--- title: "與砂之船房地產首席執行官的 kopi-C 對話：\"只有當我們的租户成功時，我們才會成功\"" type: "News" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/news/269171310.md" description: "砂之船房地產在首席執行官程興源的領導下，打破了被動房地產投資信託的刻板印象，通過積極與租户合作來提升零售業績。砂之船房地產在中國運營，其收入與租户的成功緊密相關，採用固定和基於銷售的可變收入雙重模式。這種方法使房地產投資信託的增長與租户銷售相一致，促進了合作環境的形成。程強調為消費者和品牌創造價值，採用創新策略，如體驗式購物目的地和表演舞台，以提升租户銷售" datetime: "2025-12-09T19:09:40.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/269171310.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/269171310.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/269171310.md) --- # 與砂之船房地產首席執行官的 kopi-C 對話："只有當我們的租户成功時，我們才會成功" _Sasseur REIT 打破了房地產投資信託（REIT）作為被動房東的刻板印象，而是作為一個積極的零售合作伙伴，以高接觸的模式在每一次銷售中實現更多價值。_ 當許多投資房地產投資信託的人想象他們的投資時，可能會想到商業區的辦公空間、郊區的購物中心或遠離城市和市區的工業建築和數據中心。 租金被收取，租約被管理，入住率保持穩定，投資者和 REIT 管理者都從中獲得收益。事情就是這樣。 而 Sasseur REIT 則在一個不同的宇宙中運作。 它的購物中心位於中國，其收入與零售表現密切相關。 畢竟，它的首席執行官程興源相信，只有當租户成功時，業務才會成功——這一觀點在某種程度上與 REIT 有時被視為收租而讓租户零售商苦苦掙扎的聲譽形成鮮明對比。 “我們不僅僅是一塊房地產，” 程説。 “我們的業務是為消費者和品牌創造價值。當他們表現良好時，我們的投資者也會表現良好。” **租户成功時我們也成功** 程於 2025 年 10 月 29 日正式擔任首席執行官，但他的準備工作早在此之前就已開始。作為 REIT 前兩位首席執行官管理團隊的一部分，他花了多年時間學習業務的方方面面。他的經驗涵蓋了贊助商的運營以及受託管理者在中國的日常現實。 Sasseur REIT 於 2018 年上市，擁有四個高端奧特萊斯購物中心——2 個在重慶，1 個在昆明，1 個在合肥——是其贊助商管理的 19 個奧特萊斯生態系統的一部分。 但品牌背後有一個象徵性的起源故事。 程分享道，“Sasseur” 這個詞源自法語，意為 “篩選” 或 “提煉”。 程解釋説，創始人採用這個詞是為了表達三個理念：提煉，旨在提供最佳的零售體驗；質量，體現在策劃強大的品牌；價值，相信如果捕捉到消費者的需求，就能為投資者帶來有意義的回報。 他微笑着分享這些，然後補充道：“別人沒有的，我們有；別人有的，我們做得更好。” 而他有例子來支持這一點。 在重慶，Sasseur 的旗艦購物中心——兩江奧特萊斯——在最近的週年慶促銷期間開放了 36 小時。 作為回應，購物中心吸引了超過 10 萬名顧客，並在第一天實現了超過 20% 的銷售增長。 這反映了 Sasseur REIT 對其奧特萊斯的看法：它們不僅僅是購物中心，而是中產階級消費者和家庭的體驗目的地。 程還描述了在昆明年末慶祝活動期間，團隊將户外廣場改造成一個圓形表演舞台。 歌手們表演，煙花照亮了夜空，家庭們一直待到晚上。 **每一次銷售都做得更多** 如果有一個理念能夠概括 Sasseur 的模式，那就是：一切都建立在幫助租户銷售更多的基礎上，因為 REIT 只有在租户增長時才能增長。 這基於 Sasseur 的受託管理協議（EMA）模型，決定了 REIT 如何獲得收入。 與主要依賴固定租金的傳統 REIT 不同，Sasseur 有一個雙重結構：一個固定部分為單元持有者提供可預測的收入，另一個可變部分直接與奧特萊斯銷售掛鈎。 此外，超過 90% 的租約是基於銷售額的租金。在通俗的説法中，租户按銷售額的一定比例支付租金。 這創造了一種一致性，即 REIT 沒有激勵去提高租金，而是激勵去提高租户的銷售。 正如程所説：“如果我們的租户無法生存，我們就沒有租金。” 這種一致性也體現在 Sasseur REIT 的運營文化中。總經理每天走訪購物中心，提供關於店鋪佈局、視覺營銷角度和產品範圍的反饋。 促銷員——每個品牌背後的銷售人員——不僅接受來自他們直接工作的品牌的培訓和激勵，還接受來自運營方的培訓和激勵。如果他們達到銷售目標，就會獲得代金券或現金獎勵。 “我們的總經理就像活動組織者，” 他補充道。“如果有促銷活動即將來臨，必須讓人感到興奮。” **洞察中國消費者行為的變化** 程的消費者洞察敏鋭且紮根於他和他的團隊在購物中心的觀察。他表示，年輕的中國消費者，尤其是千禧一代，越來越傾向於國內品牌，如安踏和李寧，反映出對中國產品的更深層次的自豪感。 這導致了租户組合的變化，國內運動服和時尚品牌成為奧特萊斯需求的一個增長組成部分。 他還強調了兒童服裝的崛起，這得益於他們購物中心周圍的家庭人口結構。在昆明，團隊將一個低人流的三樓改造成一個完整的兒童區域，配備遊樂場、兒童時尚和娛樂設施。 結果：客流量激增，家庭們現在將其作為購物目的地。 **展望未來：基於業績記錄建立信心** 儘管一些購物中心已經有 16 或 17 年的歷史，但 REIT 最近在週年慶活動的第一天實現了 30% 的同比銷售增長。程將此視為證明，只要採取正確的運營方法，奧特萊斯購物中心即使在不確定的環境中也能增長。 與此同時，程用跑步機的比喻來描述中國的零售。“如果你在跑步機上跑步而不停止，你必須不斷前進。零售也是如此。如果我們停止前進，如果我們變得停滯不前，我們就會失敗。” 這是一個優雅的方式來捕捉中國消費市場的節奏，在這裏，消費者的偏好迅速變化，購物中心必須更快地做出反應。 在描述未來的增長計劃時，他對收購持謹慎態度——目前受到保密協議的限制——但表示該房地產投資信託基金（REIT）正在積極探索贊助商其他管理的資產，評估哪些資產能夠滿足所需的收益門檻。 他還強調了更廣泛的宏觀趨勢。 中國政府一直在推動更強勁的國內消費，奧特萊斯購物中心因此受益。傳統購物中心面臨困境，但奧特萊斯穩步增長，該行業年均增長約 10%。 預計中國中產階級人數在 3 億到 3.5 億之間——“相當於美國的人口規模，” 程先生強調——他認為該 REIT 正在順應一個長期的結構性趨勢，而不是短暫的爆發。 **為什麼這個 REIT 對新加坡投資者重要** 當被問及如何總結他的推介時，程先生毫不猶豫。“我們不僅僅是房地產。我們是一個由中國快速增長的國內消費支撐的高收益工具。” 他強調了韌性。畢竟，奧特萊斯購物中心即使在消費降級期間也表現良好，因為消費者仍然希望以更好的價格獲得優質商品。他談到了該 REIT 的吸引人收益率，這是新加坡市場上最高的之一。他還提到其內在價值，他認為當前市場價格並未完全反映這一點。 但超越數字，突顯的是企業的精神。 根據程先生的説法，Sasseur REIT 並不是一個僅僅關注收取租金的房東。它是一個為每一筆銷售、每一個品牌關係和每一個消費者體驗而努力的合作伙伴。 簡單來説：它的成功在於為租户、租户的付費客户或投資者做得更多。 **關於 Sasseur REIT** Sasseur REIT 是亞洲首個上市的零售奧特萊斯購物中心 REIT，為投資者提供了參與中國快速增長的零售奧特萊斯購物中心行業的獨特機會。其初始投資組合包括四個高質量的零售奧特萊斯購物中心，戰略性地位於重慶、昆明和合肥等快速發展的城市，合計可出租面積為 310,241 平方米。 Sasseur REIT 以明確的投資使命成立，主要專注於收購和管理多元化的收入產生房地產資產，主要用於零售奧特萊斯購物中心用途。它還投資於與該行業相關的房地產資產，初步重點關注亞洲的機會。 欲瞭解更多信息，請訪問 https://www.sasseurreit.com/。 **關於 kopi-C：公司專欄** kopi-C 是 SGX 研究的定期專欄，專注於領先公司的 C 級高管。這些訪談是對高級管理層的介紹，旨在幫助投資者更好地瞭解這些公司的管理者。 _**喜歡這篇文章嗎？**_ - _立即訂閲我們的_ SGX My Gateway _通訊，以獲取最新市場新聞、行業表現、新產品發佈更新和關於 SGX 上市公司的研究報告的彙編。_ - _通過我們的 **SGX Invest**_ Telegram _頻道保持最新動態。_ ### 相關股票 - [CRPU.SG](https://longbridge.com/zh-HK/quote/CRPU.SG.md) ## 相關資訊與研究 - [砂之船房地產在第一季度的組合銷售額創下了 2617 億美元的歷史新高](https://longbridge.com/zh-HK/news/286500145.md) - [御龍山三房月租 4.1 萬 回報 4.7 厘](https://longbridge.com/zh-HK/news/286871338.md) - [AI 與真人同台飆戲，演員們最嚴厲的 “父親” 來了？](https://longbridge.com/zh-HK/news/286544548.md) - [企業晚會主持樂團表演推薦 現場演唱歌手營造活動氛圍](https://longbridge.com/zh-HK/news/285712509.md) - [這一次，不比炫技，比誰更能 “幹活”](https://longbridge.com/zh-HK/news/286642857.md)