图片来源：The Motley Fool。

日期

2026年8月6日，星期四，东部时间上午 10 点

参会人员

• 资本市场与战略规划副总裁 - Collin Mings
• 总裁兼首席执行官 - Mark McHugh

主要内容

• 归属于 Rayonier 的净收入 -- 1910 万美元，或每股稀释后 0.06 美元，反映出 1020 万美元的并购相关费用和 230 万美元的木材损失。
• 经调整后的净收入 -- 3150 万美元，或每股稀释后 0.10 美元，不包括与 PotlatchDeltic 合并相关的一次性费用。
• 调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA） -- 1.237 亿美元，得益于 PotlatchDeltic 运营的贡献和稳健的细分市场表现。
• 南方木材调整后 EBITDA -- 5260 万美元，主要由于来自 PotlatchDeltic 林地的 150 万吨增量采伐量，增长 85%。
• 西北木材调整后 EBITDA -- 2630 万美元，较去年同期几乎增长四倍，得益于爱达荷州的更高采伐量和锯木价格。
• 木材产品调整后 EBITDA -- 2500 万美元，反映出木材价格实现达到了近四年来的最高水平。
• 房地产调整后 EBITDA -- 3830 万美元，超出管理层预期，得益于农村和改善开发销售的强劲势头。
• 南方木材采伐量 -- 335 万吨，较去年同期翻倍，因整合了扩展的土地面积。
• 西北木材采伐量 -- 57.8 万吨，因来自爱达荷州的增量采伐量和有利的天气条件，增长 133%。
• 平均木材价格实现 -- 每千板尺 505 美元，较第一季度的 427 美元增长 18%。
• 木材出货量 -- 3.14 亿板尺，尽管行业普遍面临运输挑战和平板卡车短缺，仍保持稳定。
• 房地产收入 -- 5370 万美元，反映出约 7500 英亩土地的销售，平均价格为每英亩 6300 美元。
• 农村土地销售 -- 4070 万美元，包括 7490 英亩土地的销售，平均价格为每英亩 5439 美元，其中包括 460 万美元的太阳能开发商销售。
• 普通股回购 -- 350 万股，总计 7240 万美元，平均回购价格为每股 20.95 美元，发生在第二季度。
• 可分配现金 -- 1.771 亿美元，2026 年前六个月增加了 1.305 亿美元，主要由于 PotlatchDeltic 合并。
• 总债务 -- 截至季度末为 18.6 亿美元，包括最近合并中承担的债务。
• 现金及现金等价物 -- 截至2026年6月30日为 4.118 亿美元，经过债务偿还和积极的股票回购后。
• 全年南方木材采伐指导 -- 1220 万到 1250 万吨，考虑到近期土地交易和整合进展。
• 全年西北木材采伐指导 -- 200 万到 220 万吨，预计第三季度为 60 万吨。
• 全年房地产调整后 EBITDA 指导 -- 1.8 亿到 2 亿美元，得益于健康的开发土地销售管道。
• 太阳能土地管道 -- 77000 英亩，包括目前正在选项中租赁或出售给可再生能源开发商的土地。
• RMS 林地销售 -- 1.45 亿美元，涉及华盛顿州西南部的 36000 英亩，作为税务高效的投资组合优化策略的一部分。
• RMS 林地收购 -- 1.46 亿美元，增加了德克萨斯州和阿拉巴马州的 57000 英亩，以集中资本于高增长的南方市场。
• 定期贷款偿还 -- 2 亿美元，已于 4 月完成，使用手头现金以管理高利率环境下的利息支出。
• 平均松木锯材价格 -- 每吨 44.46 美元，较每吨 47.87 美元下降，因扩展南方足迹导致地理组合变化。

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风险

• McHugh 表示：“在木浆市场，季度内持续存在挑战性条件。需求依然疲软，” 并指出工厂关闭和干旱天气对价格的影响。
• McHugh 报告称，因评估损失，来自乔治亚州 9300 英亩林地的野火造成约 230 万美元的损失。

