<p>Macerich (MAC) 仍然處於虧損狀態，過去五年淨虧損以平均每年 10.4% 的速度擴大，利潤率表現尚未顯示改善。預計收入增長僅為每年 1.8%，遠遠落後於美國市場整體的 10.5% 的增速。儘管面臨這些挑戰，預計盈利將以每年 89.5% 的速度激增，並預計在未來三年內恢復盈利。這一前景吸引了投資者的關注，尤其是當前股價為 17.67 美元，低於其估計的公允價值 30.8 美元。</p>
<p>請查看我們對 Macerich 的完整分析。</p>
<p>接下來，我們將這些最新的收益放在上下文中，通過將其與圍繞 Macerich 的社區敍述進行比較，看看這些數字在何處強化了主流情緒，以及在何處可能引發新的爭論。</p>
<p>看看社區對 Macerich 的看法</p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/30014d3b-0671-414d-b5d9-ced2f2a6fece/chart/earnings-and-revenue-history?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/30014d3b-0671-414d-b5d9-ced2f2a6fece/chart/earnings-and-revenue-history"/></p>
<p>截至 2025 年 11 月的 NYSE:MAC 收益與收入歷史</p>
<h2>7.9 倍淨債務與 EBITDA 的槓桿限制了增長</h2>
<ul>
<li>Macerich 的淨債務為 EBITDA 的 7.9 倍，這一水平在房地產投資信託基金中顯得較高，增加了財務壓力，尤其是在未來一到兩年內需要進一步再融資的情況下。</li>
<li>空頭強調，這一沉重的債務負擔對長期盈利增長和利潤率擴張構成挑戰。
<ul>
<li>這種槓桿的利息成本上升可能會壓縮已經疲弱的利潤率，並擠壓淨收益，尤其是在再融資條件惡化的情況下。</li>
<li>批評者指出，資產銷售的延遲或更高的再融資成本可能會危及共識預測的盈利恢復路徑。</li>
</ul>
</li>
</ul>
<h2>利潤率恢復前景：三年內從 -39.2% 到 0.9%</h2>
<ul>
<li>與當前的 -39.2% 的運營利潤率相比，分析師預計 Macerich 的利潤率將在三年內轉為正值，達到 0.9%。這代表了公共房地產投資信託基金中預期利潤率反轉最為劇烈的情況之一。</li>
<li>分析師的共識觀點強調，這一轉變受到多個催化劑的推動。
<ul>
<li>加速的租賃活動，強勁的租户需求和更高的體驗零售租金，如果新租約如計劃那樣落實，可能會提升淨運營收入。</li>
<li>共識指出，針對性的收購和處置表現不佳的資產將提升現金流的質量並穩定利潤率，但警告稱，任何租賃活動的放緩都將挑戰樂觀的預期。</li>
</ul>
</li>
</ul>
<h2>同業折扣：4.3 倍市銷率對比行業的 6 到 6.7 倍</h2>
<ul>
<li>Macerich 的市銷率為 4.3 倍，顯著低於美國零售房地產投資信託基金行業平均水平（6 倍）和其同行（6.7 倍）。這一差距反映了市場對未來盈利增長的謹慎預期。</li>
<li>分析師的共識觀點指出，如果公司能夠實現利潤率恢復，這一折扣可能提供價值。
<ul>
<li>儘管當前股價為 17.67 美元，較 DCF 公允價值（30.80 美元）折價 43%，但共識目標價為 19.80 美元，僅顯示 12% 的上行空間，表明大多數分析師在可持續盈利得到證明之前仍持謹慎態度。</li>
<li>共識認識到，成功轉變的信心受到槓桿和市場風險等持續風險的限制；尋求低價的投資者希望在差距縮小之前看到明確的執行。</li>
</ul>
</li>
<li>關於 Macerich 發展故事的動態，如果關鍵執行里程碑達成，可能會迅速發生變化。分析師正在關注租賃差價和資產負債表變動，以尋找早期信號。<strong>📊 閲讀完整的 Macerich 共識敍述。</strong></li>
</ul>
<h2>下一步</h2>
<p>要查看這些結果如何與長期增長、風險和估值相關，請在 Simply Wall St 上查看 Macerich 的完整社區敍述。將該公司添加到您的關注列表或投資組合中，以便在故事發展時收到提醒。</p>
<p>沒有以相同的方式看待這個故事？在幾分鐘內表達您獨特的觀點並分享您的看法。以您的方式進行。</p>
<p>您對 Macerich 研究的一個很好的起點是我們的分析，強調 2 個關鍵獎勵和 3 個可能影響您投資決策的重要警示信號。</p>
<h2>探索替代方案</h2>
<p>儘管盈利預測積極，Macerich 仍面臨高槓杆、利潤率疲弱和實現真正轉變的不確定性。</p>
<p>如果您想要財務狀況更穩健、資產負債表風險更少的投資組合，請查看專為突出財務韌性更強的公司而設計的穩健資產負債表和基本面股票篩選器（1979 個結果）。</p>
<p><em>本文由 Simply Wall St 撰寫，內容具有一般性。<strong>我們提供基於歷史數據和分析師預測的評論，僅使用無偏見的方法，我們的文章並不構成財務建議。</strong> 它不構成買賣任何股票的推薦，也不考慮您的目標或財務狀況。我們旨在為您提供以基本數據驅動的長期分析。請注意，我們的分析可能未考慮最新的價格敏感公司公告或定性材料。Simply Wall St 對任何提及的股票沒有持倉。</em></p>

馬塞裏奇房產

