--- title: "American Assets Trust 財報電話會議：在壓力下保持增長勢頭" description: "美國資產信託公司（American Assets Trust，AAT）召開了第四季度財報電話會議，強調在辦公租賃方面穩步運營的進展以及零售業務的韌性，儘管多户住宅資產面臨挑戰且槓桿水平較高。公司報告 2025 年每股基金運營收益（FFO）為 2.00 美元，超出預期，並預計 2026 年 FFO 在 1.96 至 2.10 美元之間。辦公投資組合顯示出強勁的租賃勢頭，而零售業務保持高入住率和定價能" type: "news" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/news/275212810.md" published_at: "2026-02-08T00:30:02.000Z" --- # American Assets Trust 財報電話會議：在壓力下保持增長勢頭 > 美國資產信託公司（American Assets Trust，AAT）召開了第四季度財報電話會議，強調在辦公租賃方面穩步運營的進展以及零售業務的韌性，儘管多户住宅資產面臨挑戰且槓桿水平較高。公司報告 2025 年每股基金運營收益（FFO）為 2.00 美元，超出預期，並預計 2026 年 FFO 在 1.96 至 2.10 美元之間。辦公投資組合顯示出強勁的租賃勢頭，而零售業務保持高入住率和定價能力。多户住宅資產面臨租金增長的挑戰。公司年末流動性為 5.29 億美元，並宣佈每股季度分紅為 0.34 美元，目標長期派息比率為 85% 美國資產信託（American Assets Trust，AAT）已召開其第四季度財報電話會議。請繼續閲讀以瞭解會議的主要亮點。 ### 在 TipRanks Premium 上享受 50% 的折扣 - 解鎖對沖基金級別的數據和強大的投資工具，以做出更聰明、更精準的決策 - 通過最新的新聞和分析保持市場領先，最大化您的投資組合潛力 美國資產信託在最新的財報電話會議中平衡了租賃勝利與現金流壓力 美國資產信託最新的財報電話會議描繪了一幅謹慎進展的圖景：辦公租賃的穩定運營增長和零售業務的顯著韌性被多户住宅和混合用途資產的疲軟、高槓杆和緊張的股息覆蓋所抵消。管理層承認，由於資本支出高企和保守的信貸準備金，面臨壓力，但認為投資組合的租賃勢頭和近期收購及開發物業的即將貢獻為 2026 年的漸進性 FFO 增長奠定了基礎。總體而言，語氣務實中立，儘管資本結構和市場逆風，仍對基礎資產表現持有適度樂觀。 ## 2025 年 FFO 超出預期，2026 年收益展望保守 美國資產信託在 2025 年實現每股 FFO 為 2.00 美元，約比最初預期高出 3%，第四季度每股 FFO 為 0.47 美元。對於 2026 年，管理層預計每股 FFO 為 1.96–2.10 美元，中位數為 2.03 美元，意味着約 1.5% 的同比增長。儘管這一增長率適度，但高管強調該指引故意保守，反映了更高的信貸準備金、資本化利息的增加以及 2025 年受益的一次性終止費用的缺失。管理層認為，如果租賃和租金收取超出預期，尤其是在辦公和零售領域，需求似乎正在改善，中位數有上行空間。 ## 辦公租賃勢頭推動租金和利用率上升 一個關鍵的亮點仍然是辦公投資組合，季度末租賃率為 83%，同店基礎上租賃率為 86%，比上季度高出約 150 個基點。僅在第四季度，公司執行了 23 份辦公租賃，總面積超過 193,000 平方英尺，使全年辦公租賃量比 2024 年增長約 55%。這些租賃的質量顯著：第四季度現金租賃差額上升 6.6%，GAAP 差額上升 11.5%，而全年現金差額上升 6.4%，GAAP 差額上升 14%。這些交易將辦公投資組合的平均基礎租金推至創紀錄水平，La Jolla Commons III、One Beach Street 和 14Acres/Eastgate 等資產的強勁投機套房和非市場活動支持了未來健康的開工管道。 ## 零售部門展現出卓越的穩定性和定價能力 零售繼續作為防禦性支柱，佔投資組合 NOI 的 26%，年末租賃率為 98%。租賃表現依然強勁，全年現金差額約為 7%，GAAP 差額為 22%，突顯了公司在續租和新交易中提高租金的能力。同店零售 NOI 全年增長約 1.2%，特別是在上半年（第一季度 +5.4%，第二季度 +4.5%）的強勁增長支持下。對於尋求可預測性的投資者來説，近期租約到期風險有限，2026 年僅約 4% 的零售面積到期。這種高入住率、正差額和有限到期的組合使零售投資組合在其他部門波動中成為穩定的收益貢獻者。 ## 多户住宅資產保持入住率但面臨租金增長乏力 在多户住宅方面，美國資產信託保持了高入住率，但在推動顯著租金增長方面面臨挑戰。多户住宅投資組合（不包括房車公園）維持了約 95.5% 的租賃率，但淨有效租金同比僅增長約 1%，與 2024 年第四季度相比。最近收購的 Genesee Park 資產表現符合承銷，年末租賃率約為 97%，增加了非同店 NOI，並在租金重置時提供了長期的市場價值潛力。然而，更廣泛的多户住宅領域面臨來自高額優惠和新供應的競爭壓力，尤其是在聖地亞哥和波特蘭等市場，這限制了同店租金和 NOI 的增長。 ## 流動性、股息策略和成本控制支撐資產負債表管理 公司年末流動性約為 5.29 億美元，其中約 1.29 億美元為現金，約 4 億美元為其循環信貸額度的剩餘可用額度，管理層計劃在第二季度重新調整。董事會宣佈每股季度股息為 0.34 美元，2026 年的展望暗示派息比率約為 89%，低於 2025 年略低於 100% 的水平，當時高額資本支出暫時壓縮了自由現金流覆蓋。長期來看，管理層的目標是將派息比率接近 85%，表明希望保留更多現金用於去槓桿和再投資。在費用方面，預算的 G&A 下降預計將為 2026 年 FFO 增加約 0.04 美元，顯示出對間接費用效率的更嚴格關注。 ## 非同店物業和租賃管道提供增量增長 超越穩定基礎，非同店資產正逐漸成為收益增長的重要貢獻者。La Jolla Commons III 和 Genesee Park 預計將為 2026 年 FFO 增加約 0.03 美元，隨着租賃和入住率的提升，One Beach Street 特別取得了進展，從 15% 租賃率提升至 36%，另有 46% 的空間正在積極談判。2026 年初的租賃活動表現良好，已執行約 68,000 平方英尺，約 214,000 平方英尺正在文檔處理中，表明隨着這些租賃開始產生現金支付，租金應會提升。這一管道有助於彌補近期逆風與管理層長期穩定故事之間的差距。 ## 多户住宅和混合用途因供應和旅遊疲軟而承壓 儘管在租賃方面取得了一些勝利，但該公司的同店多户住宅和混合用途資產在 2025 年受到壓力。同店多户住宅的淨營業收入下降約 3.2%，主要由於高額的讓步和聖地亞哥及波特蘭新供應的湧入，使得在維持入住率的同時提高租金變得更加困難。包括威基基大使套房在內的混合用途物業，同店淨營業收入同比下降約 6.7%。在威基基酒店，入住率平均約為 82%，下降約 360 個基點，平均日房價大致持平在 370 美元，房間收入每可用房間下降約 7%，至約 296 美元。來自日本的旅遊需求疲軟對業績造成了壓力，抵消了公司在辦公和零售業務中看到的一些強勁表現。 ## 保守的信用儲備抑制近期的 FFO 美國資產信託公司採取謹慎的信用風險管理策略，建立額外的儲備，預計將使 2026 年的每股 FFO 減少約 0.04 美元，相當於預計 2026 年收入的約 64 個基點。這些儲備大約每股 0.02 美元用於辦公和零售，反映了管理層希望在潛在租户壓力出現之前保持領先，而不是追逐短期收益。雖然這種立場在短期內對報告的 FFO 造成壓力，但它也為未來的減記提供了緩衝，並與公司在指導和資本配置方面的總體保守語氣一致。 ## 槓桿、覆蓋率和股息 - 資本支出擠壓 槓桿仍然是投資者關注的關鍵點。淨債務與 EBITDA 的比率在過去 12 個月內約為 6.9 倍（按季度年化視角為 7.1 倍），遠高於管理層設定的長期目標 5.5 倍。利息和固定費用覆蓋率約為 3.0 倍，雖然足夠但在不確定的宏觀背景下並不充裕。與租賃和開發活動相關的高額資本支出使得 2025 年的股息支付接近 FAD/AFFO 的 100%，突顯出在項目穩定並開始對現金流產生更大貢獻之前，短期內的靈活性有限。雖然 2026 年的指導建議支付比例改善至約 89%，但當前的槓桿和覆蓋率狀況強調了修復資產負債表是中期的優先事項。 ## 威基基酒店和旅遊市場疲軟對混合用途造成壓力 由於 2025 年來自日本遊客的旅行模式低於預期，威基基大使套房仍然對混合用途投資組合造成拖累。儘管該物業的表現優於競爭對手，但訪客數量減少導致入住率下降，房間收入也受到壓力，降至約 296 美元，儘管平均日房價大致持平。管理層預計 2026 年僅會有適度的復甦，房間收入增長約 2%，這表明他們不期望夏威夷旅遊需求會迅速反彈。對酒店部門的這種謹慎態度與辦公和零售的更積極展望形成了顯著對比，並解釋了 2026 年混合用途同店淨營業收入的負面預期。 ## 持續的估值差距令管理層感到沮喪 管理層重申了他們的信念，即公眾市場在實質上低估了美國資產信託公司的沿海優質投資組合，引用強勁的租賃需求、創紀錄的辦公租金和韌性的零售基本面作為未反映在股價中的內在價值的證據。雖然他們概述了縮小這一估值差距的運營舉措——例如繼續租賃關鍵資產、逐步改善資產負債表指標和增強現金流可見性——但當前股價的疲軟仍然是聲譽挑戰和資本市場選擇的限制。對於投資者而言，這突顯瞭如果執行持續進行且對沿海辦公和混合用途資產的情緒改善，可能會出現多重擴張的潛力。 ## 適度的 2026 年指導信號逐步改善 管理層的 2026 年指導預計每股 FFO 為 1.96 至 2.10 美元，中心值為 2.03 美元，考慮到所有變動因素，比 2025 年的 2.00 美元結果高出約 0.03 美元。預計整體投資組合的同店現金淨營業收入（不包括儲備）將增長略超過 2.0%，其中辦公增長 3.3%（增加約 0.06 美元每股），零售增長 1.7%（增加 0.02 美元），多户住宅增長 2.2%（增加 0.01 美元），混合用途下降約 3.3%（減少 0.01 美元）。非同店資產如拉霍亞公園三期和基尼西公園預計貢獻約 0.03 美元每股，管理費用削減另加 0.04 美元，而保守的信用儲備將減少約 0.04 美元。其他逆風包括資本化利息結束後約 0.02 美元的利息支出增加、其他收入減少 0.02 美元，以及 2025 年終止費用缺失約 0.025 美元，部分被小幅的 GAAP 調整和資產出售的影響抵消。對於威基基酒店，管理層假設適度復甦，收入增長 2.5%，支出增長 4%，入住率略有改善，房間收入從約 296 美元增加到 302 美元。結合每季度 0.34 美元的股息和接近 89% 的隱含 2026 年支付比例，該指導反映了在獎勵股東與重建財務靈活性之間的謹慎平衡。 總之，美國資產信託公司的財報電話會議突顯出該公司在辦公和零售方面具有穩健的運營勢頭，在多户住宅方面穩定但受到壓力，而混合用途部門則因旅遊疲軟和酒店表現不佳而受到拖累。儘管高槓杆、保守的儲備和資本支出密集的支出限制了短期現金流和股息靈活性，但管理層的指導指向 2026 年 FFO 的逐步改善和更好的股息覆蓋率。對於投資者而言，這個故事是漸進式的進展：如果租賃管道按計劃轉化，宏觀逆風減弱，穩定的收入、針對性的成本控制和潛在的估值正常化的結合在未來幾年可能會變得更加引人注目。 ### Related Stocks - 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