图片来源：The Motley Fool。

日期

2026 年 8 月 11 日下午 12:30（东部时间）

参与电话会议的人员

• 财务与资本市场执行副总裁 - Joshua D. Fattor
• 首席执行官兼董事会主席 - Eric Thomas Lipar
• 首席财务官兼财务主管 - Charles Michael Merdian

主要信息

• 总收入 - 5.16 亿美元，其中包括来自住宅建筑的 5.015 亿美元和来自土地销售及租赁业务的 1450 万美元。
• 住宅交付 - 总计 1440 个单位，同比增长 8.8%，其中 1365 个单位贡献了住宅建筑收入。
• 平均销售价格 - 每个交付住宅的平均售价为 367,407 美元，比去年增长 0.5%。
• 住宅建筑毛利率 - 19.8%，调整后的住宅建筑毛利率在本季度达到 23.2%。
• 活跃社区数量 - 151 个社区，比去年增加 3.4%，在前六个月内达到了全年指导的下限。
• 净收入 - 2700 万美元，或每股基本和稀释收益 1.16 美元，而去年同期为 3150 万美元。
• 调整后 EBITDA - 5870 万美元，占总收入的 11.4%。
• 订单积压 - 1298 套房屋，价值 5.255 亿美元，单位数量同比增长 60.6%，价值增长 63%。
• 吸收率 - 每个社区每月 3.0 个交付，亚特兰大和南加州分别以 5.0 和 4.7 位居前列。
• 批发交付 - 295 套房屋，占总住宅交付的 21.6%，而去年同期为 17.9%。
• 土地储备 - 拥有或控制的总地块为 57,406 个，同比减少 11.4%。
• 取消率 - 本季度为 49.4%，而去年同期为 32.7%，反映出可负担性和资格挑战。
• 总债务 - 15.8 亿美元，比上个季度减少约 1.29 亿美元。
• 流动性 - 4.68 亿美元，包括 6110 万美元现金和 4069 万美元可用的信贷额度。
• 债务与资本比率 - 42.6%，环比下降 220 个基点。
• 全年交付指导 - 4600 至 5400 套房屋，管理层重申 2026 财年的指导。
• 全年社区数量指导 - 预计年末活跃销售社区数量为 150 至 160 个。
• 全年平均销售价格指导 - 36 万美元至 37 万美元，较之前范围的低端和高端各提高 5000 美元。
• 全年毛利率指导 - 住宅建筑毛利率为 19% 至 21%，调整后毛利率为 22.5% 至 24.5%，均提高 50 个基点。
• 销售与管理费用指导 - 2026 财年总收入的 15% 至 16%。
• 库存构成 - 35 亿美元房地产库存的 26% 投资于在建或已完成的住宅，占总地块的 7%。

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风险

• Merdian 指出，“第二季度的取消率为 49.4%，而去年同期为 32.7%。这是由于更广泛的买家群体需要更多时间才能完成交易。”
• Lipar 表示，“客户在支付方面仍然非常敏感，特别是在抵押贷款利率持续上升的环境中，” 这导致客户的购买过程变得更长。

总结

管理层报告称，LGI Homes(LGIH +1.04%) 在应对可负担性挑战和高抵押贷款利率的同时，实现了住宅交付和社区数量的增长。公司通过严格的资本配置和非核心库存的变现，减少了总债务并改善了杠杆比率。本季度的财务结果支持了连续第二次提高全年毛利率和平均销售价格的指导。公司的土地战略继续专注于自开发的资产负债表上的位置，尽管管理层观察到土地市场的条件有所改善，适合潜在收购。

• 公司于 2026 年 7 月 9 日将其股票上市转至 纳斯达克 交易所。
• 首席执行官 Lipar 指出，尽管面临可负担性挑战，“今天符合资格的客户并不一定选择社区中最小的房屋，” 如果他们符合资格要求，通常会选择更大的户型。
• 管理层观察到，批发合作伙伴在《住房法案》最终确定后重新进入市场，Lipar 表示，“投资者开始行动。他们参与其中，正在与我们的团队进行沟通。”
• 公司报告称，在亚特兰大以 5.0 和南加州以 4.7 的交付数量实现了最强的区域交付表现。
• 首席财务官 Merdian 表示，新的土地开发交易目前的时间表约为 12 到 18 个月，这意味着它们对社区数量的影响将在 2028 年左右显现。
• 公司在本季度启动了 1564 套房屋，并在 6 月底时有 1900 套房屋在建。
• 管理层正在评估在 “日益活跃的并购环境” 中进行较小的战略收购，以增强其在有吸引力市场中的现有平台。