摘要

Rayonier Inc.（RYN +0.70%）管理层报告了 PotlatchDeltic 合并的整合情况，强调了运营效率的提升和在亚特兰大新公司总部的租赁。该公司与资源管理服务进行了土地交换，涉及超过 90000 英亩，以优化其在美国南部的高增长市场投资组合。资本配置仍然集中于普通股回购，管理层表示，回购相较于其他投资机会是资本的有利使用。尽管木浆需求疲软和行业普遍的运输限制，运营表现得益于采伐量的增加和木材价格实现的恢复。

• 首席执行官麦克休表示，自 1 月份合并以来，团队已 “迅速优化我们的组织结构，捕捉运营效率并整合两家公司的文化”。
• 管理层预计，太阳能期权到期的首次显著提升将在 2027 年发生，从而为可再生能源项目的长期转化率提供更好的可见性。
• 公司成立了一个跨职能团队，并邀请外部专家识别和推广其土地基础内的数据中心开发高潜力地点。
• 首席执行官麦克休指出，即使初步关税下降，加拿大木材的整体关税负担在与 232 条款关税结合时仍保持在大约 35%。
• 管理层报告称，美国南部的锯木厂预计将从加拿大获得市场份额，并逐步增加生产以应对有利的木材定价。
• 公司通过利用铁路运输和建立的卡车网络来应对平板卡车短缺，以保持产品流向客户。

行业术语表

• CAD：可分配现金；一种非公认会计原则的流动性指标，评估在资本支出后用于分红和投资的现金生成情况。
• HBU：最高最佳用途；土地用于开发或其他非木材用途的价值高于木材生产的情况。
• MBF：一千板尺；木材和锯木体积的标准计量单位。
• 纸浆木：主要用于纸张、卫生纸和容器板生产的小型或低质量木材。
• REIT：房地产投资信托；拥有、运营或融资产生收入的房地产的公司。
• 锯木：符合最低尺寸和质量要求以加工成木材的原木。
• 树木采伐费：为在特定土地上收获生长中的木材而支付的费用。

全部会议电话记录

操作员： 大家好。感谢您加入我们，欢迎参加 2026 年第二季度 Rayonier Inc.收益电话会议。[操作员指示] 现在我将电话会议交给资本市场和战略规划副总裁 Collin Mings。Collin，请继续。

Collin Mings： 谢谢，大家早上好。欢迎参加 Rayonier 的投资者电话会议，讨论第二季度收益。我们的收益声明和财务补充材料已于昨天下午发布，并可在我们的网站 rayonier.com 上获取。我想提醒您，在这些演示中，我们包含了根据联邦证券法的安全港条款作出的前瞻性声明。我们的收益发布和提交给 SEC 的 10-K 和 10-Q 表格列出了一些可能导致实际结果与我们可能作出的前瞻性声明有重大差异的因素。这些因素也在我们财务补充材料的第 2 页中提到。

在这些演示中，我们还将讨论非公认会计原则的财务指标，这些指标在我们的收益发布和补充材料中定义并与最近的公认会计原则指标进行对比。接下来，让我们开始电话会议，听听我们的总裁兼首席执行官 Mark McHugh 的开场评论。Mark？

Mark McHugh： 谢谢，Collin。大家早上好。在讨论我们的第二季度业绩之前，我想简要更新一下我们与 PotlatchDeltic 的平等合并以及我们昨天宣布的两项林地交易，这进一步推进了我们的投资组合优化战略。自 1 月底合并以来，我们的团队迅速优化了组织结构，捕捉了运营效率，并将两家公司的文化整合为一个共同的基础。我们还签署了位于亚特兰大的新公司总部的租约，预计将在 2027 年初开业。我为我们团队在过去 6 个月的执行感到自豪。

我们在整合举措上取得了显著进展，并且仍在按计划实现我们的运行率协同目标。接下来是我们昨天宣布的交易。上周，我们与资源管理服务公司（Resource Management Service，RMS）完成了两项林地交易。这些交易包括以 1.45 亿美元出售华盛顿州西南部约 36,000 英亩的土地，并同时以 1.46 亿美元收购德克萨斯州和阿拉巴马州约 57,000 英亩的土地，具体金额以惯常的交割调整为准。这些交易被结构为税务高效的同类交换，预计在仅木材基础上将对现金流产生增益，并且在 HBU 房地产销售和基于土地的解决方案机会方面有进一步的上行潜力。

