--- title: "中信證券：新土儲成盈利關鍵 看好 “好房子” 與優質運營的公司" type: "News" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/news/259233928.md" description: "中信證券發佈研報指出，2024 年後新獲得的土地將成為房企開發業務盈利的主要來源。當前新房供給過大和房價高企的情況已明顯緩解，市場具備止跌回穩的基礎。該行看好在杭州、上海、成都等地佈局的新貨充足、運營能力突出的公司，認為新貨是決定開發企業業績的關鍵因素。" datetime: "2025-09-29T00:37:03.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/259233928.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/259233928.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/259233928.md) --- # 中信證券：新土儲成盈利關鍵 看好 “好房子” 與優質運營的公司 智通財經 APP 獲悉，中信證券發佈研報稱，2024 年之後企業新獲得的土地，是當前房企開發業務盈利能力的主要來源。目前新房供給過大以及房價過高的情況已經明顯緩解，市場具備止跌回穩的基礎。在開發業務層面，該行看好新貨比較充分，營建好房子的能力較強，且新貨布局區域集中在杭州、上海、成都等地的公司。在經營性不動產領域，該行看好運營能力突出，資產組合優越的企業。 ## 中信證券主要觀點如下： **房企的新貨是決定開發企業業績和未來發展彈性的關鍵因素。** 存貨是房地產企業庫存的主體，而 2022 年之後新增的土地儲備是當前房地產企業比較有盈利的庫存。考慮到 2022-2024 年之間新增的土地儲備一般消化比較徹底 (估計平均去化率在 90% 以上)，當前開發企業真正可以談論盈利能力的資產，除去投資性不動產，在開發部分就是 2024 年之後新獲得的土地儲備。這部分土地儲備對應貨值的多寡，決定了公司未來優質可售貨值的多寡。 **當前城市之間新房盈利能力差異很大，少數城市貢獻了企業大多數的盈利，且高盈利城市不等同於一般認為的一線城市。** 由於不同城市的人口流入年齡結構不同，土地供給的質量不同，庫存去化壓力也不同，新房市場的盈利能力差異很大。該行認為，即便在當前偏弱的市場環境中，杭州、上海、成都三個城市在 2024 年之後新增的土地儲備，一般也能獲得良好的回報，該行估計淨利潤率在 8% 上下。深圳、西安、合肥三個城市，雖然景氣度遠不如上海、杭州和成都，但也不乏熱銷樓盤，項目盈利能力尚可。其他城市則受到市場下行影響更大，預計新出讓土地的平均潛在淨利潤率相對更低，或去化速度更慢。 **房地產公司項目的非標屬性和日益複雜的規劃條件，令詳解企業新貨質量變得較為困難，但對企業新增土地區域構成的簡單分析，則有助於揭示企業新貨質量。** 該行將上海、杭州、成都稱為一類區域，深圳、西安和合肥稱為二類區域，其他城市稱為三類區域。該行認為，2024 年之後一類區域拿地較為積極主動，佔比較高的公司，在未來銷售去化和盈利能力方面具備優勢。在這項統計中，濱江集團、招商蛇口、華潤置地排名居前，一類區域拿地佔比顯著超過其他大公司。如果該行比較 2024 年之後和 2022 年之後一類區域拿地佔比變化程度，則華潤置地 (01109)、招商蛇口 (001979.SZ)、中國金茂 (00817) 排名居前，這些公司在 2024 年之後區域聚焦更為堅決。如果算上二類區域，則濱江集團、招商蛇口在行業內一二類區域拿地佔比明顯領先。 **研究方法存在不足。** 必須説明，該行這一研究方法是存在一定缺陷的。首先是沒有納入對投資性房地產的考量;其次，單個城市的平均土地盈利質量較高，並不等於在這個城市拿地都是正確的。此外，也確實存在一些不那麼突出的城市，企業透過產品溢價獲得高盈利的情況;再次，該辦法沒有評價存量土地的質量，並假設 2021 年之前新增的存量土地普遍質量較低;最後，一類和二類區域可能會動態變化。但是，這一辦法除了在區域篩選上有主觀性，在數據上則是完全客觀的，且較之針對每塊土地進行質量評估的方法是大大簡便了，較之僅以一二線城市佔比來衡量拿地質量的辦法也明顯更符合市場的實際情況。 **風險提示：** 二手房市場供給不斷提升的風險。企業存量資產負擔偏重，跌價準備計提並不充分的風險。部分企業雖然積極獲取新貨，但開發能力偏弱的風險。 ### 相關股票 - [002244.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/002244.CN.md) - [02925.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/02925.HK.md) - [01109.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/01109.HK.md) - [001979.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/001979.CN.md) - [00817.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/00817.HK.md) ## 相關資訊與研究 - [聯交所批准潤地分拆 REIT 深交所上市](https://longbridge.com/zh-HK/news/286764239.md) - [李澤鉅稱全球大環境難以預測「風浪越大、越要企得穩」近期幾項大刁主因價錢合適](https://longbridge.com/zh-HK/news/287181243.md) - [《勝算在握》港灣家族辦公室郭家耀：薦買中海油、中國人壽](https://longbridge.com/zh-HK/news/287138030.md) - [長和︰將尋求一切可行途徑保障集團在巴拿馬港口權益](https://longbridge.com/zh-HK/news/287174139.md) - [長和李澤鉅︰現時大環境複雜多變難以預測，集團必須保持審慎「現金為王」](https://longbridge.com/zh-HK/news/287174742.md)