--- title: "老牌央企新打法！陶天海接棒後，中國金茂的第一次大變革" type: "News" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/news/280019110.md" description: "中國金茂在新任管理層的領導下，正經歷關鍵轉型，銷售規模穩步回升，2025 年簽約銷售額達 1135 億元，同比增長 15.52%，行業排名第八。儘管面臨高槓杆率和市場不確定性，金茂通過核心城市佈局和產品力提升，展現出市場韌性與競爭力。2024 年公司實現扭虧為盈，2025 年業績復甦顯著，核心一二線城市貢獻突出，品牌溢價能力增強。" datetime: "2026-03-21T10:20:31.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/280019110.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/280019110.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/280019110.md) --- # 老牌央企新打法！陶天海接棒後，中國金茂的第一次大變革 銷售規模的穩步回升，彰顯了金茂的市場韌性與產品競爭力。 出品 | 中訪網 審核 | 李曉燕 在房地產行業深度調整、市場持續築底的背景下，老牌央企地產平台中國金茂正經歷着一場兼具挑戰與變革的關鍵轉型。3 月 19 日，標普全球將其評級展望從穩定調整為負面，確認 BBB-長期發行人信用評級，直指其高槓杆率與未來 12 至 24 個月去化進程的不確定性。然而，透過數據表象深入剖析，2025 年中國金茂以 1135 億元簽約銷售額重返千億陣營、業績穩步修復的亮眼表現，以及新任管理層主導的戰略煥新與核心資產優化，正勾勒出一家央企房企穿越週期、穩健突圍的清晰路徑。本文將以正面解讀為主，兼顧客觀挑戰，全面呈現中國金茂的破局之路與發展韌性。 作為世界五百強企業中國中化集團旗下房地產和酒店板塊平台企業，中國金茂自 2007 年香港上市以來，歷經多輪行業週期淬鍊，始終堅守核心城市佈局與產品力優勢。2024 年，在行業普遍承壓的背景下，公司率先實現扭虧為盈，為後續復甦奠定基礎；2025 年，其業績復甦態勢進一步凸顯，成為行業少數實現規模增長的千億房企之一。 銷售規模的穩步回升，彰顯了金茂的市場韌性與產品競爭力。2025 年全年，公司累計取得簽約銷售金額 1135 億元，同比增長 15.52%，行業排名較 2024 年躍升四位，位列第八，成功重回千億陣營 。分季度來看，上半年銷售金額達 534 億元，同比增長 20%，率先衝進行業前十，展現出強勁的復甦動能。分城市來看，核心一二線城市成為業績核心引擎，上海、北京等重點深耕城市貢獻突出，其中上海全年簽約銷售額超 221.4 億元，多個高端項目熱銷印證了金茂的品牌溢價能力。 產品力的持續升級是金茂銷售逆勢增長的核心支撐。2025 年，公司升級 “金玉滿堂” 四大產品線，聚焦改善型需求，府系、璞系等高端產品線貨值佔比達 68% 。數據顯示，2025 年上半年公司住宅銷售均價達 2.6 萬元/平方米，較 2024 年全年的 2.2 萬元/平方米同比增長 18.2%，產品溢價能力顯著提升。以上海虹口瑞虹新城金茂璞元項目為例，99 套均價 16.6 萬元/平方米的房源 26 分鐘內售罄，充分體現市場對金茂高端產品的高度認可。 財務層面，金茂在行業調整中保持穩健運營，核心指標穩步修復。2025 年上半年，公司實現營業收入 251.13 億元，同比增長 14%；歸母淨利潤 10.9 億元，同比增長 8%，剔除投資物業公平值損益後核心利潤增長 10.3%，盈利質量持續優化。融資成本持續下行，新增融資平均成本降至 2.70%，較 2024 年底下降 69 個基點，整體融資成本控制在 2.96%，處於行業領先水平。同時，公司持續優化債務結構，外幣債務佔比從 2024 年末的 25% 降至 21%，低息開發貸和經營貸佔比提升至 41%，償債能力進一步增強。 2025 年 3 月，中國金茂迎來管理層更迭，張增根因年齡退休辭任，陶天海接任公司主席、戰略及投資委員會主席及 ESG 委員會主席 。上任以來，陶天海以 “煥新金茂” 為核心，提出 “活下來、活得好、活出彩” 三步走戰略，明確 2025-2027 年實現 “活得好”、2028-2030 年達成 “活出彩” 的中長期目標，推動公司全面轉型。 組織架構改革是金茂提升運營效率的關鍵舉措。2025 年 3 月，公司取消原有的華北、華東、華南、華中、西南五大區域公司，將 “總部—區域—城市” 三級管控架構優化為 “總部—地區” 二級管控架構，重組為 14 個地區公司。此次調整旨在強化總部運營管控，提高決策效率，重點做大做優核心城市，推動組織扁平化、敏捷化。架構調整後，總部可直接對接重點城市業務，減少管理層級，提升市場響應速度，為核心業務推進提供組織保障。 投資策略的精準優化，進一步夯實了金茂的資產質量與發展根基。面對行業分化態勢，公司一改過往土拓收縮態勢，加速在核心一、二線城市拿地，2024 年以來新增土地 100% 聚焦核心城市，2025 年全年拿地金額達 339 億元，行業排名第八。從投資區域來看，北京、上海投資佔比達 66%，未售貨值中 69% 位於經濟發達區域，一線城市未售貨值佔比較 2024 年底提升 9 個百分點，土儲質量顯著提升。從項目效率來看，2024 年以來新獲取項目平均首開週期僅 4.8 個月，首開平均去化率達 81%，經營現金流回正週期縮短至 11.4 個月，項目運營效率大幅優於行業平均水平。 儘管中國金茂業績穩步復甦，但標普此次將評級展望調整為負面，核心關注點仍在於公司槓桿率高企及未來去槓桿的不確定性。