惠譽評級 - 紐約-2025 年 11 月 10 日：
惠譽評級已確認德意志銀行證券 COMM 2010-C1 商業抵押貸款通過證書（COMM 2010-C1）、Cantor 商業房地產（CFCRE）商業抵押信託 2011-C2 商業抵押貸款通過證書（CRCRE 2011-C2）以及德國美國資本公司的 COMM 2012-LC4（COMM 2012-LC4）商業抵押貸款通過證書交易的 12 個等級。
COMM 2010-C1 中 D 級的評級展望已從負面調整為穩定。CRCRE 2011-C2 中 D 級的展望保持穩定。
CFCRE 2011-C2
----D 12527DAF7；長期評級；確認；BBsf；評級展望穩定
----E 12527DAG5；長期評級；確認；Csf
----F 12527DAH3；長期評級；確認；Csf
----G 12527DAJ9；長期評級；確認；Csf
COMM 2010-C1
----D 12622DAK0；長期評級；確認；BBsf；評級展望穩定
----E 12622DAL8；長期評級；確認；CCCsf
----F 12622DAM6；長期評級；確認；CCsf
----G 12622DAN4；長期評級；確認；Csf
COMM 2012-LC4
----C 126192AG8；長期評級；確認；CCsf
----D 126192AK9；長期評級；確認；Csf
----E 126192AL7；長期評級；確認；Csf
----F 126192AM5；長期評級；確認；Csf
關鍵評級驅動因素
池集中度；不利選擇：這些交易集中在三筆或更少的貸款/資產上，其中大多數被視為惠譽關注貸款（FLOCs）。惠譽進行了透視分析，以確定貸款的預期回收和損失，以評估未償還等級的評級相對於信用增強（CE）。在某些情況下，這一分析導致由於剩餘貸款的抵押品質量較弱以及對最終再融資能力和/或解決方案的擔憂而設定了評級上限。確認的等級反映了自上次評級行動以來穩定的池表現和損失預期。
COMM 2010-C1 中 D 級的展望從負面調整為穩定，反映了信用增強的增加和對剩餘貸款 Fashion Outlets of Niagara Falls 的一致回收預期。由於預計有足夠的回收來全額支付 D 級，因此不預期降級。
FLOCs 和特別服務貸款：COMM 2012-LC4、COMM-2010-C1 和 CRCRE 2011-C2 交易中的所有五筆貸款均為 FLOCs，包括 COMM 2012-LC4 中的兩筆特別服務貸款。
COMM 2010-C1 中剩餘一筆貸款為 Fashion Outlets of Niagara Falls，由 Macerich 公司贊助。該貸款於 2023 年 10 月因即將到期違約而轉入特別服務，並於 2024 年 7 月 19 日作為更正的抵押貸款返回給主服務商。由於修改，該貸款已延長至 2026 年 10 月，並保持正常。
該貸款以位於紐約尼亞加拉的一個佔地 525,663 平方英尺的奧特萊斯購物中心為擔保，靠近美國和加拿大邊界。該物業嚴重依賴旅遊；在疫情之前，該物業自發行以來銷售額顯著下降，入住率波動。
根據服務商的數據，2025 年 6 月的債務服務覆蓋率（DSCR）為 0.77 倍，入住率為 69.7%，而 2024 年年底的 DSCR 為 0.98 倍，入住率為 76.5%。惠譽的'Bsf'評級案例損失為 28.2%（在集中調整之前），基於 2024 年年底的淨營業收入（NOI）和 20% 的資本化率，導致惠譽壓力值為 4590 萬美元。
COMM 2012-LC4 中損失的最大貢獻者是 Square One Mall 貸款（佔池的 74.4%），該貸款以位於馬薩諸塞州索古斯的一個 928,667 平方英尺的區域購物中心的 542,751 平方英尺部分為擔保。該貸款於 2020 年 7 月因與疫情相關的即將到期的貨幣違約而轉入特別服務，並於 2021 年 9 月初進行了修改；修改條款包括將到期日延長至 2027 年 1 月。該貸款於 2021 年 11 月返回主服務商，並將在剩餘期限內進行現金管理，所有超額現金流將進行超額攤銷。