<p>Macerich (MAC) 在過去五年中，其淨虧損年均惡化了 10.4%，預計收入增長僅為 1.8%。儘管如此，預計每年盈利將激增 89.5%，並預計在三年內恢復盈利。該公司的槓桿率高達 7.9 倍的 EBITDA，這可能會對利潤率和收益造成壓力。分析師預測，利潤率將在三年內從-39.2% 恢復至 0.9%，但由於持續的風險，仍需保持謹慎。目前的股價為 17.67 美元，遠低於其估計的公允價值 30.80 美元，顯示出市場情緒謹慎</p>

<p>Macerich (MAC) remains unprofitable as net losses have expanded at an average rate of 10.4% per year over the past five years, and margin performance is yet to show improvement. Revenue growth is projected at just 1.8% per year, lagging well behind the broader US market’s pace of 10.5%. Despite these challenges, earnings are forecast to surge 89.5% per year with a return to profitability expected within the next three years. This outlook has drawn investor attention, especially with the share price currently trading at $17.67, below its estimated fair value of $30.8.</p>
<div class="lb-trans"><p>Macerich (MAC) 仍然處於虧損狀態，過去五年淨虧損以平均每年 10.4% 的速度擴大，利潤率表現尚未顯示改善。預計收入增長僅為每年 1.8%，遠遠落後於美國市場整體的 10.5% 的增速。儘管面臨這些挑戰，預計盈利將以每年 89.5% 的速度激增，並預計在未來三年內恢復盈利。這一前景吸引了投資者的關注，尤其是當前股價為 17.67 美元，低於其估計的公允價值 30.8 美元。</p>
</div><p>See our full analysis for Macerich.</p>
<div class="lb-trans"><p>請查看我們對 Macerich 的完整分析。</p>
</div><p>Next up, we put these latest earnings in context by comparing them to the community narratives circling around Macerich, seeing where the numbers reinforce the prevailing sentiment and where they might spark new debates.</p>
<div class="lb-trans"><p>接下來，我們將這些最新的收益放在上下文中，通過將其與圍繞 Macerich 的社區敍述進行比較，看看這些數字在何處強化了主流情緒，以及在何處可能引發新的爭論。</p>
</div><p>See what the community is saying about Macerich</p>
<div class="lb-trans"><p>看看社區對 Macerich 的看法</p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.simplywall.st/company/30014d3b-0671-414d-b5d9-ced2f2a6fece/chart/earnings-and-revenue-history" alt="" original-src="https://images.simplywall.st/company/30014d3b-0671-414d-b5d9-ced2f2a6fece/chart/earnings-and-revenue-history"/></p>
<p>NYSE:MAC Earnings &amp; Revenue History as at Nov 2025</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 2025 年 11 月的 NYSE:MAC 收益與收入歷史</p>
</div><h2>Leverage at 7.9x Net Debt to EBITDA Shapes Growth Limits</h2>
<div class="lb-trans"><h2>7.9 倍淨債務與 EBITDA 的槓桿限制了增長</h2>
</div><ul>
<li>Macerich carries net debt at 7.9 times EBITDA, a level that stands out as high for a REIT and adds financial pressure, especially with further refinancing needed in the next one to two years.</li>
<li>Bears emphasize this heavy debt load challenges long-term earnings growth and margin expansion.