这些交易反映了我们持续关注投资组合优化的目标，因为我们希望将资本集中在现金流属性最强和长期增长前景最有利的市场上。值得注意的是，我们能够通过土地交换交易推进这些目标，而不是直接收购，从而保留了未来资本配置的灵活性。现在让我们继续讨论我们的第二季度业绩。我将首先回顾我们的整体财务结果以及各个部门的表现，之后 Wayne 将回顾关键的流动性和资产负债表指标，以及我们对今年剩余时间的展望。对于第二季度，Rayonier 报告的 GAAP 收益为 1900 万美元，或每股 0.06 美元。

调整后，考虑到大部分与合并相关的项目，净收入为 3200 万美元，或每股 0.10 美元。第二季度的调整后 EBITDA 为 1.24 亿美元，远高于去年同期，主要得益于 PotlatchDeltic 业务的贡献，以及我们各个部门的稳健运营表现。接下来是我们的部门业绩。让我们从第 9 页的南方木材部门开始。第二季度的调整后 EBITDA 为 5300 万美元，比去年同期增长 85%，因为增加的采伐量大大抵消了价格下跌的影响。

与去年同期相比，总收获量翻了一番，主要是由于 PotlatchDeltic 林地增加了大约 150 万吨的产量。转向南方木材部门的定价。回想一下上个季度初，我们报告的定价反映的是交付木材的价格，而不是净砍伐收入，这与整个组合的销售模式一致。在锯木市场，需求保持稳定，木材价格在第二季度持续上涨。展望未来，我们预计美国南部的锯木厂将继续从加拿大获得市场份额，并逐步增加产量，以应对更有利的木材定价环境，这将支持我们南方区域内更强劲的锯木需求。

在木浆市场，季度内面临的挑战依然存在。需求保持低迷，而美国南部历史性干旱的天气，加上与佛罗里达州和乔治亚州火灾相关的抢救性采伐，进一步增加了供应。尽管如此，我们认为木浆价格在我们的主要市场区域普遍稳定，并且我们对近期纸箱板价格的上涨以及客户的工厂运营率改善感到鼓舞。关于美国南部的火灾，我们在乔治亚州的林地大约有 9300 英亩受到影响。经过对损失的评估，我们在第二季度记录了约 200 万美元的意外损失，这被视为一个临时项目。

我们的团队迅速启动了受影响区域的抢救作业，在季度内采伐了大约 5 万吨。这些工作现在基本完成，我们预计未来不会对我们的业务产生重大影响。接下来是我们的西北木材部门，第二区调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为 2600 万美元，显著高于去年同期的 700 万美元。与去年同期相比，第二季度的收获量翻了一番，主要得益于 PotlatchDeltic 在爱达荷州林地贡献的 36 万吨增量收获量。值得注意的是，由于天气条件比正常情况干燥，爱达荷州的收获活动在第二季度表现强劲。

改善的木材价格也推动了爱达荷州锯木价格的上涨，因为我们在该州的锯木销售中有相当一部分是与木材价格挂钩的。转向木制品部门。该部门在第二季度产生了 2500 万美元的调整后 EBITDA，超出了我们进入季度时的预期。值得注意的是，这是自 PotlatchDeltic 2022 年第三季度以来该部门注册的最强季度调整后 EBITDA 结果。我们的平均木材价格实现为每千板尺 505 美元，出货量总计 3.14 亿板尺，符合我们之前的指导。我们的平均木材价格实现较第一季度的每千板尺 427 美元增长了约 18%，包括合并前的时期。

第二季度木材市场的改善主要是由供应方面的因素驱动，因为工厂减产加上对加拿大进口的更高关税限制了供应。此外，行业范围内的运输挑战，尤其是平板卡车的有限可用性，限制了木材流入某些市场。我们的团队在应对这些运输挑战方面非常积极，通过进一步利用铁路运输以及我们已建立的卡车网络，我们在整个季度内保持了可靠的产品流向客户。此外，我们所承受的运输成本大部分已转嫁给客户。

在这种背景下，整体需求相对稳定，过去两年春季建筑季节后出现的季节性价格疲软在今年并未出现。事实上，买家在季度内通常遇到的可用供应少于预期，这支持了价格。我们的家居中心业务在整个季度内也保持健康，这令人鼓舞，因为来自这一渠道的需求通常在夏季月份前会减弱。渠道库存保持在正常水平，价格在第三季度初保持相对稳定，供需基本平衡。接下来是我们的房地产部门。

