--- title: "為什麼這位億萬富翁房地產開發商對數據中心發出警告" type: "News" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/news/270006713.md" description: "萊昂資本集團創始人費爾南多·德·萊昂對投資數據中心持謹慎態度，儘管黑石集團和 KKR 等大型公司對此表現出興趣。他質疑數據中心的長期可行性，指出人工智能技術可能會過時以及租賃風險。他強調了解資本來源的重要性，並警告不要將養老金基金置於風險之中。他在進化生物學方面的背景影響了他的投資決策，專注於市場參與者和資本流動" datetime: "2025-12-17T12:00:01.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/270006713.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/270006713.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/270006713.md) --- # 為什麼這位億萬富翁房地產開發商對數據中心發出警告 這篇文章的一個版本最初出現在 CNBC 的房地產投資通訊中，由 Diana Olick 撰寫。房地產投資通訊涵蓋了從個人到風險投資家、私募股權基金、家族辦公室、機構投資者和大型上市公司等房地產投資者的新興機會。\_註冊\_以便將來直接將版本發送到您的郵箱。 Fernando de Leon，Leon Capital Group 的創始人，2004 年以 10 萬美元創辦了一家小型地塊開發公司，並將其發展成為一家專注於商業房地產的 100 億美元企業。他表示，他之所以能做到這一點，是因為他預測到了困境，關注資本來源，並依靠他在哈佛大學獲得的進化生物學學位。 在其他人在金融危機中損失慘重時，De Leon 開始積累財富。他辭去了高盛的工作，開始自己的業務，並在住宅地塊開發方面進行了一些交易。一年後，他表示，他看到了次貸和過度建設的一些早期跡象，這將是一個 “困難的週期變化”。 “我們基本上説，看看，我們在這裏看到的東西在根本上是不健康的。我們將採取這些物業頭寸並出售它們，然後等着看看會發生什麼，” De Leon 對房地產投資通訊説道。 “我們進行了資產剝離，恢復了一些流動性，然後我們就等着，2008 年至 2012 年間我們成為了修復者。我們成為了能夠與銀行、壽險公司以及有貸款風險的企業對話的人，我們能夠為他們解決問題，” 他説。 De Leon 表示，他扭轉了那些停滯不前並對貸款方造成問題的項目，這段經歷現在他認為在疫情初期影響了他的思考。 “在 2021 年，我們出售了大量房地產，數十億美元，因為價格很高，這與低利率、市場的狂熱和不良激勵有關，” 他説。“部分原因在於瞭解資本的來源。你開始看到市場中不該出現的參與者……當他們匹配並通過供應鏈傳遞時，你開始看到扭曲和定價。” 現在，De Leon 表示，他看到數據中心上空飄揚着同樣的紅旗。 ## 數據中心的問題 雖然像黑石、KKR 和貝恩資本這樣的巨頭正在購買，但 De Leon 表示他選擇觀望。 ## 直接將房地產投資通訊發送到您的郵箱 CNBC 的房地產投資通訊由 Diana Olick 主辦，每週為您提供房地產投資者的新興機會，直接發送到您的郵箱。 在這裏訂閲以立即獲取訪問權限。 “我無法完全理解的是數據中心的投資。我看到一個價值 100 億美元的數據中心，對吧？首先，超過 40 億或 50 億美元的退出案例並不存在，你沒有看到可比案例，這讓我相當擔憂，” 他説。 “然後我看到大型科技公司，全球最大的公司，市值達到 4 萬億美元，表示 ‘我不想擁有這個資產。我不想把它放在我的資產負債表上。’ 所以我問，為什麼？為什麼世界上最大的公司不想擁有自己的資產？” De Leon 説。“對於大型超大規模公司來説，人工智能業務是他們今天的一切，因此他們説，‘不，你來建造它，你來融資。’” De Leon 推測，這些數據中心內部的人工智能技術將迅速過時。畢竟，人工智能旨在使一切更加高效，包括它自己。而這些中心的價值並不在於四面牆，而在於內部的內容。 他懷疑開發商所依賴的這些 15 年和 20 年的租約是 “瑞士奶酪” 租約——也就是説，隨着時間的推移協議中充滿了漏洞。 De Leon 表示，他最大的擔憂是大型私募資本投資者正在從教師、警察和消防員的養老金等地方獲取他們管理的資金。 “當他們説，‘我將擁有這個資產並將其租回給其中一個超大規模公司’ 時，他們是在冒其他人的資金風險，” 他説。 ## 進化生物學在商業房地產中的應用 De Leon 在青少年時期就開始了房地產業務，作為德克薩斯州當地開發商的翻譯工作。他沒有選擇領取薪水，而是要求在一個項目中獲得股權。他選擇了進化生物學而不是商業學位，因為他認為理解人是做生意的好方法。 “這是有先見之明的。我的確發現這幫助我做出關於組織公司和領導力、建立業務的決策，” De Leon 説。“我認為這些事情與激勵有關，對吧？人類之間的基本商業互動是關於激勵的。” 他説，這在那些有着成熟參與者的行業中尤其真實。 “你總是會發現一羣現狀的既得利益者，他們已經建立起來，並且他們有某些優勢，” 他説。“從社會學的角度理解他們，這讓我們洞察到，‘好吧，這個業務應該在這個基礎上競爭。這是我們可以獲勝的地方，’ 有點像看到拐角。” ## 未來的大機會 De Leon 表示，他對商業房地產中湧入的更多資本感到興奮——來自財富公司、家族辦公室、主權財富基金和養老金。 “當房地產的配置從 3% 增加到 6% 時，這個數字意味着大約有 4 萬億美元的資本在追逐有限數量的房地產資產，” 他説。“當這種情況發生時，你會看到資本過剩，你會看到基本上健康的房地產資產的價格上漲。因此，我認為未來 10 年的故事將是房地產資本市場將增長 10 倍。” ### 相關股票 - [KKR.US](https://longbridge.com/zh-HK/quote/KKR.US.md) - [300603.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/300603.CN.md) - [BX.US](https://longbridge.com/zh-HK/quote/BX.US.md) ## 相關資訊與研究 - [募資 17.5 億美元！黑石旗下數據中心基金紐交所上市，鎖定 250 億核心市場標的](https://longbridge.com/zh-HK/news/286469002.md) - [有傳黑石放棄入股新世界](https://longbridge.com/zh-HK/news/286360570.md) - [AI 算力大戰激化！黑石押注 AI 基建 砸 50 億美元攜手 Google 立 AI 雲端新公司](https://longbridge.com/zh-HK/news/286832923.md) - [黑石攜手 Google 成立合資公司，TPU 算力對外供應](https://longbridge.com/zh-HK/news/286975818.md) - [AI 丨谷歌夥黑石組合營拓 AI 雲業務](https://longbridge.com/zh-HK/news/286847768.md)