更大的投资组合应支持经常性收入，支持债务融资，并通过资产管理和选择性处置实现价值创造。

目标更高的长期回报

加速平台通过优化资本配置和组织变革，旨在实现低双位数的总会计回报。这标志着相较于历史水平的提升，并表明了提供更具吸引力的股东回报的雄心。

运营效率计划

管理层预计，成为纯粹的动力土地和工业物流平台将降低成本。最近的数字化和运营转型努力应支持显著的成本降低，具体节省将在未来的财务收益声明中列出。

负总会计回报

尽管运营有所进展，但该期间的总会计回报为 -3.7%。这主要是由于每股 EPRA NDV 从 224.4 便士降至 214.8 便士，突显出估值压力。

住宅市场逆风

房屋建筑市场需求疲软和持续的建筑成本通胀对业绩造成了重大压力。这些住宅领域的压力是 EPRA NDV 下降的主要驱动因素，强调了 Harworth 退出计划的合理性。

物业销售下降

上半年总物业销售额降至 1320 万英镑，低于去年同期的 1890 万英镑。下降反映了住宅活动的疲软以及更广泛投资组合内交易的时机。

净投资组合价值损失

该集团报告上半年净投资组合价值损失为 1490 万英镑。这个总数反映了住宅估值损失、战略土地压力和计划重新定位的综合影响。

工业和物流战略土地影响

工业和物流战略土地遭受了 1470 万英镑的估值损失。管理层将此主要归因于宏观驱动的开发成本通胀超出近期价值确认的速度。

住宅估值损失

住宅重大开发记录了 1580 万英镑的损失，战略住宅土地下降了 120 万英镑。市场需求疲软和成本上升加剧了这一情况，进一步强化了将资本重新分配离开该领域的理由。

投资组合重新定位的影响

工业和物流投资组合遭遇了 430 万英镑的损失，主要源于一项资产的计划重新定位导致的空置率上升。排除该地点后，投资组合的实际价值上升了 80 万英镑，表明其内在实力。

投资阶段的净债务增加

净债务从年末的 1.459 亿英镑上升至 1.9 亿英镑，反映了对工业物流场地的持续投资。管理层将此视为正常的上半年阶段，预计下半年将有销售收入。

持续的要约期背景

Harworth 在 Peel Pepper (U.K.) Limited 提出的不推荐收购要约后仍处于要约期。该公司已发布其回应，并在投资者讨论和审查展开时继续执行其战略。

前瞻性指导和战略展望

展望未来，Harworth 预计其可建设用地将在三到五年内实现约 6 亿英镑的 GDV，支持进一步的 960 万平方英尺的储备。它计划完全退出住宅领域，将动力土地容量扩大到 1.9 吉瓦，并建立一个价值 5 亿至 6 亿英镑的全 A 级投资组合，同时目标是实现低双位数的回报。

Harworth 的财报电话会议描绘了一个围绕更高回报的工业、物流和动力土地机会重塑自身的业务图景。尽管短期估值和住宅挑战对报告数字造成了压力，但该公司的强大储备、保守的资产负债表和明确的战略转型可能会使其继续吸引寻求长期增长潜力的投资者。