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title: "中東局勢擾動利率預期 分析師對 S-REIT 看法分化 | 聯合早報網"
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description: "中東局勢推高通脹預期，降低降息預期，導致多家機構對新加坡房地產投資信託（S-REIT）看法轉謹慎。新加坡興業銀行分析師將 S-REIT 評級從 “增持” 下調至 “中性”，認為中東衝突將對該板塊產生負面影響。儘管市場具避險屬性，行業基本面穩健，但投資者在通脹和利率波動下選擇觀望。星展集團分析則持樂觀態度，認為當前估值已消化部分風險，S-REIT 仍被低估。"
datetime: "2026-04-05T09:22:23.000Z"
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# 中東局勢擾動利率預期 分析師對 S-REIT 看法分化 | 聯合早報網

中東局勢推高通脹預期，降低降息預期，多家機構近期對新加坡房地產投資信託（S-REIT）看法轉謹慎。但也有分析認為，當前估值反映已消化部分下行風險，這個板塊具抗壓韌性。

新加坡興業銀行（RHB）分析師維傑（Vijay Natarajan）上月底發佈報告，將 S-REIT 的評級從 “增持”，下調至 “中性”，認為持續的中東衝突，將對這個板塊表現帶來負面影響。

他指出，全球經濟前景不明朗，儘管新加坡市場具避險屬性，行業基本面穩健，但在通脹和利率前景波動，以及鷹派情緒不斷變動的情況下，投資者將選擇觀望。

滙豐銀行亞細安區股票研究主管王遷喬領銜的分析團隊也指出，宏觀經濟的不確定性，促使短期內企業風險偏好下降，資本市場活動也因此放緩。

### 估值接近歷史低點 風險已消化

另一方面，星展集團研究星期二（3 月 31 日）發佈的一篇分析則持樂觀態度。

分析師指出，儘管中東衝突讓滯漲風險重燃，S-REIT 年初迄今跌約 8%，但市賬率為 0.9 倍，仍處於被低估狀態。這個水平已近約 0.8 倍至 0.85 倍的歷史低點，反映市場已將大量宏觀風險計價。

這個情況下，2026 財年預期收益率約 6.3%，相對 10 年期債券收益率差距為 4.1 個百分點，也具吸引力。

分析也説，S-REIT 在當下處境的基本面，要優於 2022 年至 2024 年的加息週期。

一方面，公用事業成本雖上升，但多數已進行對沖或成本轉嫁租户，預計對每單位派息（DPU）的淨影響最壞情況控制在約 1% 至 2.7%。

另一方面，S-REIT 目前有約 200 個基點的再融資利差緩衝，有助再融資成本維持相對穩定。分析師預計 2026 財年至 2027 財年，每單位派息仍可實現約 3% 增長。

#### 延伸閲讀

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輝立證券研究投資分析經理陳潤雄也對 S-REIT 維持 “增持” 評級。

他認為，儘管利率路徑的不確定性增加，新加坡新元隔夜利率（SORA）仍持續下行，三個月 SORA 目前約 1.1%，較去年同期低逾 150 個基點。這對於多以新元計價債務的 S-REIT 而言，有望支撐本財年更低的利息支出、更強勁的每單位派息增長。

維傑則提醒，多國央行加息預期上升，可能推高以外幣計價的借貸成本。

### 看好本地資產組合為主信託

分析師們普遍看好以新加坡為主要市場的 S-REIT，以減少外匯及海外利率波動帶來的風險。

細分板塊看，王遷喬團隊認為，宏觀不確定性上升，辦公樓租賃需求將承壓，而以本地消費為基礎的零售類，更具防禦性。

團隊看好本地資產組合導向、尤其是零售資產為主的凱德綜合商業信託（CapitaLand Integrated Commercial Trust）和星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust）；但對吉寶房地產投資信託（Keppel REIT）評級從 “買入”，降級為 “持有”，原因是預期宏觀環境不穩定抑制辦公樓租户需求，租户過渡期或比預期更長。

不過，維傑更看好辦公樓和工業 S-REIT 的配置優先。這是因為零售業可能因宏觀經濟放緩，導致勞動市場增速放緩，家庭支出疲軟，以及旅遊需求減少，拖累零售需求。

相比之下，新加坡辦公樓市場入住率高達約 95%，租金穩步上揚，預計今年整體空置率維持 0.5% 的低位，甲級辦公樓租金或上漲 1% 至 4%。

他也説，工業方面，新加坡製造業採購經理指數（PMI）連續七個月處於擴張區間，除非關税政策出現劇烈調整，否則工業增長前景依然積極。

陳潤雄認為，收益率超過 8% 且投資組合穩健的海外 S-REIT 也值得關注，包括 Stoneweg 歐洲合訂信託、英利英國房地產信託（Elite UK REIT）、美國漢普郡聯合房地產信託（United Hampshire US Reit）等。

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