--- title: "主導本輪地產拐點，卻被市場忽略的三因素" type: "News" locale: "zh-HK" url: "https://longbridge.com/zh-HK/news/283578824.md" description: "財通證券指出，一是公積金利率才是真實房貸利率錨，主要一二線城市公積金覆蓋貸款比例普遍超 50%，綜合利率已低至 2.83%；二是上海庫存見底，掛牌量降至 8.7 萬套、去化週期僅 4 個月；三是人民幣升值打開降息空間，逾萬億美元待結匯資金隨人民幣升值蓄勢入場。“地產股價低、估值低、持倉低，行情或一觸即發。”" datetime: "2026-04-22T01:21:23.000Z" locales: - [zh-CN](https://longbridge.com/zh-CN/news/283578824.md) - [en](https://longbridge.com/en/news/283578824.md) - [zh-HK](https://longbridge.com/zh-HK/news/283578824.md) --- # 主導本輪地產拐點，卻被市場忽略的三因素 市場盯着宏觀利率、政策刺激和上海成交量，卻可能漏掉了三個正在悄然改變地產週期方向的關鍵變量。 4 月 21 日，財通證券發佈行業深度報告《地產拐點系列研究一：主導本輪地產週期拐點，卻被市場忽略的三大因素》指出，當前地產板塊 “共識尚未形成”，而三個被市場低估的因素——**公積金利率、上海庫存見底、人民幣升值——正在共同推動樓市企穩。** ## 因素一：真正決定房貸成本的，是公積金利率 市場習慣盯着 LPR 和商貸利率，但財通證券認為這個視角已經過時。 截至 2025 年末，個人住房商貸平均利率 3.06%，而五年期以上公積金貸款利率僅 2.60%。關鍵在於：**在主要一二線城市，公積金貸款額度普遍能覆蓋購房所需貸款的 50% 以上**。 報告測算，若公積金覆蓋 50% 貸款，綜合房貸利率降至 2.83%；若覆蓋 100%，則降至 2.60%。以具體城市為例：廣州公積金貸款額度可覆蓋購房所需貸款的 111%，武漢 195%，重慶 167%，蘇州 106%，鄭州 195%，無錫 147%。即便是一線城市中公積金覆蓋率最低的北京，也達到 45%。 報告稱，“決定當前房貸利率的是公積金利率，而非市場更關注的宏觀利率。” 資金池方面，截至 2024 年末，**全國公積金繳存餘額達 10.9 萬億元，同比增長 8.6%，再創新高。**2024 年全年繳存 3.6 萬億元，但個貸發放僅 1.3 萬億元，同比下降 11.4%，**“池子的流入持續大於流出，資金沉澱越來越多”。** 政策層面，2026 年政府工作報告提出 “深化住房公積金制度改革”，這是自 2015 年以來時隔十一年再度寫入政府工作報告。2026 年以來，各地累計出台房地產政策約 160 條，其中公積金政策超 60 條，“優化頻次在各類政策中均居首位”。 時間節點上，2024 年和 2025 年公積金貸款利率均在 5 月下調 25 個基點，報告提示**“後續需關注今年 5 月公積金降息的情況”**。 ## 因素二：上海不只是 “成交放量”，庫存在自然見底 市場注意到了上海成交量的回升，但財通證券認為更重要的信號被忽視了——**掛牌量在持續下降**。 2026 年 3 月，上海二手房成交 31215 套，同比增長 6.3%，創 2021 年 3 月以來近 5 年最高紀錄。更值得關注的是，“在沒有增量政策支持的背景下”，2025 年 11 月至 2026 年 1 月，上海二手房成交連續 3 個月超 2.2 萬套，穩居榮枯線（2 萬套）上方。 截至 2026 年 4 月初，上海二手房掛牌量（貝殼口徑）降至 8.7 萬套，較最高峰下降 3.3 萬套，降幅 28%，去化週期降至 4 個月。 報告強調，掛牌量下降並非只因成交消化庫存，**“另有相當一部分來自於賣方的主動撤牌”**——過去幾年房價築底已消化相當程度泡沫，部分房源擊穿賣方心理價位，賣方轉而將房源作為收租資產持有。這與過去幾輪政策刺激後"掛牌量持續上升、越賣越多"的模式截然不同。 **價格層面，企穩正在自下而上傳導。** 根據冰山指數，截至 2026 年 3 月末，上海低總價段（50-500 萬元）房價近 1 個月漲跌幅為 +0.1% 至 +1.2%，近 3 個月漲跌幅為 +0.6% 至 +2.7%；低總價段房價月環比自 2026 年 1 月中下旬起由跌轉漲。中高總價段（500-3000 萬元）降幅則持續收窄，處於底部震盪狀態。 置換鏈條方面，報告通過"較低一級總價段均價/較高一級總價段均價"這一指標發現，2026 年以來該比值觸底回升，意味着 “賣一買一” 的首付壓力在下降，向上置換的鏈條正在重新啓動。 參照海外經驗，日本首都圈（東京）新房價格企穩後，近畿圈（大阪）滯後 9 個月跟進；二手房價格企穩方面，近畿圈滯後首都圈 16 個月。美國金融危機後，洛杉磯、達拉斯等核心城市房價拐點早於全美整體拐點出現。 報告據此判斷，**“核心城市企穩後，更大範圍的企穩或將在未來 1-2 年內” 出現。** **** ## 因素三：人民幣升值，萬億待結匯資金或成樓市增量 這是三個因素中市場關注度最低的一個。 