在第二季度，房地产收入总计 5400 万美元，约 7500 英亩的销售平均价格为每英亩 6300 美元。由于销售的土地面积增加，销售额较去年同期显著上升，部分被每英亩平均价格略微下降所抵消。房地产部门在第二季度的调整后 EBITDA 为 3800 万美元，比去年同期增加了 2000 万美元。在改善开发方面，销售额为 600 万美元。我们继续看到 Wildlight 和 Heartwood 开发项目的广泛需求，活动保持在有利的轨迹上，反映出我们在过去几年在权利、基础设施和市场开发方面的投资带来的好处。

与此同时，位于小石城的 Chenal Valley 项目相对成熟，仍然处于良好位置，能够在未来提供稳定的现金流。转向农村类别。第二季度销售额为 4100 万美元，销售了近 7500 英亩，平均价格约为每英亩 5400 美元。最显著的交易是向一家太阳能开发商出售 460 英亩的附加土地，售价为 460 万美元，约为每英亩 1 万美元。这笔交易突显了我们在南方土地组合中看到的太阳能开发商持续的兴趣。在第二季度末，我们为太阳能开发商租赁或出售的土地选项管道约为 77000 英亩。

更广泛地说，农村土地市场的整体情绪依然积极，我们在农村高价值土地业务中继续实现高于林地价值的强劲溢价。现在我将把电话交给 Wayne，来介绍关键的流动性和资产负债表指标，以及我们对今年下半年的展望。

Wayne Wasechek: 谢谢，Mark。接下来谈谈我们的资本资源和流动性。我们可分配现金（CAD）在 2026 年前六个月为 1.77 亿美元，而去年同期为 4700 万美元。CAD 的显著增长主要得益于 PotlatchDeltic 业务的贡献，以及房地产业绩的显著改善。CAD 与经营活动提供的现金及其他 GAAP 指标的对账在补充材料的第 8 页提供。在第二季度，我们回购了大约 350 万股，平均价格为每股 20.95 美元，总计 7200 万美元。

在今年上半年，我们在这方面非常活跃，共回购了 490 万股，总计 1.03 亿美元。截至第二季度末，我们在当前的股票回购授权中还有 1.26 亿美元的剩余。我们继续认为我们的股价相较于净资产价值存在显著折扣。因此，我们在股票回购计划下保持活跃，因为我们认为回购代表了资本的有吸引力的使用方式，也是近期为股东创造价值的最具吸引力的机会之一。接下来谈谈我们的资产负债表。我们继续保持保守的杠杆水平和显著的资本配置灵活性。

在 4 月，我们使用手头现金偿还了一笔 2 亿美元的到期定期贷款，我们认为这比在当前高利率环境下再融资更为有利。我们在第二季度末结束时现金为 4.12 亿美元，债务约为 19 亿美元。根据季度末的收盘股价，我们的净债务与企业价值比为 18%。接下来谈谈我们的展望。与我们在 2 月份提供的 2026 年初步财务指导一致，全年指标反映了从 1 月 31 日开始的 PotlatchDeltic 运营的按比例贡献。

关于我们的各个业务板块，首先是南方林木板块，我们预计全年采伐量为 1220 万到 1250 万吨，第三季度预计采伐量为 310 万到 330 万吨。我们预计第三季度的区域锯木和纸浆木价格与第二季度相比将保持相对稳定。然而，如前所述，合并公司南方林木板块的全年和季度平均松木价格预计将低于 Rayonier 去年单独的价格，这基于合并公司的地理组合。

在我们的西北林木板块，我们预计全年采伐量为 200 万到 220 万吨，第三季度预计采伐量约为 60 万吨。我们预计第三季度整体锯木价格将比第二季度略有上升，主要是由于来自我们爱达荷州林地的一部分采伐量的锯木价格指数上升。我们继续预计 2026 年合并公司西北林木板块的全年平均木材价格将高于 Rayonier 去年单独的价格。

