Community Healthcare Trust：這家房地產投資信託的 13% 收益率有多安全？

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社區醫療信託（NYSE: CHCT）擁有顯著的分紅增長記錄。自 2015 年開始支付分紅以來，該公司每個季度都提高了分紅。分紅已連續增加 41 個季度。

雖然每次的增加幅度不大——每次增加四分之一美分，但這些增加貢獻了當前 13% 的年收益率，而股票高收益率的主要原因是過去三年股價下跌了三分之二。

社區醫療信託在 36 個州擁有 200 處物業，租賃給醫生、醫院和其他醫療機構。

這是一家小型公司，每年的收入略超過 1 億美元。儘管股價疲軟，該公司仍然盈利且現金流為正。

讓我們看看它的現金流是否足以支持進一步的季度分紅增加。

由於社區醫療信託是一家房地產投資信託，我們使用一種稱為運營資金（FFO）的現金流指標。

去年，FFO 增長了 7%，達到了 5120 萬美元。今年，預計將略微下降至 5090 萬美元。預計 FFO 的輕微減少足以使社區醫療信託在其安全網評級上受到懲罰。

負現金流增長是一個重大警示信號。

由於去年總額與今年當前估計之間的差異非常小，因此公司有可能報告正的 FFO 增長，而不是略微負的。如果發生這種情況，社區醫療信託將獲得安全網評級的升級。

另一個關注點是支付比率。同樣，懲罰與不懲罰之間的差異非常小。

去年，社區醫療信託向股東支付了 5170 萬美元的分紅，而 FFO 為 5120 萬美元，因此它支付的分紅超過了收入（但僅僅是勉強）。預計今年這一差距將略微擴大——支付的分紅為 5350 萬美元，而 FFO 為 5090 萬美元。

這將使支付比率從 101% 上升至 105%，仍然略高於我對 REIT 的 100% 閾值。

在 2025 年前三個季度，FFO 總計僅為 3260 萬美元，因此公司需要在第四季度取得大幅增長，以超過當前全年的估計並覆蓋分紅。

如您所見，這是一個存在一些問題的分紅故事。FFO 一直在下降，預計今年將再次下降，而公司支付的分紅超過了收入。

儘管它只需要超過 FFO 預期 30 萬美元，但考慮到前九個月的 FFO 與該數字相距甚遠，且租賃房地產由於租金鎖定而相對可預測，這似乎不太可能。

好的一面是，該公司在季度分紅增加方面有着卓越的記錄，我預計管理層會盡一切努力保持這一 41 個季度的記錄。

我不預計會有即將到來的分紅削減，如果 FFO 改善，該公司的分紅安全評級甚至可能獲得一次或兩次升級。但如果 FFO 沒有改善，管理層將面臨一些艱難的決策。

分紅評級安全性：D

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