--- title: "Rightmove：一個未被充分利用的定價權的罕見案例" type: "News" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/news/279154455.md" description: "Rightmove，作為英國領先的房地產門户網站，展現出未被開發的定價能力，儘管其運營利潤率高達 70%。與那些通過單獨房源獲利的競爭對手不同，Rightmove 的商業模式依賴於房地產經紀人支付訂閲費以訪問其市場。這一結構導致其估值倍數低於同行，儘管它在房屋交易中僅捕獲了小部分經濟價值。公司的增長主要由每位廣告客户的平均收入增加驅動，而風險則包括來自 CoStar Group 的競爭以及房地產經紀人之間的市場整合" datetime: "2026-03-15T11:40:33.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/279154455.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/279154455.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/279154455.md) generator: "portal-rs" --- # Rightmove：一個未被充分利用的定價權的罕見案例 **定價能力與芒格視角** 查理·芒格常常提到，一個偉大企業最重要的特徵就是定價能力。能夠在不失去客户的情況下提高價格的公司，擁有一種極其寶貴的經濟優勢。當然，定價能力通常在被行使後才最容易被識別。 未被利用的定價能力（如果存在的話）在變得明顯之前很難識別。然而，偶爾會出現一種情況，商業的經濟狀況表明可能存在定價能力，儘管市場對此持有不同看法。Rightmove 可能就是這樣一個案例。 Rightmove 運營着全球最盈利的市場業務之一。運營利潤率接近 70%，該業務所需資本極少，自由現金流轉化率異常高。然而，儘管這些經濟指標異常出色，該公司的交易倍數卻顯著低於幾家全球房地產門户的同行。 許多投資者主要將房地產門户視為廣告平台。但 Rightmove 越來越像是英國住房市場的基礎設施。 **兩種數字市場模式** 全球的房地產門户通常遵循兩種經濟模型。第一種類似於交易廣告市場。像 Zillow、REA Group 和 Hemnet 這樣的平台主要通過單個房產列表或賣方曝光來獲利。Rightmove 的模式則不同。房地產經紀人支付定期訂閲費以參與市場本身。經紀人實際上是在為進入住房供需相遇的中央場所付費。 在比較全球主要門户領導者時，出現了一個有趣的悖論。Rightmove 在該組中結合了最高的利潤率和最低的估值倍數。部分原因在於英國市場的結構。在許多國際門户市場中，賣方支付平台以列出房產，門户與經紀人分享部分收入。 **全球門户比較** | 公司 | EBITDA 利潤率 | P/FCF | 每套房屋銷售收入 | | --------- | ---------- | ------ | ------------- | | REA Group | \~5055% | \~40 倍 | \~$1,000+ | | Hemnet | \~4550% | \~40 倍 | \~$1,200+ | | Zillow | \~2025% | \>50 倍 | \~$400-$650 | | Rightmove | \~70% | \~16 倍 | \~350 (~$450) | Rightmove 的模式結構上更簡單。房地產經紀人支付固定訂閲費，公司不與經紀人分享列表收入。儘管 Rightmove 運營着大多數買家開始搜索的市場，但它每售出一套房屋在英國僅賺取幾百英鎊。 相對於典型住房交易中涉及的數十萬英鎊，該平台僅捕獲其幫助促進的經濟價值的一小部分。 **市場模型比較** | 特徵 | 交易/廣告模型 | 市場基礎設施模型 | | ------ | ------------------------- | ------------------------------- | | 示例門户 | Zillow, REA Group, Hemnet | Rightmove, OnTheMarket (CoStar) | | 可比平台 | eBay, Yelp | Bloomberg Terminal, 股票交易所 | | 誰支付 | 賣方或廣告商 | 市場參與者（經紀人） | | 收入驅動因素 | 列表或廣告支出 | 進入市場的權限 | | 收入敏感性 | 與交易活動掛鈎 | 不太週期性 | | 典型利潤率 | 良好 | 高 | **行為護城河** 當觀察買家實際搜索房屋的方式時，Rightmove 的地位優勢變得更加明顯。