數據顯示，截至最新報告期，公司總資產 4437.77 億元，總負債 3230.12 億元，資產負債率 72.79%，帶息債務比 38%，短期有息債務壓力可控，長期有息負債佔比較高。同時，公司其他應收款規模達 462 億元，對資金形成一定佔用，存在一定回收風險。 面對行業持續調整帶來的去化壓力，中國金茂正通過多維度舉措穩步推進降槓桿、優結構，以應對評級調整帶來的挑戰，築牢穩健發展基石。一是加快存量資產盤活，釋放現金流。公司制定 “奮進計劃”，明確用三年時間解決 80% 的存量問題，2025 年目標處置 35% 存量資產 。通過與政府溝通調整項目規劃條件、優化土地用途、轉讓非核心資產等方式，加快低效資產處置，回籠資金用於核心業務發展與債務償還。同時，強化商業、物業板塊運營，華夏金茂商業 REIT 底層資產長沙覽秀城創下 99.03% 出租率，全年平均租金提升 8%，金茂服務營業收入同比增長 20%，非開發板塊成為穩定現金流來源。 二是優化債務結構，拓寬融資渠道。公司持續優化債務期限結構，增加長期融資佔比，降低短期償債壓力；同時，充分依託央企背景與母公司中化控股的資源支持，拓展融資渠道。除傳統發債、銀行借款外，積極運用應收賬款融資、股權質押、信託等多元融資方式，保障資金鍊穩定。截至目前，公司銀行授信總額充足，未使用授信額度為 873.81 億元，流動性覆蓋短期債務能力較強，短期償債風險可控。 三是聚焦核心業務，提升盈利水平。以 “極致做優增量、極致盤活存量” 為導向，一方面加快核心城市新項目去化，提升銷售回款速度，保障現金流穩定；另一方面，深化精益管理，上半年銷售費用、管理費用、財務費用同比分別下降 15%、5%、4%，集採使用率提升至 94.9%，持續降本增效 。通過提升項目盈利水平與資金使用效率，增強自身造血能力，為去槓桿提供持續支撐。 作為國務院國資委監管的中央企業，中國金茂始終堅守央企使命，在穩健經營的同時，積極履行社會責任，推動城市高質量發展，為長期價值構築堅實基礎。 在城市運營領域，金茂深耕城市運營多年，形成了 “房地產開發 + 城市運營” 雙輪驅動模式，累計開發運營 56 座城市，打造了長沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際生態新城等多個城市運營標杆項目 。這些項目不僅推動了區域產業升級與城市功能完善，更帶動了地方經濟發展與就業增長，彰顯了央企的社會價值。2025 年，公司城市運營板塊收入同比增長 17%，成為營收核心支柱之一。 在 ESG 與可持續發展方面，公司持續推進綠色建築、低碳運營，多個項目獲得綠色建築認證，物業服務板塊積極推進節能減排，助力 “雙碳” 目標實現。同時，堅守合規經營底線，連續多年保持 “三道紅線” 全綠檔，以穩健經營維護金融市場穩定，踐行央企社會責任。 評級展望的調整，是行業週期與企業經營的客觀映射，更是中國金茂直面挑戰、加速轉型的契機。從 2025 年重返千億陣營、業績穩步修復的亮眼表現，到管理層煥新、組織架構優化、投資策略精準升級的主動變革，再到多措並舉推進降槓桿、優結構的穩健舉措，中國金茂正以央企的責任與擔當，以韌性與智慧穿越行業週期。 未來，隨着核心城市市場逐步企穩、存量資產盤活持續推進、降槓桿進程穩步落地，以及 “活得好、活出彩” 戰略的深入實施，中國金茂有望進一步鞏固核心競爭力，化解短期挑戰，實現高質量可持續發展。正如公司掌舵人陶天海所言，“優質企業未來機遇大於挑戰，金茂將以自身確定性應對市場不確定性” 。在這場行業轉型的關鍵戰役中，中國金茂正以穩健步伐，書寫着老牌央企房企的煥新答卷。 ### 相關股票 - [00816.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/00816.HK.md) - [00817.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/00817.HK.md) - [159707.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/159707.CN.md) - [512200.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/512200.CN.md) - [515060.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/515060.CN.md) - [508017.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/508017.CN.md) - [159768.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/159768.CN.md) ## 相關資訊與研究 - [中國金茂 4 月銷售額 88 億人幣升 26%，4 個月累升 23%](https://longbridge.com/zh-HK/news/286012234.md) - [《本港樓市》恆地大埔迎林據報已終止與中大學生校外住宿合作計劃，將收回項目並不排除日後重推](https://longbridge.com/zh-HK/news/287145048.md) - [【大行炒 D 乜】高盛普升地產股目標獨降新世界，貝殼績後獲多行唱高](https://longbridge.com/zh-HK/news/286983287.md) - [分析：地方政策支持下內地一線城市新盤近日銷售反應積極](https://longbridge.com/zh-HK/news/286037547.md) - [《外資精點》花旗：對中國金茂啟動 30 日上行催化劑觀察，目標價 1.9 元](https://longbridge.com/zh-HK/news/282775568.md)