行业术语表

• 调整后的住宅建筑毛利率：一种非公认会计原则（non-GAAP）指标，排除了资本化利息和购置会计调整对房屋销售成本的影响。
• 积压订单：与买方签署购房合同但尚未完成交易的房屋，买方已满足初步融资标准。
• 取消率：在某一期间内取消的购房合同数量与同一期间内收到的新总订单数量之比。
• 净债务与资本比率：一种财务杠杆指标，计算方式为总债务减去现金，再除以净债务与总股本之和。
• 批发渠道：一个业务部门，涉及将房屋批量出售给机构投资者，用作单户出租物业。

完整的电话会议记录

主持人： 欢迎参加 LGI Homes 第二季度 26 号电话会议。今天的电话会议正在录音，重播将在公司网站 ww.lgihomes.com 上提供。在管理层的准备发言后，将有机会提问。此时，我将把电话交给财务与资本市场执行副总裁 Joshua D. Fattor。

Joshua D. Fattor： 谢谢，大家下午好。我想提醒听众，本次电话会议包含前瞻性声明，包括管理层对公司商业战略、前景、计划、目标和未来期间指导的看法。这些声明反映了管理层当前的预期，并涉及可能导致这些预期不准确的假设和估计的风险和不确定性。您应查看我们向 SEC 提交的文件，以讨论可能导致实际结果与今天所呈现结果不同的风险、不确定性和其他因素。

前瞻性声明必须在相关风险的背景下进行考虑，您不应对这些反映管理层当前观点的声明过于依赖，因为这些声明并不保证未来的表现。在本次电话会议中，我们将讨论非 GAAP 财务数据，这些数据并不打算单独考虑或替代根据 GAAP 呈现的财务信息。非 GAAP 财务指标与根据 GAAP 准备的最可比指标的调节可以在我们今天早上发布的新闻稿和我们将于今天向 SEC 提交的截至 06/30/2026 的季度报告 Form 10-Q 中找到。

该文件将在 SEC 网站和我们网站的投资者关系部分提供。我今天与 LGI Homes 首席执行官 Eric Thomas Lipar 和首席财务官兼财务主管 Charles Michael Merdian 一起参加会议。现在我将把电话交给 Eric。

Eric Thomas Lipar： 谢谢，Joshua。下午好，欢迎参加我们的财报电话会议。在第二季度，我们的团队交出了强劲的业绩，同时继续应对动态的运营环境。本季度我们交付了总计 1.44 千套房屋，比去年增长了 9%。其中，1.36 千套房屋直接贡献了 5.02 亿美元的住宅建筑收入，比去年增长了 4%。另外 75 套交付的是当前或之前租赁的房屋，其收益反映在其他收入中。

截至目前，我们已交付总计 2.36 千套房屋，比去年同期增长了 2%，使我们在实现全年交付指导方面处于良好位置。我们新房的平均售价已超过 367,000 美元，同时我们通过对旧库存的有针对性的价格折扣和融资激励措施来支持可负担性。我们在季度末有 151 个活跃社区，仅在年初 6 个月内就已达到全年指导范围的低端，较去年增长了 3.4%。我们开始看到土地市场的一些改善，更多的机会变得可用，交易经济学也在改善。

我们发现更多的交易，定价和条款与我们的严格承保标准相符，特别是在新项目在开发过程中后期进入市场时。这为成本和需求假设提供了更大的确定性，使我们能够根据当前市场条件进行承保，并更容易实现风险调整后的回报。展望 2026 年以后，我们的发展管道使我们在 2027 年有更多社区开盘的良好位置，并继续增长社区数量。随着我们社区数量的增长，我们在组织能力上进行了投资。我们加强了销售领导，扩展了领导力发展计划，并继续完善我们的产品以及支持销售组织的系统和流程。

