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title: "財政部放出穩樓市大招：專項債可收購存量房  優化相關税收政策"
description: "財政部於 10 月 12 日宣佈將推出一系列政策以穩定房地產市場，包括允許地方政府專項債券用於收購存量房和優化相關税收政策。這些措施旨在通過支持地方政府收購存量商品房，促進保障性住房供給，緩解庫存風險。分析師認為，這將加速地方收購存量房的進程，並可能帶來減税政策，助力房地產市場回暖。"
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published_at: "2024-10-12T10:45:18.000Z"
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# 財政部放出穩樓市大招：專項債可收購存量房  優化相關税收政策

> 財政部於 10 月 12 日宣佈將推出一系列政策以穩定房地產市場，包括允許地方政府專項債券用於收購存量房和優化相關税收政策。這些措施旨在通過支持地方政府收購存量商品房，促進保障性住房供給，緩解庫存風險。分析師認為，這將加速地方收購存量房的進程，並可能帶來減税政策，助力房地產市場回暖。

繼央行等金融三部委後，財政部也放出有利於樓市穩定的大招。

10 月 12 日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，財政部介紹 “加大財政政策逆週期調節力度、推動經濟高質量發展” 有關情況。其指出 “將在近期陸續推出一攬子有針對性增量政策舉措”，並明確了四大方面，針對房地產的舉措是其中一個重要領域，也體現了房地產行業的重要性。

針對房地產方面，本次財政部指出將 “疊加運用地方政府專項債券、專項資金、税收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩”，“將堅持嚴控增量、優化存量、提高質量，積極研究出台有利於房地產平穩發展的政策措施”。

具體來看，財政部從三個方面明確了未來房地產財政政策的發力方向，分別是允許專項債券用於土地儲備、允許專項債券收購存量房以及優化完善相關税收政策。

多位分析師認為，後續地方收購存量商品房的工作會加速，政策支持將有助於批量和快速化解庫存房源，既能化解存量商品房的庫存風險和壓力，同時也使得地方政府保障房房源籌集工作會加快推進。與此同時，財政部正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值税、土地增值税政策，業界認為，後續房地產方面有望出現減税大招。

“今年四季度房地產工作重心在於促進住房交易市場的回暖，隨着土地和存量項目的盤活，供求關係會有進一步優化的空間。” 易居房地產研究院副院長嚴躍進稱。

**首提 “允許專項債券收購存量房”**

地方 “收儲” 速度有望加快。

財政部此次指出，支持各地收購存量房，優化保障性住房供給。一是，用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。二是，繼續用好保障性安居工程補助資金，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。

“此次財政部明確將用好專項債券來收購存量商品房，用作各地的保障性住房，這意味着地方政府專項債在擴容。” 一位房地產行業分析師指出。

據嚴躍進介紹，從歷史情況來看，專項債一般不 “涉房”，過去 “涉房” 主要是在支持棚改和土地儲備方面，很少介入到房地產一些比較細的領域；而此次財政部明確，對消化房企庫存房源落實財政予以支持，屬於第一次。

其進一步表示，存量住宅用地項目包括未開工項目、已開工未銷售項目、已開工已銷售項目。按照目前的資金導向，未來地方政府專項債或在未開工的住宅用地項目、已開工未銷售的住宅用地項目兩個領域重點發力，持續消化房企名下的土地資產和房屋資產。

“收購存量商品房用於保障房的資金來源，此前更多是央行 3000 億元保障性住房再貸款用於已建成未售商品房，本次財政部明確地方政府專項債可用於收購存量商品房，同時也指出保障性安居工程補助資金也將更加側重支持消化存量房。更多資金進入市場，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，進一步促進房地產市場供需平衡，這對於穩定市場預期將產生積極作用。” 中指研究院政策研究總監陳文靜稱。

上述分析師表示，雖然現在監管層鼓勵社會資本收購庫存商品房，但要系統推進這項工作，需要由地方政府來落實，同時和保障房建設工作進行掛鈎。預計地方政府發行專項債後，將大幅增加其存量項目收購的能力，有助於批量和快速化解庫存房源以及保障房建設工作的全方位提速。

