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title: "从顺丰房托，了解下什么是 REITs"
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type: "topic"
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published_at: "2021-04-30T03:33:24.000Z"
author: "[凯哥打新股](https://longbridge.com/zh-CN/profiles/6533)"
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# 从顺丰房托，了解下什么是 REITs

$顺丰控股(002352.SZ) $京东-SW(09618.HK) $REITs&数字基础设施.US

一、公司介绍

顺丰房地产投资信托基金（**基金类型：REITS**）已经通过港交所聆讯即将上市，该信托基金由顺丰房托资产管理有限公司管理（顺丰旗下子公司），其投资业务是投资全球范围内可产生收入的房地产、初步重点为物流地产（说白了这次就是场内基金上市募集）；要想判断顺丰房地产投资信托基金到底有没有想象空间，得先理解什么是 REITS；

二、什么是 REITs

REITs 指房地产信托投资基金，其募集的资金专门用于投资房地产市场，本次上市募集的顺丰房地产投资信托基金也属于 REITs；

**1、REITs 起源**

在房地产市场高速发展的过程中，无论是机构还是普通民众很多有投资房地产市场的诉求：

![图片](https://pub.pbkrs.com/uploads/2021/f3e46bdce23c908808ff2f6744fad9b4?x-oss-process=style/lg)

房地产市场投资收益虽好、但缺点也很明显：

**资金门槛高**

**流动性差**

**交易税门槛高**

**限购措施多**

为解决房地产市场普通投资者投资难的问题，让公众投资者能够以较少的资金投资大规模的基础设施项目，享受基础设施稳定的现金流带来的收益。上世纪 60 年代美国设计了 REITs 信托 -- 投资人投资 REITs、REITs 信托用投资人的钱再投资房地产市场；

![图片](https://pub.pbkrs.com/uploads/2021/192ffb9dfd4c42bd1a6c7ade98c11ec4?x-oss-process=style/lg)

**2、REITs 的特点**

**基金的投资范围明确：**房地产投资，根据房地产市场类型不同、REITs 类型较为丰富；

![图片](https://pub.pbkrs.com/uploads/2021/85b500ba0cfd4d844eef7ee0951bd680?x-oss-process=style/lg)

**也区分公私募型**

![图片](https://pub.pbkrs.com/uploads/2021/7c2c7ea602decf3e8db1c0aad140c463?x-oss-process=style/lg)

**基金收益分成特殊**

收益来源：来源于租金收入和房地产升值；

收益分成比例：须向基金单位持有人派发不少于特定比例（**一般为 90%**）的可供分派收入（一般为当年租金及其他业务收入扣减必要成本、费用等之后的现金得益）。

基金持有人可获得稳定的、较高比例的分红，且基金交易流动性较高（相对于房地产直接投资而言），风险相对较低（相对于高杠杆的房企股而言）。

三、顺丰房托咋样

**资产质量较优、出租率高**

顺丰房托基金的初始投资组合为中国佛山、中国芜湖和中国香港的三项物业，合计可出租面积为 30.799 万平方米，物业评估总值为 60.94 亿港元，平均出租率约为 95.3%，后续会承接顺丰控股旗下部分物业（顺丰房托基金拥有顺丰控股期限物业的优先购买权）；

租期方面，顺丰关联租户的租期通常为不超过 5 年，第三方租赁的期限则介乎 1-5 年之间；截至去年底，可出租总面积及总租金收入的加权平均租赁届满期分别为 3.6 年及 3.9 年。同时，租期内每年资金可递增 3%-5%，稳定的租赁结构也是公司重要的业绩保障。

**利润收入双降**

2018-2020 年度，顺丰房托基金的收入分别为 4.89 亿港元、3.51 亿港元以及 2.81 亿港元；归属股东净利润分别为 2.98 亿港元、1.75 亿港元和 2688 万港元（期内投资物业公允值变动导致大幅的未实现亏损，非经营利润大幅下降）

四、总结

REITs 虽收益相对稳定、但也难有业绩惊喜。因为租约大致确定，期限也较长，租金收入、成本和开支基本稳定。

美国过去 10 年 REITs 的涨幅为 275% 左右，平均每年 20 多个点；新加坡、美国市场近几年上市的 REITs 大多数首日上市涨跌也在 3 个点以内；

但作为首个将于香港并以物流为主的房地产投资信托基金，顺丰房托有没有新的可能性了？可以期待～

声明：以上港股、美股资讯信息，仅供参考，并不构成任何投资建议。

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