我们相信这些能力将建立在我们提供卓越客户体验和高质量住宅的证明能力之上，这两者共同促成了 LGI Homes 品牌的强大客户满意度和低保修成本。在本季度，我们每个社区每月平均交付 3.2 套房屋。按每个社区的交付量来看，我们表现最强的市场是亚特兰大（5.0 套）、南加州（4.7 套）、夏洛特（4.2 套）、拉斯维加斯（3.9 套）和阿尔伯克基（3.8 套）。我们实现了 19.8% 的住宅建筑毛利率和 23.2% 的调整后住宅建筑毛利率，均高于我们在上次电话会议中提供的提高指导范围的中点。

我们主要自开发的资产负债表土地储备仍然是支持更高盈利能力的重要优势，并在住房市场条件下提供运营灵活性。我们本季度的调整后 EBITDA 为 5900 万美元，占总收入的 11.4%，反映出谨慎的成本控制、明智的决策以及对基本面的持续关注。第二季度新房需求表现不一，但仍比许多人预期的更具韧性。我们在季度末有 1300 套房屋在建，较去年同期增长 61%。这一增长反映了人们对购房的持续兴趣，以及客户在应对可负担性挑战和融资资格要求时所经历的更长购买过程。

除了实现增长和稳健的盈利能力外，我们还继续加强我们的资产负债表。在本季度，我们偿还了大约 1.3 亿美元的信贷额度，将我们的杠杆比率降低了 22 个基点，至 42.6%。这一进展得益于严格的资本配置、对开发投资的深思熟虑管理、战略性资产负债表举措以及持续成功变现非核心和老旧库存，使我们能够在市场条件改善时抓住机会。展望未来，我们相信强大的资产负债表流动性和运营平台使我们能够在日益活跃的并购环境中评估机会。

我们继续专注于能够增强我们现有平台并加强我们在有吸引力市场中的地位的小型战略收购。与我们的资本配置方法一致，我们仍然专注于那些在战略上对齐、文化兼容、财务增值并能够创造长期股东价值的机会。上周，我们的董事会成员有机会访问我们夏洛特运营中的社区，亲眼见证团队所做的卓越工作。夏洛特继续是我们表现最好的市场之一，得益于团队对执行、客户服务和运营卓越的执着关注。

他们对我们整体成功的影响是显著的，我想祝贺并感谢卡罗莱纳州的每一个人，感谢他们的热情款待和对提供一流结果的持续承诺。最后，在 7 月 9 日，LGI Homes 的普通股在纳斯达克上市并开始交易。LGI Homes 成立于德克萨斯州，我们的总部位于这里，许多帮助成为房主的家庭称这个地方为家。我们很高兴成为这一新交易所的早期公司之一，并相信这很好地反映了我们对家乡的持续承诺。现在我将邀请查尔斯提供我们财务结果的更多细节。

查尔斯·迈克尔·梅尔迪安： 谢谢你，Eric，下午好。第二季度的总收入为 5.16 亿美元，其中包括 5.02 亿美元的房屋建筑收入，来自 1360 套新房交付，以及 1450 万美元的土地和地块销售收入及租赁业务收入。在本季度交付的 1360 套新房中，295 套或 21.6% 通过我们的批发渠道完成，去年同期为 17.9%。我们的房屋建筑毛利率为 19.8%，调整后的房屋建筑毛利率为 23.2%，均超过我们上次电话会议提供的上调指导范围的中点。调整后的房屋建筑毛利率不包括 1650 万美元的资本化利息和 544,000 美元的购置会计相关费用。

销售、一般和行政费用总计为 7270 万美元，占总收入的 14.1%，同比改善了 40 个基点。销售费用为 4410 万美元，占总收入的 8.6%，而去年同期为 8.5%。这一增长主要是由于整体支出增加，以推动我们社区的潜在客户。一般和行政费用为 2860 万美元，占总收入的 5.5%，而去年同期为 6%，反映出收入的增加以及我们对控制成本、提高效率和保持严格运营结构的持续关注。其他收入为 760 万美元，主要来自于出售 75 套当前或以前租赁的房屋。

