分析師：政府售地競標熱度高 集售明年料仍冷清 | 聯合早報網

房地產集體出售市場寒風陣陣，今年迄今有五個項目成交，比去年多一個。

但由於這些是小型私宅項目和工業大樓，因此價格不如去年售出的大型商用建築和私宅項目。今年的集售總交易額為 3 億 5039 萬元，同比大跌 84.4%。

發展商避開集售轉向政府售地

房地產分析師指出，集售項目要價高，加上政府計劃推出更多新私宅地段，讓發展商避開收購集售項目，因此，明年的集體出售市場預料會依舊疲弱。

今年上半年售出的集售項目是裏峇峇利花園（River Valley Apartments）、正新工業大廈（Ching Shine Industrial Building）和麥波申工業大廈（MacPherson Industrial Complex），可是下半年的集售市場卻 “冷颼颼”，不僅招標的項目數量少，成交的更少。

在下半年推出市場的項目有四個，其中的 Chiku Mansions 和 Starpoint 319 成功售出，成交價分別為 2200 萬元和 5530 萬元。另外兩個是新加坡購物中心（Singapore Shopping Centre）和 Pek Chuan Building。這兩座商用大樓還在尋找買家。

去年是大型項目的 “旺年”，成交的有凱煌大酒店和購物中心（Concorde Hotel and Shopping Mall）、加東商業中心（Katong Plaza）、湯申景花園（Thomson View）和德輝大廈（Delfi Orchard），交易總額 22 億 5000 萬元。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）新加坡及東南亞研究部主管黃顯洋接受《聯合早報》訪問時説，與去年相比，今年的集售交易額顯著下降。

“隨着房價不斷上漲，賣家換房子的成本更高，發展商在房地產降温措施下保持謹慎，尤其是受到額外買方印花税（ABSD）的限制。由於集售交易通常更復雜，且要較遲才能推出重新發展的項目，政府售地已成為發展商儲備土地的首選途徑。”

他指出，今年截止的每幅地段，包括執行共管公寓地段的平均競標方數量上升至 5.1，高於 2024 年的 2.9。

宜迪產業投資諮詢主管徐曉芬也有類似看法。她認為政府售地是集售項目的強大競爭者，而今年在正選名單的地段就多達 20 幅，另外還有 12 幅備選地段。

賣家要價偏高 降低成功率

另一個讓發展商選擇政府地段的原因，就是集售項目要價不低。

徐曉芬説：“雖然仍有不少集售項目推出市場，但業主的要價與發展商願意支付的價格之間，仍存有差異，導致集體出售的成功率較低。”

政府正在檢討分層地契法令下的集體出售政策與法規，可能降低業主同意集售的門檻。

博納產業（PropNex）研究與內容主管黃秀瑩認為，若放寬條例，料會有更多項目招標，但能否順利成交，仍要視市場條件和屋主的價格預期而定。

“發展商只會選擇那些位置優越、價格合理，以及從重新發展潛力和盈利能力來看，具有商業意義的地段，只有這樣，發展商才會進入集售市場。”

一個巴掌拍不響，要吸引發展商進場，必須有充足的購地選擇。

徐曉芬指出，一些項目無法取得足夠的業主同意集售，原因除了對集售價不滿意之外，有些業主也認為收益分配不合理。另外還有一些業主因為是外籍人士，他們擔心在購買替代房子時要支付 60% 的額外買方印花税，因此不願賣掉現有的住房。

徐曉芬希望，政府能為集售項目的外籍屋主調整額外買方印花税，以及推出更明確且公平的收益分配指導原則，尤其是適合綜合發展項目的收益分配法。

業內：明年集售需求料將低迷

新的一年即將來臨，受訪分析師都認為，發展商在選購集售項目時依舊會非常謹慎。

黃秀瑩預測，私宅項目的集售需求料會依舊低迷，因為屋主和發展商的價格預期仍有差距，而轉售價格仍在上升，替代房子價格高昂，屋主應該會維持要價。

黃顯洋較為樂觀。他説，貸款利率料會進一步下降，可能促使發展商更積極購地。競標政府地段失敗的發展商也會考慮收購集售項目，尤其是地點優越，且獲得所有屋主同意集售的小型項目。