<ul>
<li>Rising interest costs on this leverage could compress already-weak margins and squeeze net earnings, especially if refinancing conditions worsen.</li>
<li>Critics highlight that delays in asset sales or higher refinancing costs risk derailing the path to profitability forecast by consensus.</li>
</ul>
</li>
</ul>
<div class="lb-trans"><ul>
<li>Macerich 的淨債務為 EBITDA 的 7.9 倍，這一水平在房地產投資信託基金中顯得較高，增加了財務壓力，尤其是在未來一到兩年內需要進一步再融資的情況下。</li>
<li>空頭強調，這一沉重的債務負擔對長期盈利增長和利潤率擴張構成挑戰。
<ul>
<li>這種槓桿的利息成本上升可能會壓縮已經疲弱的利潤率，並擠壓淨收益，尤其是在再融資條件惡化的情況下。</li>
<li>批評者指出，資產銷售的延遲或更高的再融資成本可能會危及共識預測的盈利恢復路徑。</li>
</ul>
</li>
</ul>
</div><h2>Margin Recovery Outlook: -39.2% to 0.9% in Three Years</h2>
<div class="lb-trans"><h2>利潤率恢復前景：三年內從 -39.2% 到 0.9%</h2>
</div><ul>
<li>Compared to current operating margins of -39.2%, analysts expect Macerich’s margins to turn positive, reaching 0.9% in three years. This represents one of the sharpest expected margin reversals among public REITs.</li>
<li>Analysts' consensus view stresses this turnaround is propelled by several catalysts.
<ul>
<li>Accelerated leasing activity, with strong tenant demand and higher rents on experiential retail offerings, could bolster net operating income if new leases materialize as planned.</li>
<li>Consensus points to targeted acquisitions and the disposal of underperforming assets as boosting the quality of cash flows and stabilizing margins, but cautions that any slowdown in leasing would challenge upbeat estimates.</li>
</ul>
</li>
</ul>
<div class="lb-trans"><ul>
<li>與當前的 -39.2% 的運營利潤率相比，分析師預計 Macerich 的利潤率將在三年內轉為正值，達到 0.9%。這代表了公共房地產投資信託基金中預期利潤率反轉最為劇烈的情況之一。</li>
<li>分析師的共識觀點強調，這一轉變受到多個催化劑的推動。
<ul>
<li>加速的租賃活動，強勁的租户需求和更高的體驗零售租金，如果新租約如計劃那樣落實，可能會提升淨運營收入。</li>
<li>共識指出，針對性的收購和處置表現不佳的資產將提升現金流的質量並穩定利潤率，但警告稱，任何租賃活動的放緩都將挑戰樂觀的預期。</li>
</ul>
</li>
</ul>
</div><h2>Peer Discount: 4.3x Price-to-Sales vs. 6 to 6.7x for Industry</h2>
<div class="lb-trans"><h2>同業折扣：4.3 倍市銷率對比行業的 6 到 6.7 倍</h2>
</div><ul>
<li>Macerich’s price-to-sales multiple of 4.3x is notably below both the US Retail REITs industry average (6x) and its peer group (6.7x). This gap reflects cautious market expectations despite projected earnings growth.</li>
<li>Analysts' consensus view notes this discount may offer value if the company executes on margin recovery.