调整后的 EBITDA 总计为 5870 万美元，占总收入的 11.4%。税前净收入为 3660 万美元，占总收入的 7.1%。我们在本季度实现净收入 2700 万美元，或每股基本和稀释收益 1.16 美元。第二季度的净订单为 39 套房屋，较去年同期的 1090 套下降 4.8%。这反映出持续的可负担性压力、更高的抵押贷款利率以及因中东冲突导致的能源成本上升。我们在第二季度的取消率为 49.4%，而去年同期为 32.7%。这主要是由于更广泛的买家群体需要更多时间来完成交易。

我们在季度末有 1300 套房屋在建，估值为 5.26 亿美元，分别增长了 60.6% 和 63%。转向我们的土地储备。截至 6 月 30 日，我们拥有和控制 57,400 个地块，同比减少 11.4%，环比减少 2.7%。这是我们连续第六个季度减少地块储备，同时将资本集中在需求和回报支持额外投资的市场。在我们总计的地块中，50,500 个或 88% 是自有的，6,880 个地块或 12% 是控制的。在我们自有的地块中，33,800 个是广泛土地或在开发中的土地，其中 19% 正在积极开发，81% 处于工程或未开发状态。

尽管早期阶段的地块占我们拥有地块总数的三分之二，但每个地块所需的投资仅为适中。相比之下，我们 35 亿美元的房地产库存中，有 26% 的投资用于 7% 的正在建设或已完成的房屋。这使我们能够在短期内实现收入转化。在剩余的 1.67 万块拥有地块中，1.3 万块是已完成的空地，1860 块是已完成的房屋。在本季度，我们启动了 1560 套房屋，并在 6 月底时有 1900 套房屋在建。接下来我将把电话交给 Joshua，讨论我们的资本状况。

Joshua D. Fattor: 谢谢你，Charles。我们在本季度结束时的未偿债务略低于 16 亿美元，其中包括 4.49 亿美元的循环信贷，导致我们的债务与资本比率为 42.6%，净债务与资本比率为 41.6%，分别较上季度下降了 222 个和 240 个基点。总债务较上季度减少了约 1.29 亿美元，较去年同期减少了约 1.6 亿美元，显示出我们在去杠杆目标上的强劲进展。这些努力旨在增强灵活性，使我们能够在有吸引力的机会出现时采取行动。

我们在本季度结束时的流动性为 4.68 亿美元，其中包括 6100 万美元的现金，1.07 亿美元可在我们的信贷设施下借用。截至 6 月 30 日，我们的股东权益超过 21 亿美元，每股账面价值为 91.73 美元。此时，我将电话交回给 Eric。

Eric Thomas Lipar: 谢谢你，Joshua。我们对本季度的表现感到满意，并对我们在当前市场中继续成功导航的能力充满信心。我们的重点仍然是可负担性、库存管理和资本配置，帮助更多家庭实现购房梦想，随着我们进入下半年，客户在支付方面仍然非常敏感，特别是在抵押贷款利率持续上升的环境中。然而，我们的订单积压依然强劲，买家继续询问购房事宜并与我们的销售团队互动。在上半年较为平静之后，我们看到更多的批发合作伙伴重新进入市场，寻求增长机会。

对可负担住房的需求继续支持我们的业务，我们正按计划实现 2026 年的目标，并继续执行我们的长期增长战略。在资金确认后，我们预计将在 7 月宣布关闭 25 套房屋，比去年增加 11.5%，使我们年初至今的关闭数量达到 2780 套。因此，我们在实现我们在上次电话中提供的全年指导指标方面处于良好位置，包括到年底在 150 到 160 个活跃社区之间关闭 4600 到 5400 套房屋。

我们在年初至今保持价格的能力以及对我们订单积压的当前可见性，使我们将平均售价的指导范围上调了 5000 美元，低端和高端均如此，全年平均售价范围为 360,000 到 370,000 美元。我们继续预计销售、一般和行政费用占收入的比例在 15% 到 16% 之间。鉴于我们的利润超出预期以及对我们订单积压中强劲利润的可见性，我们将全年房屋建筑毛利率和调整后的房屋建筑毛利率分别上调了 50 个基点，低端和高端均如此。

