克爾瑞地產研究：單月銷售、融資處於低位 頭部房企依然積極納儲

智通財經 APP 獲悉，5 月 7 日，克爾瑞地產研究發佈房企 4 月月報。其中指出，2025 年 4 月，中國房地產市場整體保持低位運行，延續止跌回穩態勢。4 月，TOP100 房企實現銷售操盤金額 2846.8 億元，環比降低 10.4%、同比降低 8.7%，單月業績規模保持在歷史低位。

2、2025 年 4 月，百強房企各梯隊銷售門檻變動出現一定分化。其中，TOP20 房企銷售操盤金額門檻同比降低 8.9% 至 112.6 億元。TOP10、TOP30 和 TOP50 房企的銷售操盤金額門檻均有不同程度提升。而 TOP100 房企的門檻則降低 3.1% 至 17.9 億元。

3、從企業表現來看，2025 年 4 月近半數百強房企單月業績同比提升，其中 23 家企業單月業績同比增幅大於 30%。如建發房產、華髮股份 (600325.SH)、越秀地產 (00123)、中國金茂 (00817)、電建地產、能建城發、中國中鐵 (00390)、深業集團等房企表現較好，單月和累計業績均實現明顯增長。

企業拿地

頭部房企拿地積極 銷售 TOP10 房企拿地金額佔到百強的 70%

核心觀點：

1、重點監測企業投資延續積極的態度。4 月，重點監測 30 家房企單月投資金額（全口徑）876 億元，環比增長 6.5%，同比上升 99.6%，其中因越秀地產、中國金茂、中建智地等聯合體以底價 126 億元競得北京朝陽地塊，帶動越秀、金茂單月拿地金額超過 150 億，保利發展在杭州、廈門等地積極參拍，單月拿地 128 億，濱江則持續重倉杭州。

2、銷售百強投資集中度維持高位，拿地銷售比 0.3。前 4 月仍有超 6 成百強房企未拿地，整體百強房企拿地銷售比穩定在 0.30，較 2024 年末提升 0.13。聚焦到銷售 TOP10 企業來看，1-4 月銷售 Top10 拿地金額佔百強比重為 70.5%，投資高度集中在頭部企業。具體企業來看，招商、綠城、建發、越秀、濱江和金茂拿地金額排名與銷售排名相近，金茂、濱江、綠城拿地銷售比均超 0.7，建發、招商和越秀拿地銷售比超 0.5，央國企投資聚焦核心一二線優質地塊，濱江集團則繼續深耕大本營。

3、重點城市土拍熱度仍能維持，投資集中度將持續走高。2025 年 1-4 月，土地市場依舊呈現顯著分化特徵。以北京、杭州、廣州、南京為代表的一線城市及強二線城市土地成交溢價率持續攀升，核心區位優質地塊頻現高溢價成交現象。從房企角度來看，頭部房企持續強化對高能級城市優質土地資源的戰略性增儲，重點地塊參拍企業數量增加且出價競爭激烈。

值得注意的是，三四線城市市場復甦動能依然不足，中小型房企受制於流動性壓力持續收縮投資半徑。這種投資格局預計將驅動優質土地資源持續向頭部企業聚集。

企業融資

單月總量仍處於低位 成本維持較低水平

核心觀點：

1、融資總量：2025 年 4 月 65 家典型房企的融資總量為 286.83 億元，環比減少 2.7%，同比減少 16.8%，單月融資總量仍處於近年低位。從全年的累計數據來看，65 家典型房企的累計融資總量為 1127.39 億元，同比減少 31.8%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資 261.37 億元，環比增加 45.8%，同比減少 5.5%；沒有企業進行境外債權融資；資產證券化融資 25.46 億元，同比減少 62.6%，環比增加 108.2%。

2、融資成本：2025 年 1-4 月 65 家典型房企新增債券類融資成本為 3.29%，較 2024 年提升 0.36 個百分點，其中境外債券融資成本 7.62%，較 2024 年全年提升 3.44 個百分點，境內債券融資成本 2.83%，較 2024 年全年降低 0.08 個百分點。單月來看，本月沒有企業境外發債，由於境內發行債券的企業主要是華潤、中海、信達地產等國央企，因此境內債券融資成本環比降低了 0.42 個百分點至 2.69%，整體繼續保持較低水平。

3、企業表現：本月融資總量最大的企業是華潤置地，企業在本月發行了兩筆共 45 億元的中期票據。從企業梯隊來看，2025 年 1-4 月 TOP10 房企的平均融資額為 53.29 億元，是所有梯隊中最多的。TOP51+ 房企的平均融資額為 9.32 億元，同比增長 16.29%，該梯隊是唯一一個融資規模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP51+ 梯隊的房企融資成本最低，為 2.55%，較 2024 年全年融資成本降低了 1.5pct，降幅也是最大，同時比融資成本最高的 TOP11-30 的房企低 0.85pct。

組織動態

格力地產、華髮股份高層重組 象嶼地產區域架構集約化整合

核心觀點：

4 月房地產行業組織調整動作依然頻繁，人事變動聚焦高層更迭與董事會架構優化，組織架構則圍繞區域整合展開，企業通過 “換血” 與資源重組，積極應對市場下行壓力，尋求降本增效與戰略轉型的新路徑。

1、人事變動方面，格力地產與華髮股份上演跨企人事聯動與高層重組。

4 月 15 日，格力地產 (600185.SH) 發佈公告稱，珠海市國資委將珠海投資控股有限公司（海投公司）100% 股權無償劃轉至華髮集團，至此，格力地產成為華髮集團旗下的三級子公司。隨後，4 月 22 日，格力地產董事長陳輝因工作調動辭職，華髮系核心高管郭凌勇、李向東被提名為董事會成員，顯示出企業間戰略協同的深化意圖。同日，華髮股份三位資深高管俞衞國、張馳、羅彬集體離職，張巍、葉寧出任執行副總裁，楊擁軍接任財務總監，高層團隊的結構性調整或為後續業務整合與戰略升級鋪路。

值得關注的還有萬科地產、綠城代建板塊高管離職與接任。

萬科地產執行副總裁、首席運營官劉肖於 4 月 1 日因個人原因辭職，但仍負責公司戰投業務，這一變動可能會對萬科的日常運營管理決策流程產生一定影響，戰投業務的持續開展將備受關注。綠城管理 (09979) 於 4 月 25 日委任耿忠強為非執行董事及董事會聯席主席，以進一步充實管理力量，為代建業務擴張注入新動能。

2、組織變動方面：象嶼地產進行區域架構集約化整合。

象嶼地產將原天津公司、唐山公司併入滬浙區域，重慶公司併入江蘇區域，全國區域公司精簡至三家。整合後，企業將集中資源聚焦核心區域，依託區域規模效應降低運營成本。