邏輯鏈條如下：**人民幣升值→貨幣寬鬆空間打開→降息窗口來臨；同時，人民幣升值→企業結匯意願上升→M1 擴張→地產週期啓動。** **** 匯率方面，2026 年 3 月美元兑人民幣平均價升至 6.9，4 月 8 日在岸、離岸人民幣對美元匯率盤中一度漲超 300 個基點，均創 2023 年 4 月以來新高。相比之下，過去幾年中美十年期國債利差長期處於-2% 至-3% 區間，匯率壓力制約了國內貨幣政策空間。如今壓力減輕，報告認為 “**通過新一輪降息有望將房貸利率降低至 3% 以內”。** **** 結匯資金方面，報告測算，2022 年至 2026 年 3 月，銀行代客涉外收付款順差持續大於結售匯順差，貿易企業待結匯規模約**10431 億美元**。隨着人民幣持續升值，結匯意願將上升。 報告進一步測算：若待結匯資金中有 10%、30%、50% 進行結匯，按美元兑人民幣均價 6.9 計算，將分別創造約 7197 億、21592 億、35986 億元人民幣的 M1 增量，對應 2026 年 3 月末 119.3 萬億元的 M1 總量，可拉動 M1 增長 0.6%、1.8%、3.0%。 歷史經驗顯示，“貨幣週期通常領先地產週期 1-2 個季度”。報告指出，“當 M1 增速持續轉正，M1-M2 的剪刀差持續縮小，通常意味着實體投資與週轉增強，貨幣趨於活期化，債務槓桿趨於擴張”，進而推動資產價格上漲。 ## 地產股價底或已出現 從美日經驗來看，地產股價見底的時序通常是：**股價底→核心城市房價底→整體房價底**。 日本案例中，三井、住友、三菱等地產龍頭股價分別在 1999 年 12 月、2000 年 2 月、2002 年 1 月觸底，領先核心城市（首都圈）房價見底 0-2 年，領先整體房價 1-3 年。美國案例中，NVR、霍頓、普爾特、萊納等地產龍頭股價均在 2009 年上半年觸底，領先核心城市房價 0-2 年，領先全美房價約 3 年。 報告總結認為，“當前地產板塊行情仍處於共識尚未形成的估值修復階段”，三大被忽略因素 “有望在未來逐步形成共識”。報告稱，**“地產股價低、估值低、持倉低，行情或一觸即發”。** ### 相關股票 - [159768.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/159768.CN.md) - [512200.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/512200.CN.md) - [515060.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/515060.CN.md) - [159707.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/159707.CN.md) - [601108.CN](https://longbridge.com/zh-HK/quote/601108.CN.md) - [8801.JP](https://longbridge.com/zh-HK/quote/8801.JP.md) - [8830.JP](https://longbridge.com/zh-HK/quote/8830.JP.md) - [8802.JP](https://longbridge.com/zh-HK/quote/8802.JP.md) - [NVR.US](https://longbridge.com/zh-HK/quote/NVR.US.md) - [DHI.US](https://longbridge.com/zh-HK/quote/DHI.US.md) - [PHM.US](https://longbridge.com/zh-HK/quote/PHM.US.md) - [LEN.US](https://longbridge.com/zh-HK/quote/LEN.US.md) - [LEN.B.US](https://longbridge.com/zh-HK/quote/LEN.B.US.md) ## 相關資訊與研究 - [《本港樓市》港鐵︰錦上路站第二期物業發展項目由信置、中海外、招商局置地及鷹君合組公司成功投得](https://longbridge.com/zh-HK/news/283473515.md) - [【內房困局】萬科境內票據「23 萬科 MTN001」兑付調整通過，本金 60% 展期 1 年](https://longbridge.com/zh-HK/news/283573348.md) - [香港華人建議從百慕達遷冊至香港，註銷實繳盈餘帳結餘助派息](https://longbridge.com/zh-HK/news/283575685.md) - [路勁基建悉售上海地皮手持股權，料錄淨收益約 350 萬元人民幣](https://longbridge.com/zh-HK/news/283471676.md) - [新盤丨柏傲莊 III 週六賣 75 夥 暫收 7500 票 超額 99 倍](https://longbridge.com/zh-HK/news/283478035.md)