在我们的木制品板块，我们继续预计 2026 年 11 个月的木材出货量将达到约 11 亿板尺。我们进一步预计第三季度的木材出货量约为 3.2 亿到 3.3 亿板尺。我们对木材价格的改善感到鼓舞，这主要是由于更有利的供需动态以及更广泛的运输限制。截至 7 月底，我们的季度平均木材价格实现略高于第二季度的平均价格。

在我们的房地产板块，我们对销售活动的持续势头感到满意，并保持健康的农村和改良开发土地销售机会管道。根据我们当前的交易管道和截至目前已完成的销售，我们预计第三季度的调整后 EBITDA 贡献为 2500 万到 3500 万美元。对于全年，我们继续预计房地产板块的调整后 EBITDA 贡献为 1.8 亿到 2 亿美元。关于 Mark 之前提到的与 RMS 的土地交换，我要指出我们的木材采伐指导包括这些交易的影响。

此外，华盛顿的销售将被视为大宗处置，对调整后 EBITDA 没有影响。现在我将电话交还给 Mark 进行结束评论。

Mark McHugh: 谢谢，Wayne。当我回顾上半年的表现时，我想表扬我们的员工在重大变革期间的专注和奉献。我们的团队在应对挑战性市场条件的同时，推进了关键的整合举措，我对我们与 PotlatchDeltic 的合并将为我们的股东创造显著的长期价值充满信心。尽管宏观经济背景仍然不确定，但我们相信我们行业的长期基本面是有前景的，我们将继续专注于优化我们土地资产的价值。

此外，我们继续通过有纪律的资本配置和积极的投资组合管理来建立每股的长期价值，这在我们最近的股票回购活动以及与 RMS 的土地交换交易中得到了体现。总之，我对第二季度的运营执行感到非常满意，并为我们团队的韧性和决心感到自豪。在将话筒交回给主持人之前，我想花一点时间来提及华盛顿州斯波坎附近的悲惨野火。虽然这些火灾与我们的林地所有权并不相近，但它们确实影响了我们位于斯波坎地区的团队成员，PotlatchDeltic 之前在该地区设有总部。

我们正在密切关注情况，并努力支持我们的团队成员及其家庭，以及更广泛的社区，以帮助他们应对这些事件。我们向所有受影响的人表示关心。这就是我们准备的发言内容，现在我将把电话交回给主持人以进行提问。

主持人： [主持人指示] 您的第一个问题来自 RBC 资本市场的 Matthew McKellar。

Matthew McKellar： 首先，关于您宣布的林地交易，除了您在这里预测的增量木材 EBITDA 收益外，您能否告诉我们您对收购土地中潜在的 HBU 房地产和基于土地的解决方案的上行机会的看法？在这一阶段，您是否在基于土地的解决方案方面有任何具体的考虑，涉及到收购的土地？

Mark McHugh： Matthew，我是 Mark。我不会说这些物业在基于土地的解决方案上有什么特别独特之处。但要认识到这些市场是我们在房地产 HBU 方面以及寻找基于土地的解决方案机会方面拥有丰富经验的地方。因此，我们实际上只是将其视为我们在这些领域的投资组合的补充。

Matthew McKellar： 好的。太好了。恭喜你们收购。最后一个问题，除了您提到的爱达荷州更高的指数锯木价格外，您在太平洋西北地区的锯木价格在第三季度有什么趋势？火灾活动对该地区的供应有任何明显影响吗？

Wayne Wasechek： 是的，您说得对，关于指数锯木和价格，我们在爱达荷州看到更高的指数锯木价格。但就太平洋西北地区而言？是的，这也在产生影响。我们看到那里的价格也略有上涨。因此，这产生了积极的影响。至于火灾，我认为这对该地区的交易量或价格没有显著影响。虽然火灾在西部发生是令人遗憾的，但我认为我们每年都会看到这种情况，并且这些火灾对价格没有真正的影响。

主持人： 您的下一个问题来自花旗的 Anthony Pettinari。

Anthony Pettinari： Mark，我想您提到过纸浆木价格在季度末时有所改善，并提到过我们看到的容器板价格上涨。我想知道您能否对下半年的情况提供更详细的信息。考虑到这些显著的涨价，考虑到回收纤维价格比 6、7 个月前高出 50% 到 60%，这种动态对纸浆木市场的影响是什么？