非抵押品的主要租户包括梅西百貨和於 2020 年 9 月關閉的前西爾斯商店。主要抵押品租户包括 BD's 傢俱、Dick's Sporting Goods、T.J. Maxx 和百思買。其他租户包括 Old Navy、The Gap/Gap Kids、H&amp;M、Express、American Eagle Outfitters、Victoria's Secret、Hollister Co.和 Aeropostale。
截至 2025 年 6 月，抵押品的入住率為 75%，DSCR 為 1.02 倍，而 2024 年年底的 DSCR 為 1.53 倍，入住率為 77%。惠譽的'Bsf'評級案例損失為 39%（在集中調整之前），與之前的評級行動一致，反映了每平方英尺 141 美元的回收價值。
信用增強（CE）的變化：截至 2025 年 10 月的報告，自發行以來，綜合餘額顯著減少，COMM 2010-C1 減少了 90.9%，COMM 2012-LC4 減少了 89.1%，CRCRE 2011-C2 減少了 90.5%。
評級敏感性 可能單獨或共同導致負面評級行動/降級的因素
由於 FLOCs 的持續表現不佳而導致的損失高於預期，可能會導致'BBsf'類別評級的降級，以及對特別服務貸款/資產或其他 FLOCs 的損失確定性增加。
當損失變得更加確定和/或發生損失時，將發生對困境評級的降級。
可能單獨或共同導致正面評級行動/升級的因素
鑑於這些交易的顯著池集中度和不利選擇，升級不太可能，但如果特別服務貸款的回收好於預期，或 FLOCs 的價值或回收預期顯著提高，則可能發生升級。
根據 SEC 規則 17G-10 使用第三方盡職調查
與此評級行動相關的 ABS 盡職調查表 15E 未提供給惠譽，也未由惠譽審查。
作為評級關鍵驅動因素引用的實質性重要來源的參考，分析中使用的主要信息來源在適用標準中進行了描述。ESG 考慮因素
ESG 信用相關性的最高評分為'3'，除非本節另有説明。評分為'3'意味着 ESG 問題對實體的信用影響中性或僅有微小影響，這要麼是由於其性質，要麼是由於實體對其管理的方式。惠譽的 ESG 相關性評分不是評級過程中的輸入；它們是對 ESG 因素在評級決策中相關性和重要性的觀察。有關惠譽 ESG 相關性評分的更多信息，請訪問 https://www.fitchratings.com/topics/esg/products#esg-relevance-scores。
聯繫方式：
監測評級分析師
Caroline Lewis，
分析師
+1 312 205 3394
caroline.lewis@fitchratings.com
惠譽評級公司
One North Wacker Drive
Chicago, IL 60606
委員會主席
Brook Sutherland，
高級董事
+1 312 606 2346
robert.sutherland@fitchratings.com
媒體關係：Anne Wilhelm，紐約，電話：+1 212 908 0334，電子郵件：anne.wilhelm@thefitchgroup.com
更多信息請訪問 www.fitchratings.com
附加披露
多德 - 弗蘭克評級信息披露表
徵求狀態
針對未經請求的信用評級的附加披露
認可狀態
認可政策
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商業抵押擔保證券 ETF - iShares

惠譽評級確認了 2010 年至 2012 年間三筆美國商業抵押貸款通過證券交易中的 12 個等級。COMM 2010-C1 中 D 級的展望從負面調整為穩定，反映了信用增強和回收預期的提高。交易中的所有貸款均被歸類為惠譽關注貸款，其中一些貸款已被特別服務。造成損失的最大因素是 Square One Mall 貸款，該貸款因疫情相關問題進行了修改。總體而言，被確認的等級表明儘管面臨挑戰，池的表現仍然穩定

惠譽確認了 2010-2012 年發行的 3 個美國商業抵押擔保證券交易中的 12 個類別的評級