--- title: "全國的樓市庫存到底有多少" type: "News" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/news/246956008.md" description: "根據國家統計局數據顯示，今年 5 月全國商品房待售面積達到 78142 萬平方米，創下近 10 年來的歷史峯值。儘管 5 月底回落至 77427 萬平方米，但仍比去年年底多出 2100 萬平方米。庫存中近一半為非住宅，去化週期長，部分城市需幾十年才能售完。同時，二手房庫存創新高，重點城市面臨高庫存與 “以價換量” 的局面。6 月 13 日國常會提出推動房地產市場止跌回穩，繼續去庫存。" datetime: "2025-07-02T09:41:59.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/246956008.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/246956008.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/246956008.md) --- # 全國的樓市庫存到底有多少 不久前據國家統計局數據顯示，今年 5 月全國商品房待售面積高達 78142 萬平方米 再度創下近 10 多年來的歷史峯值 儘管 5 月底回落至 77427 萬平方米，但仍然比去年年底多了整整 2100 萬平方米 這也意味着今年平均每月新增庫存繼續超過了 420 萬平方米 更別提其中近一半比例的庫存還都是非住宅，比如大量的公寓、商鋪、寫字樓 這類產品本身去化週期就非常長，有的城市要幾十年才能賣完，壓力之大可想而知 與此同時二手房的庫存量也再創新高 對比去年 11 月和今年 6 月重點城市的掛牌情況 大部分還是呈現出天量庫存與 “以價換量” 並存的局面 不得不説，現在全國的**一二手房都處於庫存高位狀態** 也因此，6 月 13 日國常會上首次提出 “更大力度推動房地產市場止跌回穩”，明確下半年還將繼續猛攻去庫存 今天讓我們來看看，高庫存背後還有哪些值得挖掘的細節 ## 01 都是哪些城市現在的庫存最多、最老、最大 先來看總體情況 年初統計了 137 個典型城市的庫存規模，其中 42 個城市、佔比 30%，去化週期都在 3 年到 5 年的範圍內 更誇張的是還有 26 個城市足足超過 5 年 就庫存面積來説 一如我們常年來數據跟蹤的結果，重慶作為全國供應第一城，庫存依然穩居第一、基本沒怎麼下來過 不乏單個小區掛牌超過 1000 套，也同時是二手掛牌量最大的城市 緊隨其後的是成都和瀋陽，廣州的庫存在一線城市中也較為突出 那麼，這些庫存的**樓齡**分佈又是怎麼樣的呢 截止 4 月底，全國重點 110 城中有 19% 的庫存在 2015 年及以前，也就是樓齡超過 10 年 更大規模 54% 的庫存集中在 2020 到 2023 年這四年供應的，樓齡還在 5 年以內 細分到單個城市，庫存年份呈現出了不同的狀態 第一種就是大家熟知的比較新的發展城市 比如杭州，有一半的庫存都來自最近 10 年，也就是 2015 年後的次新房為主 第二種以西安、蘇州、成都、重慶等為代表 這些城市的庫存分佈比較均勻，差不多每個年份的供應都有，主要多是 2005 到 2015 年的房子 這種相對來説在全國範圍內數量是最多的 還有一種是半數庫存超過 20 年以上的極個別城市，比如蘭州、太原、天津 房屋老齡化比較嚴重，和新房形成明顯分化，也就越剩越多，遲遲無法去化 再從**面積段**的角度來看庫存，全國目前的庫存主力是 100 到 140 平產品 前兩年 100 到 120 平的佔比還只有 22%，隨着供應的持續加大，今年 4 月進一步提升到了 24% 120 到 140 平也從 17% 提高到了 20% 因此，兩者加起來足足有 44%，快佔了整個庫存的半壁江山 70 平以下和 70-100 平的庫存分佈各在 10% 和 15% 左右 更極致一點，180 平以上的豪宅庫存也有小部分庫存 不過由於產品本身銷售週期就比較長，平均去化都要在 6 年左右的時間 100-140 平的面積段對應到**户型**方面，也是三房和四房的庫存佔比排在前面 三房的庫存佔比多達 52%，四房也有 28% ## 02 去庫存較多的城市都是怎麼做的 近年來 “去庫存” 的辦法總結下來，主要是這三招：供給側縮表、需求端減負、制度性更新 首先就是**控制土地出讓，供應量明顯下降** 以庫存第一城重慶為例，去年市區僅成交 20 宗宅地，合計成交建面 135 萬平方米 只有新房全年交易量的四分之一不到，推動廣義消化週期下降了差不多 9 個月 鄭州同樣如此，去年土地成交宗數也比巔峯期少了超過 130 宗，創下歷史新低 而且這幾年的容積率也在不斷降低 在減少土地供應的同時，打造更多的低密社區以提升居住品質 都是推動鄭州能在去年成為全國 “去庫存” 第一城的重要原因 **_房企新盤供應隨之減少，推盤節奏也跟着放慢_** 重慶和鄭州之外，青島、長春、深圳、東莞多地都處於新房供不應求的狀態 其次就是**打開政策限制，充分為購房者減負** 不久前，廣州正式宣佈全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，成為全面放開的第一個一線城市 與此同時各地的公積金也在加大支持力度 能使用公積金的場景越來越多了，滿足大家的多元化生活需求 既能買新房、二手房還有本小區的停車位，還能用於老舊電梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互聯協同也在不斷加強 最後是**創新性出台了多種針對性制度** 