Mark McHugh： 是的。我不会说我们在纸浆木价格上看到显著的积极势头。但我们看到市场总体上已经稳定。看看我们过去几年来纸浆木价格的挑战。我们经历了多家工厂关闭的完美风暴，加上飓风救灾带来的供应增加，以及南方非常干燥的天气条件。因此，我们看到几个连续季度的价格下跌。我们认为，这种情况总体上已经稳定。再加上我们客户的终端市场动态有所改善，容器板价格回升，以及工厂的运营率提高。

我会说，我们在未来几个季度看到了一些潜在的积极价格势头的绿芽。

Anthony Pettinari： 明白了。然后转到木材方面。关于加拿大的进口关税——您能否提供有关重置的想法，比如何时会发生，新的关税水平的预期是什么？政府谈到了对加拿大额外 50% 的关税，我认为这将影响 LVL。我不确定是否会影响其他木材产品，但您能否分享一下关于进口关税和关税动态的想法？

Mark McHugh： 我理解的是，这些对某些加拿大进口的额外关税或潜在的额外关税不会附加在木材上。虽然初步的 AR7 会使关税从当前水平略微降低，但值得将其放在上下文中来看。即使在略微降低的初步税率下，AR7 仍将是自 2015 年软木木材协议到期以来的第二高综合税率。当您在此基础上叠加第 232 条关税时，加拿大木材的总关税负担仍将约为 35%。因此，即使在较低的关税率下，我们预计美国木材生产商将继续从加拿大获得市场份额。

我们认为，加拿大关闭的工厂不会重新开工，尤其是在 35% 的关税和税负下。因此，我们可能会在边际上看到来自加拿大的一些增量产量，但很难想象这会对当前市场动态产生实质性影响。至于时间方面，我了解到其中一个关税的组成部分刚刚延长了几个月。因此，我们的预期是，这可能会比最初预期的时间稍晚一些。

操作员： 您的下一个问题来自 Raymond James 的 Buck Horne。

Buck Horne： 关于下半年计划的收获量，我有一个简单的问题。感觉在第二季度你们的活动稍微多了一些，可能是由于干燥的天气条件。我想知道，如果天气保持干燥或运输条件改善，是否有可能在下半年收获活动上有潜在的上行空间？

Wayne Wasechek： 是的，Buck。我认为我们确实稍微收紧了年度指导范围，但中间值实际上保持不变。我们已经走过了年中的一段时间，我们的团队有更多机会评估综合收获计划，他们正在继续优化。因此，虽然由于有利的收获条件，我们的预期略高于之前，但这并没有改变我们对全年的整体展望。

Buck Horne： 好的，完美。还有一个关于更高和更好使用结果的快速问题。恭喜你们在新的太阳能活动和管道方面取得的进展。是否与潜在的数据中心或数据中心开发商进行过任何对话，或者在太阳能阵列方面有任何结合的进展？

Mark McHugh： 是的。正如我们上个季度讨论的那样，我们最近确实看到数据中心开发商的兴趣有所增加。我可以说这种兴趣相当多样化。它包括一些开发商希望购买几百英亩用于实际的数据中心用地，其他开发商则希望获得几千英亩用于数据中心的共址电力，甚至可能还有缓冲区以应对社区的担忧。但不言而喻，数据中心开发的场地要求和尽职调查比我们看到的太阳能开发要严格得多。因此，这些类型的机会无疑会需要更长的时间才能实现。

话虽如此，我们当然专注于在我们的土地基础中识别这些类型的机会，并真正捕捉到我们在数据中心开发中看到的一些势头。我们组建了一个跨职能团队，内部识别我们认为在投资组合中具有更高潜力的地点。我们还聘请了一些外部专家来帮助我们识别这些机会以及市场潜在的场地。因此，我们对这种使用能够为我们的 HBU 机会投资组合做出贡献持乐观态度。但目前仍然为时尚早，无法对最终可能售出的价格或面积进行数量上的推测。

