--- title: "年報透視｜活下來後，陶天海能否讓中國金茂 “活得好”？" type: "News" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/news/280857337.md" description: "中國金茂發布 2025 年年報，簽約銷售金額 1135 億元，同比增長 16%，行業排名升至第 8 位。股東應占利潤 12.53 億元，同比增長 18%。董事長陶天海表示已實現 “活下來” 的階段性目標，正向 “活得好” 邁進，但面臨不派發股息和存量包袱等問題。2025 年增長得益於產品力和高能級城市戰略，推出四大產品線支撐銷售表現。" datetime: "2026-03-28T00:56:08.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/280857337.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/280857337.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/280857337.md) --- # 年報透視｜活下來後，陶天海能否讓中國金茂 “活得好”？ 近日，中國金茂發佈 2025 年年報，這也是陶天海出任董事長以來的首份年報。2025 年全年，中國金茂簽約銷售金額 1135 億元，同比增長 16%，行業排名升至第 8 位，創歷史新高；股東應占利潤（含投資物業公平值損益）12.53 億元，同比增長 18%。 業績發佈會上，陶天海表示，公司已實現 “活下來” 的階段性任務，正向着 “活得好” 的目標邁進。然而，面對不派發股息、存量包袱依然沉重、第二曲線發展速度緩慢等 “B 面” 問題，中國金茂能否真正 “活得好”，仍需時間和市場的檢驗。 數據來源：中國金茂 2021 年-2025 年年報。新京報貝殼財經記者 袁秀麗 製圖 **“活下來” 靠 “三個行得通”** 去年 3 月 11 日，在原董事長張增根到齡退休後，陶天海接任董事長，至今履職一年的時間。據 2025 年年報，中國金茂簽約銷售金額 1135 億元，同比增長 16%；行業排名升至第 8 位，創歷史新高；此外，公司實現收入 593.71 億元，同比提升 1%，股東應占利潤（含投資物業公平值損益）12.53 億元，同比增長 18%。 圖/中國金茂年報截圖 在業績説明會上，陶天海表示，“活下來” 的階段性目標得以實現，公司驗證了 “三個行得通”：通過產品引領走出市場獨立行情，通過項目成功操盤推動組織能力迭代升級，通過做優增量和盤活存量實現煥新。 陶天海進一步提到，在 2025 年行業的深度調整背景下，中國金茂在行業中率先止跌回穩。“這背後是我們堅持投資創標、產品創標和運營創標，新項目實現了做一成一，全年首開 34 個項目，全部實現了標杆項目效應。” 中國金茂 2025 年的增長，首先歸功於其產品力和聚焦高能級城市的戰略。2024 年推出的 “金玉滿堂” 四大產品線在 2025 年全面落地，包括 6 個金茂府、7 個璞（玉）系、5 個滿系、8 個棠系項目，成為支撐銷售表現的重要抓手。其中，西安金茂璞逸東方奪得當地年度銷冠。 隨着改善型產品需求釋放，中國金茂銷售結構向高能級城市與優質項目集中。2025 年，公司一二線城市簽約銷售佔比達 96%，華北、華東兩大區域簽約佔比提升至 73%。金茂在北京、上海的簽約銷售額均突破 200 億元，在西安銷售額突破 100 億元，並在鄭州、天津、雄安等多個核心城市表現領先市場。由於產品向核心城市佈局，2025 年公司住宅簽約單價提升至約 2.7 萬元/平方米，同比大幅提升 24%。 與此同時，中國金茂加快項目去化，新項目平均首開週期縮短至 5.2 個月，在 “快開、快回、快清” 的運營策略下，經營現金流回正速度縮短至 10.4 個月，實現資金的快速回流與再投入。 管理層表示，報告期內，公司堅持做優增量，自 2024 年以來累計獲取 43 個項目，全部聚焦核心城市、核心板塊，平均銷售淨利率超過 10%；同時，積極推動存量盤活，2025 年完成 47 個項目清盤，打法升級、多措並舉，累計 15 宗土地、26 個大宗資產實現盤活。 財務層面，央企背景帶來的融資優勢進一步顯現。2025 年中國金茂新增融資平均成本降至 2.75%，全年公開市場融資成本低至 2.3%，在手未動用銀行授信超過 700 億元。 **“第二曲線” 成色與存貨隱憂** 然而，潛在的問題同樣不容忽視。