我们现在预计房屋建筑毛利率将在 19% 到 21% 之间，调整后的房屋建筑毛利率将在 22.5% 到 24.5% 之间。这是我们连续第二个季度上调毛利率指导。我们的团队继续高效执行，在业务各个方面交付出色的业绩。我们对迄今为止的结果感到满意，并对实现我们所有的全年预期充满信心。现在我们将开放电话进行提问。

操作员： 我们的第一个问题来自 Wolfe Research 的 Trevor Allinson。您的电话已开启。

Trevor Allinson: Eric，我想跟进一下连续第二个季度上调毛利率指导的问题。尽管抵押贷款利率在本季度上升，但你们仍然实现了这一点。你能谈谈是什么驱动了比预期更好的表现吗？客户对更高利率的反应是否不那么显著？是什么让你们的毛利率高于最初的预期？

Eric Thomas Lipar: 是的，Trevor，谢谢。是的，我认为部分原因在于我们进行大量土地开发。我们在毛利中获得了一些土地开发利润。此外，还有一个组合因素。由于不确定年初激励措施的情况，我们的指导是保守的。随着我们处理旧库存，关闭的新房屋毛利更高，这也有所帮助。此外，全国各地的团队在清理一些旧库存方面做得很好。我们的房屋成本同比下降，这也对此有所贡献。

所以这实际上是许多因素的结合，但我们对我们的进展感到满意，尽管毛利率同比仍然下降。我们仍在激励客户，仍在应对更高的利率环境，但进展非常良好。

Trevor Allinson: 好的，谢谢你，Eric。第二个问题是关于本季度的需求趋势。我认为你提到了组合。你能谈谈在利率上升的情况下，这种表现相对于正常季节性的顺序如何？还有关于 7 月的类似评论或问题。7 月的趋势如何，相对于正常季节性？谢谢。

Eric Thomas Lipar: 是的。我们在七月份确实面临一些正常的季节性因素。总体来说，利率较高，我认为，利率上升、负面新闻周期以及高油价，始终会对销售造成阻力。我认为我们在七月份看到了这些影响。不过，我们明天将报告的七月份成交数字，实际上是集中在六月份和第二季度的销售上。我们很高兴地报告大约有 425 个成交。同时，我们还将报告另一个社区的增长。因此，我们将报告 102 个活跃社区。我们将在明晚公布。

我们相信这是公司历史上活跃社区数量最高的记录。感谢您的详细说明。

Trevor Allinson: 再见，继续前进。

Eric Thomas Lipar: 谢谢，Trevor。感谢你。你好？

Operator: 提醒一下，提问请按电话上的 1-1，并等待您的名字被宣布。我们的下一个问题来自德克萨斯资本证券的 Alex Rygiel。

Alex: 早上好，先生们。季度表现不错。谢谢。您能多谈谈在本季度上线的新社区吗？以及它们可能对平均销售价格和毛利率的影响吗？看起来这些社区中的相当一部分是在季度后期上线的，对吗？

Eric Thomas Lipar: 是的，没错，Alex。这是 Eric。我们刚刚开设了一个新社区——我们刚刚新增的，加州的社区，我们在加州取得了很大的成功。我知道我们在美国西部新增了一些社区，这将影响平均销售价格。我们刚刚在达拉斯新增了一个项目，刚刚成为活跃社区。我们在西雅图有一个非常好的社区，启动迅速，未来六个月将大幅增加成交量，这将影响平均销售价格。因此，我们的平均销售价格指导中确实有一个混合因素。

我们还看到社区内户型的组合。尽管我们面临着可负担性挑战的市场，但许多符合条件的客户并不一定选择社区中最小的房屋。他们想要他们想要的东西。如果他们符合条件，有时会选择社区中更大的房屋。因此，社区内部也存在组合。

Alex: 听起来不错。关于七月份的成交情况，看起来相当不错，这与您几个月前的预期相比如何？您觉得是稍微符合预期还是稍微低于预期？

Eric Thomas Lipar: 我认为基本符合预期，甚至稍微好一些。Alex。我认为我们始终将所有数据与我们的年度指导进行对比，目标是 4600 到 5400 套房屋。因此，我认为这正好在轨道上，继续保持我们的节奏，以达到我们的毛利和成交指导。