比如收購存量一二手房源、發放地方專項債和重啓房票等，進一步促進庫存指標下降 像上海閔行就在近期宣佈將收購部分存量商品房源，用作保障性租賃住房，在郊區新房去化問題上又多了 “以購代建” 的新模式 廣東惠州就充分利用地方專項債，來收購存量土地，光是年初就計劃掏出 127.5 億元的鉅款 柳州、天津、廣州三個城市的擬收儲價格，也紛紛都超過了 70 億元 鄭州、無錫則是進行了轟轟烈烈的房票安置 針對房票的適用範圍、兑付流程以及房票細則等都進行了優化，又強勢助推了一波當地的庫存消化 此外，中央財政部直接支持的城市更新也在快速推進 6 月初公佈有哈爾濱、濟南、烏魯木齊等 20 城入選名單，都將在近期獲得定額補助 我們可以看到，現在全國各個城市不僅在放開限購限售 而且從首付到公積金、從舊城改造到城市更新 幾乎把所有的工具方法都利用起來，盡一切所能的去庫存 ## 03 典型房企們去庫存又如何了 分析完了這麼多重點城市，我們再來看看典型房企的情況 畢竟存貨作為房企的一項重要流動資產 是支持企業持續經營發展的根本，但是也面臨去化、結轉、減值等諸多不確定性 截止 2024 年底，全國 50 家上市房企的存貨規模為 7.4 萬億元，連續兩年呈現下降的態勢 經過去年一年的努力，足足有 47 家房企的存貨規模下降 其中萬科、碧桂園兩家的存貨減少最多，分別達到 1827 和 1576 億元 以下降最猛的萬科為例 去年年底，找廣州當地更換了廣州南站的三宗地塊，優化了土儲結構 今年 5 月又把杭州河語光年府的 75 套毛坯房，賣給杭州安居集團轉作保障性住房，把手頭的存量新房進行了迅速變現 少部分披露存貨週轉天數的房企，也都面臨不同程度的去化壓力 最誇張的京投發展直接突破了 10000 天，在北京的北熙區、森與天成幾個新房 TOD 項目都賣的不理想 排在第二的華夏幸福也接近 4800 天，算起來比 13 年還要多 具體到房企囤積的現房庫存，可分為住宅類、商業類、車庫類等幾類不同業態 也就是説，既要做好這些庫存項目的分析，也要及時加大折扣讓利 還有和政府合作以收儲模式處理閒置地塊和項目，加大大宗資產變現力度到處 “賣賣賣” 等，對症下藥 為了加快消化存量，房企們也都使出了渾身解數： 萬科推出了 “瘦身健體” 一攬子方案，把削減存量資產放在重中之重； 龍湖集團將重點從提升運營能力以及項目精細化管理，兩方面着手去庫存； 連優等生綠城中國和華潤置地，也表示今年要繼續改善去庫存問題…… ## 04 總結 去庫存是一個老生常談而又異常宏大的命題，背後涉及到太多方方面面 面對當下複雜且不確定的樓市，去庫存以回流資金成為行業共識 需要每一座城市通過土地供應 “縮量提質”，新房供應呈現 “量少質優”，還有政策組合拳等方式全力以赴 雖然今年以來樓市表現總體向好，部分城市消化了不少存量，可以説是近 10 年來最大力度的一次 “去庫存” 但整體而言，當前樓市的階段回穩仍然需要時間，才能把庫存控制到健康理想的範圍內 各地政府和房企們也才可以重新輕裝上陣 風險提示及免責條款 市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用户特殊的投資目標、財務狀況或需要。用户應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。 ### 相關股票 - [02007.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/02007.HK.md) - [02925.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/02925.HK.md) - [01109.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/01109.HK.md) - [600683.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/600683.CN.md) - [600340.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/600340.CN.md) - [00960.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/00960.HK.md) - [06098.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/06098.HK.md) - [03900.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/03900.HK.md) ## 相關資訊與研究 - [龍湖：如期完成「21 龍湖 04」兑付，本息合計約 15.54 億人幣](https://longbridge.com/zh-HK/news/286889440.md) - [聯交所批准潤地分拆 REIT 深交所上市](https://longbridge.com/zh-HK/news/286764239.md) - [華潤置地 4 月銷售額 259 億人幣同比升 50%，今年累計銷售暫升 2%](https://longbridge.com/zh-HK/news/286173321.md) - [華潤置地核數師畢馬威告退，建議委德勤接任](https://longbridge.com/zh-HK/news/286014549.md) - [內房前景丨碧桂園：盤活存量資源 上行週期齒輪緩緩轉動](https://longbridge.com/zh-HK/news/286059129.md)