儘管 2025 年中國金茂的股東應占溢利同比增長了 18%，但扣除投資物業公平值虧損後的淨利潤為 13.63 億元，僅比上一年度增長 2%，因此公司宣佈不派發末期股息。而且每股基本盈利同比下降 16% 至 4.38 分，盈利質量值得推敲。 數據來源：中國金茂 2021 年-2025 年年報。新京報貝殼財經記者 袁秀麗 製圖 雖然物業開發整體毛利率從 11% 提升至 13%，但這一改善是建立在新獲取的、淨利率超 10% 的優質項目貢獻之上，公司舊有庫存項目的盈利能力依然較弱。這也是過去激進擴張留下的 “後遺症”。那些佈局在三四線及弱二線城市的高價地項目，至今仍是隱憂。 圖/中國金茂年報截圖 事實上，市場一直關注中國金茂清理舊有庫存的能力，儘管管理層強調通過收儲、置換等方式積極盤活存量，但存貨規模仍然不小。這意味着，若未來市場持續低迷，這些存貨將面臨進一步的減值壓力。 目前，物業開發依然是金茂業績的 “壓艙石”，2025 年該業務實現收入 494.76 億元，佔總收入八成。對於中國金茂寄予厚望的 “第二增長曲線”，遠未形成能與物業開發業務並駕齊驅的支撐力量。 其中，金茂服務2025 年總收入 36.68 億元，同比增長 24%，但僅佔總收入的 6%；物業投資收入 16.72 億元，同比下降 1%，佔收入總額的 3%；酒店收入 16.20 億元，同比下降 5%，佔收入總額的 3%。不僅整體規模對總營收的貢獻有限，中國金茂的 “第二曲線” 目前增長動力尚顯單薄。 2026 年，“在土地市場的整體行動將更加積極，在積極而不激進的總基調之下，緊扣行業節奏，適時地優化投資策略，深耕核心城市，捕捉一些優質的窗口機會，持續打造行業的標杆產品。” 管理層表示，預計 2026 年中國金茂的行業排名和銷售規模總體將保持穩中有升的態勢，“市場雖仍在築底，但結構性機會依然存在，尤其是具備優秀產品能力的公司，機會大於挑戰。” 毋庸置疑，金茂 2025 年的業績有其可圈可點之處，銷售規模在增長、行業排名在提升、融資成本在下降。但從另一個角度看，這份財報同樣暴露了盈利質量偏弱、存量包袱沉重、第二曲線乏力等 “B 面”，只有在這些隱憂逐漸消散後，金茂的增長才能真正稱得上高質量的增長，才有可能實現 “活得好” 的目標。 新京報貝殼財經記者 袁秀麗 編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶 ### 相關股票 - [512200.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/512200.CN.md) - [00817.HK](https://longbridge.com/zh-HK/quote/00817.HK.md) - [159768.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/159768.CN.md) - [159707.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/159707.CN.md) - [515060.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/515060.CN.md) - [159940.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/159940.CN.md) - [508017.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/508017.CN.md) ## 相關資訊與研究 - [中國金茂 4 月銷售額 88 億人幣升 26%，4 個月累升 23%](https://longbridge.com/zh-HK/news/286012234.md) - [新盤丨形瑨週六發售 87 夥 另首推 10 户招標](https://longbridge.com/zh-HK/news/286884813.md) - [《本港樓市》恆地大埔迎林據報已終止與中大學生校外住宿合作計劃，將收回項目並不排除日後重推](https://longbridge.com/zh-HK/news/287145048.md) - [曾因恆大債券重虧的泛海酒店仍陷困境 即將到期的貸款遇到再融資困難](https://longbridge.com/zh-HK/news/286903811.md) - [【大行炒 D 乜】高盛普升地產股目標獨降新世界，貝殼績後獲多行唱高](https://longbridge.com/zh-HK/news/286983287.md)