操作员： 您的下一个问题来自 Truth Securities 的 Mike Roxland。

Michael Roxland： 首先，过去几年你们一直在出售太平洋西北地区的林地。我记得在两三年前，你们在华盛顿州的林地超过 40 万英亩。根据当前的 1031，你们现在大约有 26 万英亩。在电话会议中，Mark，你提到优化土地基础。那么，相对于太平洋西北地区，尤其是与南方相比，是否有任何因素使该地区的吸引力降低？是否难以获得适当的规模？是否缺乏吸引力的出口？你们为什么会缩减在太平洋西北地区的持仓？

Mark McHugh： 这是个好问题。我不会说西北地区有什么因素让我们想要缩减在那里。我认为这只是一个相对的机会集。看看美国南方，HBU 房地产和基于土地的解决方案的潜在价值要高得多。我们在太平洋西北地区几乎没有 HBU 房地产活动。同样，基于土地的解决方案机会也相当有限。你也知道，几年前我们在太平洋西北地区的林地通常年龄较小，Hemlock 的比例也更高。

因此，过去几年我们在西北地区进行的一些处置交易实际上是为了通过减少投资组合中 Hemlock 的比例来升级剩余投资组合，并试图改善整体年龄结构。因此，我们仍然非常看好我们在那里的位置。我认为我们在西北地区的每英亩投资组合价值通过我们所做的交易得到了提升。而且在这一点上，我认为我们仍然有足够的规模在该市场中发挥重要作用。但这确实是推动我们做出一些决策的原因。

Michael Roxland： 明白了。谢谢你的解释。然后关于股票回购，显然，NAV 存在非常大的折扣。你们在过去几年中经历了重大的转型，资产负债表也很稳健。为什么不在这里更积极地回购更多的股票？显然，第二季度相对于第一季度有所增加。我明白这一点，但为什么不每季度花费 1 亿美元或更多以折扣价回购？

马克·麦克休： 正如我们在准备的发言中所提到的，我们继续认为股票回购是基于当前股价的非常有吸引力的资本使用方式。资产负债表状况良好，我们在现有授权下仍有剩余的回购能力。因此，如果我们继续在过去几个月的交易区间内，我们预计会积极回购股票。尽管如此，我们也希望在任何时刻都能保持适度，因为近期市场条件相当波动。

我们还希望保持一定的资产负债表灵活性，以便在资本配置方面能够灵活应对和抓住机会。因此，我认为我们在最近的回购中表现得相当适度积极。我认为上个季度可能是我们回购量最大的一季度。此外，我认为我们仍然有一些资产负债表的灵活性可以继续保持积极。但请注意，我们的能力并不是无限的。我们仍然致力于维持我们的投资级信用评级。同时，我们希望保持保守的资产负债表，并维持资本配置的能力。

因此，我再次认为我们表现得相当适度积极，并希望在这方面继续抓住机会。

操作员： 您的下一个问题来自 Seaport Global 的马克·温特劳布。

马克·温特劳布： 马克，我有两个问题。首先，关于数据中心的问题稍微延伸一下。一般来说，住房市场表现不佳，但我们正在进行大规模的人工智能基础设施建设。我相信您正在考虑各种方式来参与并获取份额。除了显然向数据中心出售土地之外，您能否谈谈这一点？另外，我相信太阳能也是这个答案的一部分。我们还看到能源成本上升和更多的不确定性。您是否看到这在某种程度上转化为太阳能方面的活动增加？

还是说现在谈论这些还为时尚早？

马克·麦克休： 是的，我不一定会说我们在太阳能选项方面看到了活动增加。但我认为我们看到的是，开发商实际上更专注于优化他们的项目管道，而不是扩展。他们正在梳理互联成本。我们显然看到监管环境和一些与太阳能相关的财务激励发生了变化。因此，我们实际上认为我们的选项组合在未来几个季度可能会缩小，但可能会有更高质量的项目组合。因此，太阳能方面确实有势头。我们认为这将为长期太阳能开发带来相当有利的前景。

但再说一次，我们在过去 4 到 5 年里一直专注于建立太阳能选项组合。但请记住，这些选项的期限通常在 5 到 7 年之间。因此，我们现在正达到一个点，我们认为将开始看到选项到期的更规律的周转。2027 年实际上是我们看到这些选项到期大幅增加的第一年。因此，我认为在接下来的 2 到 3 年里，我们应该开始对长期转换率有更好的可见性。