Alex: 太好了。最后一个问题。您提到土地看起来更具吸引力。我们应该如何看待这种改善的定价如何影响您的收入报表？我们预计这种情况会在多长时间内显现？

Charles Michael Merdian: 嗨，Alex。我是 Charles。我认为我们仍然看到的大部分是土地交易，尽管它们在批准流程中进展得更快。因此，我们的开发时间表仍然在 12 到 18 个月左右。所以这将延续到 2028 年。我们正在关注的大多数社区将影响我们的社区数量。进一步来看。因此在短期内影响不大，因为大多数项目目前在我们的资产负债表上。我们已经开发了这些初始部分。因此，您在短期内看到的项目是我们几年前购买的项目。这非常有帮助。

Alex: 谢谢。

Charles Michael Merdian: 不客气。谢谢。

Operator: 我们的下一个问题来自公民银行的 Jay McCanless。Jay，您的电话已接通。

Jay McCanless: 嗨，大家下午好。感谢您回答我的问题。减少完工规格数量取得了很大进展。我想我们能否谈谈那条评论？我记不清是谁说的，但关于批发需求改善的，尤其是在《住房法案》完成后？这是否已经转化为具体合同？另外，这是否是 LGI 卸载您之前提到的旧规格的机会？

Eric Thomas Lipar: 是的，都是。Jay。我认为这还不一定转化为订单，但在《住房法案》最终确定之前，大部分时间都存在不确定性。而不确定性导致的结果就是停下笔，没有太多与我们的批发合作伙伴的互动。现在《住房法案》已经最终确定，这是积极的，我们看到投资者开始重新参与。他们在与我们的团队沟通。

虽然还没有转化为订单，但我们正在与他们沟通，这对我们的业务非常积极，不仅是为了完成今年的工作，无论是旧库存，还是达成协议，考虑合同并在明年交付房屋。

Jay McCanless: 明白了。接下来我想问的是，您提到在准备的评论开头，您看到土地交易的机会更好，定价可能更合理。我记得上个季度，您提到您能够看到更多的完工地块交易。这次又是发生了什么？是说市场上有更多的完工地块可供选择吗？是您们能够更快转化的东西吗？这次季度发生了什么？

埃里克·托马斯·利帕： 是的。我是说，查尔斯评论过，他们主要还是土地，我们对开发土地感到很舒适。但我们开始看到一些可以更快转手的成品地块机会。即使我们看到的土地地块也更小，它们在开发周期中更进一步。价格更能反映出目前对开发商来说，捕捉开发利润是一个具有挑战性的市场，尤其是如果他们在过去几年购买了项目。因此，成品地块的机会非常有利，因为你可以购买成品地块或部分开发的地块，但我想说的是，没有理由去开发它们，最终价格还是一样。

开发商的利润目前面临挑战。因此我们看到这些机会。收购团队都做得很好，让大家知道我们开放业务，并希望增加我们的社区数量。

杰伊·麦肯利斯： 这很好。那么反过来，关于一些 LGI 试图出售的旧土地地块，您看到的投资者兴趣或兴趣水平如何？

埃里克·托马斯·利帕： 是的。我认为我们的机会确实在于成品地块。你知道，我们对此非常有信心。它们是旧的土地地块。我们购买的那些地块基础非常强。但我认为，就像我们一样，出售地块的机会确实是在成品地块上，我们有一个部分可能对当前的吸收速度来说太大了。我们可以将一些成品地块出售给另一个建筑商，那将是一个很好的合作伙伴。他们会将这些资金再投资到其他地方的社区数量中。

杰伊·麦肯利斯： 好的。这很好。再次感谢。

埃里克·托马斯·利帕： 谢谢，杰伊。

操作员： 谢谢。目前我没有其他问题。我现在想把电话转回给埃里克进行结束发言。

埃里克·托马斯·利帕： 是的。感谢大家参加今天的电话会议，并对 LGI Homes 的持续关注。祝大家有美好的一天。

操作员： 这就结束了今天的电话会议。感谢您的参与。您现在可以断开连接。