香港住宅史上最大虧損紀錄誕生！9 年前天價買入，如今鉅虧 13 億港元，原業主系深圳神秘富豪陳紅天

香港住宅市場最大虧損出現了。

深圳祥祺集團主席陳紅天或相關人士持有的山頂歌賦山道 15 號大宅，在經歷兩年招標後以 7.9 億港元成交。

而該房源 2016 年買入價為 21 億港元，如今貶值 13.1 億港元，跌幅達 62.4%，呎價約 4.37 萬港元（1 平方呎約合 0.0929 平方米）。

《每日經濟新聞》記者注意到，該房源 2023 年因財務問題被東亞銀行接管，淪為銀主盤，歷經多次截標延期才找到買家。房源實用面積為 1.8 萬平方呎，配套近 1 萬平方呎花園和 2788 平方呎停車位，樓面呎價一度高達 22.74 萬港元。

注：銀主盤為香港樓市術語，指由於原業主未能按時償還銀行或其他金融機構的貸款，導致物業被債權人（通常是銀行）通過法律程序收回並接管，隨後由債權人負責出售以清償債務的房產。

“香港豪宅市場整體自 2021 年見頂後普遍下跌約 30%，部分豪宅跌幅在 35%～40%，銀主盤額外會再折讓 15%～20%。這次山頂歌賦山道個案跌幅超過 60%，屬於 ‘銀行急售 + 特殊個盤’ 雙重疊加。” 8 月 21 日下午，匯生國際資本總裁黃立衝向每經記者分析稱。

9 年前 21 億港元天價買入

2016 年 6 月，香港樓市正值熾熱期，陳紅天方面以 21 億港元天價從莊士國際購入山頂歌賦山道 15 號物業，樓面呎價 22.74 萬港元，一舉創下全港呎價新高，更一度成為全球豪宅呎價標杆。

這座位於香港傳統豪宅區的物業，不僅地理位置優越，規格也堪稱頂級：實用面積 1.8 萬平方呎，包含 3 層獨立屋及 3 層地庫，採用六房六套間隔設計，當時計劃作為自住用途進行高端改建。

然而 9 年後，這場轟動一時的豪宅交易以令人唏噓的方式落幕。

據祥祺集團 2023 年 5 月聲明，公司面臨 “階段性現金流問題”，主要原因是多筆大額應收賬款被臨時悔約，以及內地業務辦理遇到障礙。

每經記者注意到，從 2023 年 8 月首次公佈銷售安排開始，這棟豪宅的出售之路便異常艱難。

歷經近兩年反覆延期後，接管人於 2025 年 1 月將意向價下調到 7 億港元～8 億港元區間，最終在 8 月 19 日以 7.9 億港元成交。

值得注意的是，該物業於 2019 年已取得入夥紙（指入住許可證），但改建工程仍未完成，出售時部分區域甚至呈現荒廢狀態。

這筆 13.1 億港元的虧損，甚至超過了今年九龍半山超級豪宅緹外院墅 C 棟 10 億港元的成交價，在香港住宅市場前所未有。

在黃立衝看來，在當下市場環境，豪宅定價邏輯已由 “地標溢價” 轉向 “現金流與風險折現”。“過去單幢超大户型因流動性差、維護成本高，議價權完全在買方手裏。即便香港在 2024 年全面 ‘撤辣’，成交價仍徘徊底部，超級豪宅的溢價故事難再複製。” 黃立衝説。

注：撤辣是港澳樓市政策術語，指政府撤銷為抑制樓市過熱而實施的強效調控措施。

個人資產大幅縮水

公開資料顯示，陳紅天自 2015 年起在香港大手筆掃入物業，涉及金額約 69.87 億港元，除歌賦山道 15 號外，還有紅磡祥祺中心 A 座及 B 座商廈，以及港島東半山豪宅傲璇。

其中最具代表性的當屬紅磡祥祺中心。

2016 年 7 月，陳紅天以 45 億港元向會德豐地產購入紅磡 One HarbourGate 東座全幢，將其命名為祥祺中心，作為集團香港總部。

這棟 15 層高的臨海甲級寫字樓總面積約 27.9 萬平方呎，擁有 155 個車位，2024 年 12 月被香港都會大學以 26.5 億港元購入，較購入價賬面貶值 18.5 億港元，跌幅達 41.1%。

住宅方面，除歌賦山道 15 號外，陳紅天持有的山頂司徒拔道 53 號傲璇單位也在 2023 年 9 月以約 4.2 億港元售出，較當年 6.8 億港元的公開招標價下降約 38%。

與此同時，今年 7 月，陳紅天家族持有的中半山嘉富麗苑 1 座低層 B 室亦被銀主以 6455 萬港元出售，該單位為四房設計，實用面積 2348 平方呎。

每經記者梳理發現，陳紅天的資產擴張期主要集中在 2015～2017 年。這三年內，陳紅天在中國香港和英國的物業投資總額達近百億港元，且高度依賴銀行融資。但 2018 年後，由於房地產市場調整等因素，其資產價值開始持續縮水。

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