**減税大招或將到來**

房地產市場的税收政策，有望迎來優化。

此次財政部指出，及時優化完善相關税收政策。當前正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值税、土地增值税政策。下一步，還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關税收政策，促進房地產市場平穩健康發展。

“此次提及税收工具支持房地產止跌回穩，基本上可以判斷，繼此前央行一系列重磅政策之後，將出現房地產減税大招。” 嚴躍進認為。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，税收政策將是後續的重點，未來可能還有降低或減免二手房交易契税、增值税、個税等措施。

“當前各地正加快落實取消普宅標準的相關政策，普宅和非普宅在税費上的區別，主要表現在兩個方面。一方面，取消普宅標準有助於降低居民購買非普宅的增值税，取消普宅標準後，購房增值税的税率、免徵年限等細節政策仍需要明確，在此過程中，還需要各個相關部門協同跟進。” 陳文靜稱。

另一方面，其表示，針對開發商徵收的土地增值税，按照《中華人民共和國土地增值税暫行條例》，納税人建造普宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20% 的，免徵土地增值税。如果企業開發建設的是非普宅，要按照其增值額的全額進行土地增值税的計徵。取消普宅標準後，土地增值税的相關政策也需要做出細化調整。

另外，有分析師指出，目前市場上關注較多的是契税，不排除後續在契税等方面會有繼續優化和調整的可能。

“按照過去的經驗，税費的下調將產生極大的 ‘降成本’ 效應，有利於釋放市場需求。” 李宇嘉表示。

“綜合來看，未來税收政策在支持房地產方面仍有優化空間。市場對於優化契税政策，提升購房利息抵扣個税額度，調整企業房地產相關税費的預徵預繳税率等方面，存在一定預期。而降低居民購房成本、降低房企税費壓力，有利於進一步穩定市場預期。” 陳文靜説。

**允許專項債券用於土地儲備**

本次政策另一個看點是，允許專項債券用於土地儲備。

財政部在發佈會上介紹，此舉主要是考慮到當前各地閒置未開發的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地，確有需要的地區也可以用於新增的土地儲備項目。

據悉，此前自然資源部已經發文明確，對於收回收購土地用於保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持，央行也表示進一步明確研究對有條件的企業市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時提供再貸款支持。

“本次財政部進一步明確允許專項債用於土地儲備，支持地方政府使用專項債用於收購存量土地，有助於加快閒置存量土地的收回收購節奏，促進市場去庫存，推動房地產市場供需平衡。” 陳文靜稱。

在李宇嘉看來，允許專項債券用於回收閒置土地盤活，把去庫存和盤活存量結合起來，將達到穩樓市與穩定土地市場的雙重作用。

“值得注意的是，此次會議明確了專項債還可用於新增土地儲備，這是一個重大變化。過去土地儲備主要靠地方國企賣地或土地抵押來融資實現。現在，地方可以發行專項債，極大地突破了當前賣地難、國企城投債務重對於土地盤活和儲備的制約。” 李宇嘉補充道。

陳文靜表示，綜合來看，盤活閒置存量土地的各項配套資金有望加速跟進落實，支持房企合理退地、換地，對於地方政府、房企等均將產生實質性利好。

分析師指出，此次財政部的講話和政策明確，將在 “嚴控增量、優化存量、提高質量” 方面落實了系統的工作。基於此，市場預計今年下半年相關部門的工作，或在幾個方面重點展開。

“對於新增供應要適當控制，存量要加大收儲和轉化，尤其是通過地方政府專項債的方式來推進去庫存，多措並舉更好助力房地產領域發展質量的提升。” 嚴躍進稱。

事實上，9.26 中央政治局會議定調 “要促進房地產市場止跌回穩”，釋放迄今最強 “穩地產” 信號，隨後在 9 月底一線城市接連出台樓市新政，極大地提振了市場信心，帶動國慶假期房地產銷售大幅提升。

而此次財政策出台穩樓市措施後，陳文靜認為，房地產 “一攬子” 配套政策有望加速落地，或圍繞落實好存量政策、加速推出增量政策展開，地方國企收儲已建成未售商品房政策將進一步優化調整，以打通收儲卡點；加大 “白名單” 貸款投放力度；同時，市場對於核心城市繼續優化限制性政策，降低交易税費、降低交易佣金等政策也存在調整預期。

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