許多房屋在多個門户上列出，因為房地產經紀人通常在多個平台上廣告房產。然而，買家往往從 Rightmove 開始搜索，因為他們對該平台很熟悉，並且它通常顯示最多的結果。當買家查看另一個門户並發現大致相同的房屋——只是數量較少——時，這種體驗強化了他們從 Rightmove 開始搜索的習慣。隨着時間的推移，這種行為循環增強了網絡效應。 住房市場在買賣雙方能夠在一個地方以最大可見性和流動性會面時運作最佳。一個分散的競爭門户集合會使房產搜索對所有參與者而言效率降低。從這個意義上説，行業本身受益於一箇中央市場。替代門户仍然發揮着有用的作用，提供小眾列表並幫助確保房地產經紀人保留一定的議價能力。 結果是一個穩定的均衡：市場趨向於一個主要市場，而次要門户則存在於邊緣。 **英國門户使用快照** | 門户 | 待售房屋 | 月訪問量 | | ----------- | ------ | -------- | | Rightmove | \~80 萬 | \~1.2 億 | | Zoopla | \~70 萬 | \~5500 萬 | | OnTheMarket | \~45 萬 | \~2500 萬 | **Rightmove 的實際增長方式** 由於英國的房地產經紀人分支數量相對穩定，增長並不主要來自新增客户。相反，關鍵驅動因素是 ARPA（每個廣告商的平均收入）。Rightmove 通過逐步提價、優質列表產品以及為經紀人提供的營銷或數據工具來提高 ARPA。 **風險** 近年來，最可信的競爭挑戰來自 CoStar Group，該公司收購了 OnTheMarket。與早期的競爭對手不同，CoStar 擁有資金支持大型營銷活動並試圖建立消費者流量的財力。然而，關鍵問題不是是否可以建立一個競爭門户，而是房地產經紀人是否足夠自信離開 Rightmove 而不失去買家。 投資者壓力，包括對沖基金經理 **Daniel Loeb (Trades, Portfolio) (Trades, Portfolio)** 的壓力，可能也會限制 CoStar 在住宅門户擴張方面的激進程度，相較於其高利潤的商業房地產數據業務。 結構性風險來自供給側整合。英國市場高度分散，數以千計的經紀人在當地分支每月銷售幾十套房屋。任何顯著的整合都會直接影響 Rightmove 的收入和定價能力。 **最後的思考** Rightmove 已經在全球門户行業中運營着最盈利的市場模型之一，但與一些國際同行相比，它在房屋交易中所佔的份額相對較小。 連接高度分散參與者的市場往往會傾向於形成一個單一的主導場所。一旦該場所成為交易開始的默認地點，市場的擁有者往往會隨着時間的推移捕獲越來越多的經濟價值。只要這種平衡保持，Rightmove 的地位就開始類似於基礎設施，而不是傳統市場。 ### 相關股票 - [RMV.UK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/RMV.UK.md) - [CSGP.US](https://longbridge.com/zh-HK/quote/CSGP.US.md) - [RTMVY.US](https://longbridge.com/zh-HK/quote/RTMVY.US.md) ## 相關資訊與研究 - [Homes.com 調查顯示，新建房屋的買家優先考慮空間、財務信心和功能 | CoStar 股票新聞](https://longbridge.com/zh-HK/news/298642557.md) - [CoStar 的 Apartments.com 在 ChatGPT 租賃搜索演示中集成了 OpenAI 的 GPT-6 Astra](https://longbridge.com/zh-HK/news/298324651.md) - [Baron Opportunity Fund 增持了 Fervo Energy 和 Cerebras；退出了 ServiceNow 和 CoStar](https://longbridge.com/zh-HK/news/298740911.md) - [Rightmove 報告股東持股變動的監管通知](https://longbridge.com/zh-HK/news/298702326.md) - [行業警告稱，由於煉油能力不足，柴油短缺問題預計將進一步惡化](https://longbridge.com/zh-HK/news/298667875.md) --- > **免責聲明: 本文僅供參考，不構成任何投資建議。**