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title: "RMR 集團的財報電話會議在實力與壓力之間取得了平衡"
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description: "RMR 集團在其第一季度財報電話會議中強調了在運營成功和短期盈利壓力下的謹慎樂觀展望。關鍵指標超出預期，分配收益為每股 0.47 美元。2360 萬美元的重大激勵費用增強了流動性，同時注意到客户房地產投資信託基金的積極去槓桿化努力。然而，由於 AlerisLife 的結束和其他因素，預計經常性收入將下降。該公司正在擴展其私募資本平台，並在面臨挑戰的情況下仍然專注於保持流動性"
datetime: "2026-02-09T00:27:27.000Z"
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# RMR 集團的財報電話會議在實力與壓力之間取得了平衡

RMR 集團公司（RMR）已召開其第一季度財報電話會議。請繼續閲讀會議的主要亮點。

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RMR 集團最新的財報電話會議傳達了謹慎樂觀的基調，管理層在強勁的運營成果與短期盈利壓力之間取得了平衡。高管們強調了可觀的激勵費用、客户房地產投資信託基金的積極去槓桿化以及穩健的租賃勢頭，同時承認 AlerisLife 的結束、較低的經常性費用和 OPI 的破產將對未來幾個季度造成壓力。

## 盈利指標超出指引

RMR 在季度初以關鍵盈利指標的顯著超出開局，給投資者帶來了早期的信心提升。可分配收益為每股 0.47 美元，調整後的淨收入達到每股 0.20 美元，調整後的 EBITDA 為 1950 萬美元，均在公司指引的上限或以上。

## 激勵費用帶來現金風暴

一個主要亮點是 2025 年獲得的 2360 萬美元激勵費用，主要來自 DHC 和 ILPT。這些費用在 1 月份收取，顯著增強了 RMR 的流動性，並增強了其股息的覆蓋能力，使公司在經常性費用下降時擁有更多靈活性。

## DHC 資產出售推動去槓桿化

在多元化醫療信託（Diversified Healthcare Trust）中，RMR 監督了一項積極的資產出售計劃，顯著降低了槓桿和未來風險。DHC 在第四季度出售了 37 處物業，約為 2.5 億美元，並在 2025 年出售了 69 處物業，約為 6.05 億美元，利用收益全額償還 2026 年到期的零息票據，並將任何到期推遲至 2028 年。

## SVC 酒店處置增強資產負債表

服務物業信託（Service Properties Trust）也進行了重大投資組合修剪，退出了一大塊酒店資產。該 REIT 在本季度出售了 66 家酒店，約為 5.34 億美元，並在 2025 年出售了 112 家酒店，約為 8.59 億美元，隨後宣佈提前贖回 2027 年到期的 3 億美元票據，以進一步降低槓桿。

## ILPT 再融資和股息上升

工業物流物業信託（Industrial Logistics Properties Trust）繼續穩定其資本結構，同時回報股東。該 REIT 在 2025 年再融資超過 12 億美元的債務並提高了股息，RMR 指出其正在積極探索再融資剩餘的 14 億美元浮動利率債務的選項，該債務將於 2027 年 3 月到期。

## Seven Hills 資本募集和貸款增長

Seven Hills 的再資本化是另一個戰略里程碑，為 RMR 未來的私人信貸增長奠定了基礎。此次配售募集了 6520 萬美元，RMR 為未認購股份提供擔保，將其持股比例提升至 20.3%，支持超過 2 億美元的潛在貸款投資和接近 10 億美元的貸款管道。

## 租賃強勁和租金增長

在運營方面，租賃表現突顯了 RMR 管理的投資組合中健康的租户需求。公司安排了近 1000 萬平方英尺的租賃活動，租金比之前水平高出約 13%，儘管整體房地產不確定性，仍顯示出定價能力和強大的經紀人關係。

## 住宅投資組合基本面韌性

管理層強調其住宅平台的穩定性，正成為更大的戰略重點。RMR 住宅目前覆蓋 45 億美元的增值資產和超過 18000 個單元，入住率約為 93%，居民留存率超過 70%，逾期率被描述為名義上的。

