1516 融创服务简写投资逻辑

1516 融创服务主要业务是物业管理， 关联方包括了母公司融创中国及孙宏斌. 今日我不详写公司， 反而想要精要地说下 1516 的投资要点

1. 物业管理是永续业务

物管不同于内房， 不需要买地建房子才会有收入. 基本上每年都可以收物业管理费， 是一个永续业务， 所以估值上肯定比内房高. 生意上是一个非常好的 business model, 因为就算是傻瓜也可以做老板， 类似于收租概念

1. 估值极低

目前我认为 1516 的估值很非常低的. 可以用几个角度看. 第一， 公司没有任何债务， 加上每月收管理费， 所以我们可以认为此公司破产的机会率等于 0. 

第二， 公司 23 年年底目前持有约人民币 40 亿， 市值才 62 亿港元， 所以即现金已经等于约市值 70%, 实在夸张. 第三， 用 23 年核心净利润 7.93 亿来算， PE 是 7 倍左右. 本身以永续业务来说， 已经是极低 PE. 如果扣掉现金， PE 才 2 倍，低估到令人发指. 

1. 独立性愈来愈高

1918 融创中国已经债务重组成功， 这情况比很多物管公司好. 所以等于很少机会率会再占用 1516 的资金。另外， 23 年公司的收入 92% 来自非关联方收入， 即只有 8% 来看融创中国. 那也代表了公司愈来愈不会依赖融创中国， 所以以后融创中国不会再是 1516 的负担. 相反， 如果整个房地产行业， 又或者融创中国做得愈来愈好， 那 1516 肯定也会受惠， 可以算是一个 call option 在里面. 

1. 轻资产、高分红

1516 目前是没有债务， 23 年经营现金流是 8.62 亿， 资产负债表来说近乎完美. 而且， 公司已经表明会按核心净利润的 55% 来进行分红 (还不包括特别息). 例如 2023 年，公司已经中期分红 0.235 港元 (特别息) 及末期分红 0.143 人民币元. 如果以股价 2 元来算， 普通股息率为 7.8%, 加上特别息股息率约 20%! 

当然， 特别息不一定每年有， 但是公司现金很多， 加上经济现金流好， 是可以每年分红超过 80% 也没有问题的. 所以按核心净利润的 55% 来分红， 是公司相对保守做法。说不定今年中期业绩， 可以又有特别分红， 这算是 Bonus, 但公司绝对有能力来做这件事的. 

总结

个人认为内房及物管最坏时刻已经过去， 后面的是做时间的朋友了. 我自己对内房没有太大信心， 也不觉得一定能复苏， 整个行业能够止跌就算是很好的事情. 而物管只需要每年收管理费，再加一些增值服务， 每年就可以有一些小增长. 

最重要是考虑到现金流好， 没有债务， 公司老板愿意分红， 与小股东分甘同味. 现价每年收约 8% 股息保底情况下， 基本上可以说是很好的投资目标， 所以我自己也愿意建仓买入了！

利益申报: 个人持有 1516

上述为个人意见， 不构成投资建议。

$融创服务(01516.HK) $融创中国(01918.HK) $碧桂园服务(06098.HK)