但再说一次，我们对可再生能源方面的管道以及我们在数据中心开发方面看到的一些兴趣感到非常乐观。我想我还要提到一点，就是能源需求的增加，因为我认为这也可能转化为生物能源和生物燃料的新机会。这是我们花了很多时间评估这些机会的领域，特别是在美国南部。

马克·温特劳布： 很好。也许就您提到的太阳能选项到期这一点，是否有任何原因导致事情不能在太阳能选项到期之前发生？如果不能，为什么时机往往与事情结束的时间相吻合？

马克·麦克休： 是的，事情当然可以在选项到期之前发生，我们在我们的选项组合中确实看到过这种情况，其中对方在选项终止之前将选项转换为购买或租赁。但请注意，典型的 5 到 7 年期限背后所需的只是互联研究和在项目真正启动之前必须清除的所有监管障碍。因此，我会说限制因素就是所需的时间。监管过程相当漫长。

因此，我们不期望看到真正的提前终止或真正的提前转换，因为进行尽职调查需要时间。

马克·温特劳布： 我明白了。是对方在进行尽职调查吗？如果是的话，您对这一过程的进展了解多少？

马克·麦克休： 是的，是对方在进行尽职调查，我们通常会定期获得更新。显然，只要对方保持在选项中并且没有提前终止，这表明他们在尽职调查和互联研究以及最终的电力购买协议方面取得了良好进展。但我们确实会从这些对方那里定期获得更新，但我们并没有深入参与实际过程。

操作员： [操作员指示] 您的下一个问题来自 BMO 资本市场的凯坦·曼托拉。

Ketan Mamtora: 也许第一个问题，回到资本配置。马克，你提到保持资产负债表的保守性，保持一定的灵活性。你希望我们如何理解这种保守性是什么样的？你希望我们从净债务与企业价值的角度来看待它。这是债务杠杆吗？你关注的广泛水平是什么？

Mark McHugh: 我会说我们从两个方面考虑这个问题。在某种程度上，我们对可持续的杠杆水平感到满意，并认识到这一点随着时间的推移而演变。考虑到我们现在处于比几年前更高的利率环境中。但我们也很注意评级机构如何看待这一点，因为我们致力于保持投资级信用评级。因此，我会说我们会关注一系列不同的杠杆指标，以确定我们的舒适水平。我们过去发布过一些这些指标。最近，我们表示希望将净债务与 EBITDA 的杠杆维持在 3 倍以内。

我认为我们仍然在这个范围内。但正如我所说，这种能力也不是无限的，考虑到我们现在所处的高利率环境，我们对杠杆水平的关注更加谨慎。

Ketan Mamtora: 明白了。这很有帮助。然后，股票回购显然是一个重点。除此之外，是否有可能在木材产品的下游进行投资，考虑到木材基本面已经开始改善。你是否看到在接下来的 12 到 24 个月内有这样的机会？

Mark McHugh: 是的。我们会关注这些类型的机会，但我们会通过与任何其他资本配置选择相同的视角来看待它们。我们将以建立每股长期价值为目标来部署资本。正如我们过去讨论的那样，考虑到我们在回购中看到的机会，外部增长的门槛目前相当高。但如果我们看到一个有说服力的机会，我们相信能够为股东在木材产品业务中创造长期价值，我们当然会考虑高回报的资本项目或甚至并购。

Ketan Mamtora: 明白了。然后我还有最后一个问题。关于太阳能，马克，你能大致说一下，77,000 个投资组合中有多少百分比在 2027 年到期，关于期权协议到期的情况？

Mark McHugh: 我们没有披露具体的百分比。我不想具体说明土地的确切面积，因为这会随着时间而变化。但我想说的是，2027 年是我们看到大量期权到期的第一年。再次考虑到典型的持续时间为 5 到 7 年，以及我们在过去 3 到 4 年中逐步建立这个投资组合，2027 年是我们开始看到增长的时刻。然后我会说，之后会变得更加正常，因为在过去 4 年中，这个期权投资组合的积累情况。

Operator: 目前没有进一步的问题。我现在想把电话交回给 Collin Mings 进行结束语。

Collin Mings: 谢谢。我想感谢大家的参与。如有任何后续问题，请与我们联系。

Operator: 这次电话会议到此结束。感谢大家的参与。您现在可以断开连接。