高盛下調希慎興業評級至 “沽售” 並調低目標價至 16 港元

簡述

高盛將希慎興業評級由 “中性” 下調至 “沽售”，目標價從 24.9 港元大幅削減至 16 港元，並擴大 NAV 折讓至 60%經濟通。下調主因包括香港零售結構性挑戰、公司淨負債率高達 49.2% 以及利園八期項目回報率極低 經濟通。受此影響，希慎股價近期震盪走低，區間累計跌幅約 2.09%希慎興業 -2.55%。

影響分析

高盛這次猛砍評級，其實是捅破了香港老牌收租股最後的 “體面”。市場以前覺得希慎守着銅鑼灣很穩，但現在這套邏輯崩了。最讓我警惕的不是零售額下滑，而是希慎正在財務 “走鋼絲”：為了維持股價，公司派息率預計將超過 100%，但計及永續債的淨負債率已衝到近 50%，遠超同業 10%-30% 的水平 經濟通。這本質上是在透支資產負債表來強撐派息。

更糟糕的是，砸了 300 億的利園八期項目即將在第四季開幕，但高盛預測到 2028 年其成本回報率才 1%，這對 ROE 簡直是自殺式拖累 經濟通。雖然大摩看法稍温和，但也直言現金流覆蓋不了股息 經濟通。我認為市場還沒完全消化利園八期預租乏力的負面信號，在寫字樓供應過剩和北上消費的雙重夾擊下，希慎這種高槓杆標的，估值下修恐怕還沒見底 經濟通希慎興業 -2.55%。建議避開，別去接這個飛刀。