## 貸款銷售實現雙位數回報

RMR 還強調了其貸款組合的成功執行，顯示其能夠盈利地發放和退出貸款。公司出售了兩筆貸款，總額為 6170 萬美元，扣除擔保融資後獲得 1660 萬美元的收益，回報率略高於 14%，持有期約為 1.5 年。

## 流動性仍然是關鍵安全網

資產負債表仍然是管理層建設性展望的核心支柱，即使盈利有所減弱。RMR 在季度末的總流動性約為 1.5 億美元，其中現金約為 5000 萬美元，未提取的循環信貸額度為 1 億美元，近期的激勵費用收入進一步增強了這一點。

## 擴展私人資本能力

為了捕捉更多基於費用的增長，公司正在擴展其私人資本平台，明確聚焦。現在有一個由四名高級專業人士組成的專門籌款團隊，包括一位新的國際資本形成負責人，近期的主要籌款目標是多家庭策略。

## 經常性收入壓力顯現

儘管戰略進展，RMR 面臨經常性服務收入在短期內明顯下降。這些收入環比下降至約 4300 萬美元，減少約 250 萬美元，預計隨着 AlerisLife 關係的結束和 SVC 的債務償還減少費用基礎，進一步下降至約 4100 萬美元。

## AlerisLife 退出削減費用收入

AlerisLife 的結束現在基本完成，移除了一個收入貢獻者，儘管是一個適度的。RMR 本季度僅從 AlerisLife 記錄了約 40 萬美元的費用，管理層警告合同的結束將對第二季度的費用和盈利造成壓力。

## 指引信號盈利軟化

前瞻性指引強調，儘管運營保持良好，短期內利潤將面臨壓力。RMR 預計下季度調整後的淨收入為每股 0.12–0.14 美元，調整後的 EBITDA 為 1700 萬–1900 萬美元，低於之前的 0.20 美元和 1950 萬美元，主要由於服務費用降低和季節性因素。

## 全資擁有的資產對 GAAP 結果造成壓力

公司還指出了自有房地產的現金盈利能力與報告的 GAAP 收益之間的不匹配。雖然全資擁有的住宅和零售組合對調整後的 EBITDA 和可分配收益有積極貢獻，但折舊和利息成本在資產轉入私募資本工具之前對調整後的淨收入造成了拖累。

## OPI 破產增加不確定性

辦公物業收入信託的第 11 章申請仍然是一個懸而未決的問題，投資者必須關注這一波動因素。破產程序正在進行中，預計在今年晚些時候會有潛在的解決方案，RMR 承認與 OPI 相關的資產、供應商和租户的運營和恢復風險。

## Seven Hills 增資顯示承諾但需要支持

Seven Hills 的權利發行在市場上並未完全認購，迫使 RMR 介入。約 73.2% 的 750 萬股發行股份被現有持有者認購，剩餘約 200 萬股由 RMR 以 1740 萬美元購買，以完成該過程並傳達對平台的信心。

## 更高的利息、税收和季節性費用壓力

管理層還指出了更高的融資和税收成本以及一些季節性費用下降帶來的額外拖累。由於全期槓桿住宅收購，季度利息支出上升至 260 萬美元，而税率預計將從 14.8% 上升至大約 17%，因為較低的施工監督費用和受託人補助對收入造成壓力。

## 前瞻性指引和展望

展望未來，RMR 預計下季度調整後的 EBITDA 為 1700 萬至 1900 萬美元，每股可分配收益為 0.41 至 0.43 美元，支持來自約 4100 萬美元的經常性服務收入。公司預計 Seven Hills 的更高股息將帶來約 80 萬美元的季度 EBITDA 提升，並預計薪酬和一般管理費用保持穩定，而近 1.5 億美元的流動性為應對這些短期收益壓力提供了緩衝。

RMR 的財報電話會議描繪了一個在資產負債表修復和資產優化方面表現良好的管理者的形象，即使費用收入暫時減弱。投資者需要在 AlerisLife、OPI 和較低的經常性收入對收益的短期影響與去槓桿、租賃和私募資本擴張的實質性進展之間取得平衡，這些因素共同支撐了中期的積極前景。

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