<ul>
<li>While the current share price of $17.67 trades at a 43% discount to DCF fair value ($30.80), the consensus price target of $19.80 signals only 12% upside, indicating most analysts remain cautious until sustainable profitability is proven.</li>
<li>Consensus recognizes that confidence in a successful turnaround is limited by ongoing risks like leverage and market exposure; bargain hunters will want to see clear execution before the gap closes.</li>
</ul>
</li>
<li>Momentum around Macerich's evolving story has the potential to shift quickly if key execution milestones are hit. Analysts are watching both leasing spreads and balance sheet moves for early signals. <strong>📊 Read the full Macerich Consensus Narrative.</strong></li>
</ul>
<div class="lb-trans"><ul>
<li>Macerich 的市銷率為 4.3 倍，顯著低於美國零售房地產投資信託基金行業平均水平（6 倍）和其同行（6.7 倍）。這一差距反映了市場對未來盈利增長的謹慎預期。</li>
<li>分析師的共識觀點指出，如果公司能夠實現利潤率恢復，這一折扣可能提供價值。
<ul>
<li>儘管當前股價為 17.67 美元，較 DCF 公允價值（30.80 美元）折價 43%，但共識目標價為 19.80 美元，僅顯示 12% 的上行空間，表明大多數分析師在可持續盈利得到證明之前仍持謹慎態度。</li>
<li>共識認識到，成功轉變的信心受到槓桿和市場風險等持續風險的限制；尋求低價的投資者希望在差距縮小之前看到明確的執行。</li>
</ul>
</li>
<li>關於 Macerich 發展故事的動態，如果關鍵執行里程碑達成，可能會迅速發生變化。分析師正在關注租賃差價和資產負債表變動，以尋找早期信號。<strong>📊 閲讀完整的 Macerich 共識敍述。</strong></li>
</ul>
</div><h2>Next Steps</h2>
<div class="lb-trans"><h2>下一步</h2>
</div><p>To see how these results tie into long-term growth, risks, and valuation, check out the full range of community narratives for Macerich on Simply Wall St. Add the company to your watchlist or portfolio so you'll be alerted when the story evolves.</p>
<div class="lb-trans"><p>要查看這些結果如何與長期增長、風險和估值相關，請在 Simply Wall St 上查看 Macerich 的完整社區敍述。將該公司添加到您的關注列表或投資組合中，以便在故事發展時收到提醒。</p>
</div><p>Not seeing the story in the same way? Bring your unique perspective to life in just a few minutes and share your take. Do it your way</p>
<div class="lb-trans"><p>沒有以相同的方式看待這個故事？在幾分鐘內表達您獨特的觀點並分享您的看法。以您的方式進行。</p>
</div><p>A great starting point for your Macerich research is our analysis highlighting 2 key rewards and 3 important warning signs that could impact your investment decision.</p>
<div class="lb-trans"><p>您對 Macerich 研究的一個很好的起點是我們的分析，強調 2 個關鍵獎勵和 3 個可能影響您投資決策的重要警示信號。</p>
</div><h2>Explore Alternatives</h2>
<div class="lb-trans"><h2>探索替代方案</h2>
</div><p>Despite a positive earnings forecast, Macerich still faces high leverage, weak margins, and uncertainty about delivering a true turnaround.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管盈利預測積極，Macerich 仍面臨高槓杆、利潤率疲弱和實現真正轉變的不確定性。</p>
</div><p>If you want portfolios with sturdier finances and fewer balance sheet risks, check out solid balance sheet and fundamentals stocks screener (1979 results) designed to spotlight companies built for stronger financial resilience.</p>
<div class="lb-trans"><p>如果您想要財務狀況更穩健、資產負債表風險更少的投資組合，請查看專為突出財務韌性更強的公司而設計的穩健資產負債表和基本面股票篩選器（1979 個結果）。</p>
</div><p><em>This article by Simply Wall St is general in nature. <strong>We provide commentary based on historical data and analyst forecasts only using an unbiased methodology and our articles are not intended to be financial advice.</strong> It does not constitute a recommendation to buy or sell any stock, and does not take account of your objectives, or your financial situation. We aim to bring you long-term focused analysis driven by fundamental data. Note that our analysis may not factor in the latest price-sensitive company announcements or qualitative material. Simply Wall St has no position in any stocks mentioned.</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>本文由 Simply Wall St 撰寫，內容具有一般性。<strong>我們提供基於歷史數據和分析師預測的評論，僅使用無偏見的方法，我們的文章並不構成財務建議。</strong> 它不構成買賣任何股票的推薦，也不考慮您的目標或財務狀況。我們旨在為您提供以基本數據驅動的長期分析。請注意，我們的分析可能未考慮最新的價格敏感公司公告或定性材料。Simply Wall St 對任何提及的股票沒有持倉。</em></p>
</div>

馬塞裏奇（MAC）：虧損每年惡化 10.4%，利潤率的恢復在即將公佈的財報中引起關注